Wien - Die Arbeiterkammer (AK) warnt vor gesetzwidrigen Klauseln in Bauträgerverträgen für Neubau-Eigentumswohnungen. Die Wohnrechtsexperten der AK Wien haben die Kaufvertragsformulare von 18 verschiedenen Bauträgern auf solche die Käufer benachteiligende Klauseln untersucht – und sind prompt fündig geworden: Insgesamt wurden 474 unrechtmäßige Bestimmungen entdeckt, durchschnittlich also 26 pro Kaufvertrag. Rund 8000 Wohnungskäufer sind jedes Jahr davon betroffen.

Verstöße gegen mehrere Gesetze

Die Arbeiterkammer wird die Bauträger mit den gesetzwidrigen Formularen nun abmahnen, die Klauseln nicht mehr zu verwenden und sich auch bei bereits abgeschlossenen Verträgen nicht mehr darauf zu berufen – andernfalls will man Verbandsklagen einbringen, die dann – wie kürzlich im Fall der verbotenen Klauseln in Wohnungs-Mietverträgen – vor dem OGH landen könnten.

Alle untersuchten Verträge enthielten gesetzwidrige Klauseln, dabei wurde gegen zwingende Rechtsvorschriften des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG), des Bauträgervertragsgesetzes (BTVG) und des Konsumentenschutzgesetzes (KSchG) verstoßen. "Die Käufer werden gegenüber den Bauträgern benachteiligt. Das muss aufhören", so AK-Wohnrechtsexperte Franz Köppl bei der Präsentation der Studie am Donnerstag.

Unzulässige Eingriffe in Nutzungsrechte

AK-Experte Walter Rosifka, der die Studie gemeinsam mit dem Rechtsanwalt Walter Reichholf verfasst hat (Download-Möglichkeit siehe unten), wies besonders auf das Problem der unzulässigen Eingriffe des Bauträgers in die Nutzungsrechte des Käufers hin. Es komme häufig vor, dass sich der Bauträger sogar noch für die Zeit nach Übergabe der Wohnhausanlage Nutzungsrechte an allgemeinen Teilen vorbehält; dies könne sogar bis zum vorgeschriebenen Vertragsabschluss mit einem bestimmten TV-Kabelbetreiber gehen.

Besonders kritisch sieht man in der AK, dass die beanstandeten Verträge in 13 Fällen von Rechtsanwälten und in fünf Fällen von Notaren errichtet wurden. Diese richten die Verträge einseitig an den Interessen des Bauträgers aus, so Köppl, und verstoßen damit aber "gegen ihre Verpflichtung, auch oder gerade die Interessen jenes Vertragspartners zu wahren, der sie in der Regel bezahlt."

Gesetzesänderungen gefordert

Um Wohnungskäufer gegen die Gefahr des Auftretens gravierender Mängel selbst noch Monate oder Jahre nach Bezug der Wohnung abzusichern, sieht man bei der AK im so genannten "Haftrücklass" ein geeignetes Instrument. Dabei bekommt der Bauträger bei der Fertigstellung nicht den vollen Kaufpreis, sondern etwa nur 95 Prozent der Summe – der Rest wird erst nach Ablauf einer Frist von zB drei Jahren bezahlt. Bei Verträgen von Bauträgern mit den ausführenden Firmen sei dies Gang und Gäbe, so Rosifka, mit einer entsprechenden Änderung des Bauträgervertragsgesetzes würde dies auch das Gewährleistungsrecht der Wohnungskäufer besser absichern.

Um auch im Fall von Bauträgerkonkursen die Wohnungskäufer abzusichern, fordert die AK eine gesetzlich zwingend vorgeschriebene Bankgarantie bzw. Fertigstellungsgarantie einer Bank oder einer Gebietskörperschaft. Eine Bankgarantie würde den Käufern garantieren, dass sie die schon bezahlten Raten von der Bank zurückbekommen; die Fertigstellungsgarantie würde garantieren, dass das Objekt in jedem Fall fertig gebaut wird.

Köppl kündigte an, dass die Arbeiterkammer diesbezüglich Gespräche mit dem Justizministerium führen wird. Im Regierungsprogramm zwischen SPÖ und ÖVP vom Jänner 2007 ist eine Änderung des Bauträgervertragsrechts übrigens bereits avisiert.

Tipps der AK-Experten

Käufern von noch zu errichtenden oder schon im Bau befindlichen Eigentumswohnungen rät die AK für den Fall, dass der Kaufvertrag schon unterschrieben wurde und der Bauträger sich im Zusammenhang mit einer bestimmten Frage auf eine vertragliche Vereinbarung beruft, die Rechtmäßigkeit dieser Vereinbarung bei einer wohnrechtlichen Beratungsstelle oder einem Anwalt überprüfen lassen. Ist der Vertrag noch nicht unterschrieben, sollte man ihn auf jeden Fall von einem Anwalt überprüfen lassen. "Verlangen Sie aber auch vom Rechtsanwalt oder Notar, der den Vertrag errichtet, dass er Ihre Interessen im Kaufvertrag berücksichtigt. Vor allem, dass er Sie hinsichtlich eventueller Gewährleistungsansprüche absichert", rät Köppl.

Beispiele für die häufigsten Gesetzwidrigkeiten:

Der Bauträger behält sich das Recht vor, seine Leistung nachträglich (nach Abschluss des Vertrages) zu ändern.

Gewährleistungs-, Anfechtungs- oder Rücktrittsrechte des Käufers werden beschränkt oder gelten gar nicht.

Der Bauträger behält sich in unklaren und unbestimmten Vereinbarungen vor, die Preise im Nachhinein zu ändern.

Bei der Kaufpreiszahlung wird gegen den gesetzlichen Ratenplan verstoßen. Es wird z.B. nicht auf die erforderliche grundbücherliche Sicherung und nicht auf das Vorliegen einer rechtskräftigen Baubewilligung gewartet, um die Zahlungen abzusichern. Zudem wird die letzte Kaufpreisrate meist schon vor Fertigstellung der Außenanlagen kassiert.

Rechtswidrige Vereinbarungen über Konventionalstrafen: Bauträger versuchen oft, sich im Vertrag für den Fall eines Vertragsrücktritts oder eines Zahlungsverzugs des Wohnungskäufers eine pauschale, hohe Schadenersatzsumme zu sichern, ohne beweisen zu müssen, ob tatsächlich ein Schaden eingetreten ist.

Der Bauträger beschränkt Schadenersatzansprüche des Käufers, etwa auf den Ersatz von unmittelbaren Schäden am Bauwerk.

In den Kaufverträgen fehlen oft gesetzlich vorgeschriebene Mindestinhalte, weil Pläne und Ausstattungsbeschreibungen nicht im Vertrag miteinbezogen werden.

Der Bauträger lässt sich gesetzwidrige Rücktrittsrechte einräumen. Unzulässig ist z.B. die Klausel: „Der Bauträger ist berechtigt, vom Kaufvertrag zurückzutreten, wenn der Erwerber durch Handlungen oder Unterlassungen die Bauausführung behindert, verzögert oder erschwert.“

Der Bauträger schließt jegliche Verantwortung für die Herstellung von Sonderwünschen aus.

Dem Wohnungskäufer werden Vereinbarungen oder Vorbehalte aufgezwungen, die seine Nutzungsrechte beschränken. So etwa, wenn sich der Bauträger sogar noch für die Zeit nach Übergabe der Wohnhausanlage Nutzungsrechte an allgemeinen Teilen (Z.B. am Hausgarten, am Parkplatz) vorbehält.
(Martin Putschögl)