Bild: Bukarest Business Center, von der CA Immo International 2005 erworben.
Die CEE-Immobilienmesse "Real Vienna" hat sich nach der Premiere im Vorjahr bereits als wichtige Fachmesse etabliert. Heuer präsentierten sich 248 Veranstalter aus 20 Ländern, unter anderem waren auch die Städte Moskau, Bukarest und Belgrad mit eigenen Ständen vertreten.
Aber auch die heimische Konkurrenz schläft nicht: Die CA Immobilien Anlagen AG hat sich erst kürzlich 670 Millionen an der Börse geholt und will auf der Hauptversammlung am 29. Mai eine weitere Kapitalaufstockung um über 300 Millionen Euro beschließen. Und auch bei der Eco Business Immobilien hat der Aufsichtsrat erst vor wenigen Tagen eine Kapitalerhöhung um bis zu 200 Millionen Euro genehmigt. Insgesamt dürften die an der Wiener Börse notierten Immo-Gesellschaften (Immofinanz, Immoeast, CA Immo, CA Immo International, s Immo, Meinl European Land, Conwert, Eco Business Immobilien) heuer bis zu acht Milliarden Euro an der Börse einsammeln.
Investitionen verdoppelt
Diese Gelder werden nicht ausschließlich, aber doch zunehmend in Ost- und Südosteuropa investiert. Insgesamt, also nicht nur von österreichischen Firmen, flossen 2006 laut einer Berechnung von CB Richard Ellis (CBRE) zwölf Milliarden Euro in diese Region, was eine Verdoppelung gegenüber 2005 bedeutete. Allerdings waren dies noch immer lediglich 5,6 Prozent aller transeuropäischen Immo-Investments. 31 Prozent der im ersten Halbjahr in CEE investierten Gelder stammten laut CBRE aus Österreich, gefolgt von Großbritannien mit 25 und Deutschland mit 22 Prozent.
Ein Viertel des Immobilien-Portfolios der Immoeast befindet sich in Polen – nicht zuletzt wegen der 40 Millionen Einwohner der attraktivste CEE-Markt (bei der Immoeast allerdings hinter Rumänien nur auf Platz zwei). Enormes Potenzial besteht vor allem in Warschau durch den extremen Wohnungsmangel. Der hiesige Büromarkt gilt allerdings langsam schon als gesättigt; hier hat vor einiger Zeit ein Renditenverfall eingesetzt. Bei Immoeast gehe man deshalb vermehrt dazu über, neue Projekte selbst zu entwickeln, so Rosenmayr.
Investitionen in "sekundäre" Städte
Ein weiterer Trend, der sich daraus ergibt, ist die Hinwendung zu den so genannten "sekundären" Städten (wie Krakau, Breslau oder Danzig) oder auch noch kleineren "tertitären" Städten, wo es zwar fast keinen Bedarf an Top-Büroobjekten gibt, dafür umso mehr Potenzial für Einkaufszentren und Wohnimmobilien. In Polen wächst das Bruttoinlandsprodukt pro Jahr um fünf bis sechs Prozent an, die Kaufkraft steigt entsprechend rasch, was die Nachfrage ankurbelt.
Michael Ehlmaier, CEO der CPB Immobilientreuhand, nennt weitere Gründe, warum Retailflächen der Trend im CEE-Raum sind: Es herrsche in diesen Ländern meist eine geringe Sparneigung, dazu eine sehr hohe Markenaffinität. Die Handelsflächen pro Kopf sind im internationalen Vergleich noch sehr niedrig, weshalb noch viele westliche Handelsketten im ost- und südosteuropäischen Raum expandieren wollen.
Auch in der Studie "Emerging Trends" für den europäischen Immobilienmarkt, jährlich erstellt vom Washingtoner Urban Land Institute (ULI) in Zusammenarbeit mit PriceWaterhouseCoopers (PwC), wird Einkaufszentren im CEE-Raum die glorreichste Zukunft prophezeit, gefolgt von Hotels und gemischt genutzten Objekten. Im gesamten CEE-Raum sollen heuer sieben Millionen Quadratmeter an Shoppingfläche neu eröffnet werden, eine Übersättigung ist noch lange nicht in Sicht.
Büro-Renditen in Prag und Budapest bald auf West-Niveau
Die Büromärkte in den Metropolen der schon 2004 der EU beigetretenen Länder Tschechien, Slowakei, Ungarn und Polen seien keine Entwicklungsmärkte mehr, erklärt Ehlmaier, sondern "reife Märkte, für die keine anderen Beurteilungskriterien mehr gelten als für die Metropolen im westlichen Teil Mitteleuropas, also Wien oder die deutschen Großstädte." Diese Märkte seien mittlerweile sehr transparent geworden, es herrsche zunehmende Rechtssicherheit, weshalb Ehlmaier erwartet, dass sich die Renditen hier spätestens 2009 auf West-Niveau befinden werden.
Deutlich höher sind die Renditen noch in den beiden jüngsten EU-Staaten Rumänien und Bulgarien. In Bukarest, wo die führenden Investoren mit der Immoeast und der CA Immo aus Österreich kommen, wurden laut Cristina Simionescu, Leiterin des dortigen CPB-Büros, noch nie so viele Büro-Neubauten geplant wie dieses Jahr; die Neuflächenproduktion dürfte heuer 320.000 Quadratmeter erreichen.
Sofia mausert sich
Nach dem bulgarischen EU-Beitritt im Kommen ist auch Sofia, wo Ehlmaier demnächst die nächste CPB-Filiale eröffnen will. Auch hier sind die Konsumausgaben der Haushalte in den letzten drei Jahren stark gestiegen und werden weiter zulegen, in Sofia hat der Run auf die besten Lagen unter Shopping-Center-Entwicklern laut einem Marktüberblick von DTZ Research bereits voll eingesetzt.
Unterentwickelt ist allerdings noch der Sofioter Büroimmobilien-Markt. Mit nur 157.000 Quadratmetern an modernen Büroflächen steht Sofia mit den polnischen "sekundären" Städten Breslau und Krakau auf einer Stufe, 2007 werden laut DTZ auch nur 30.000 Quadratmeter neu auf den Markt kommen.
Moskau und Istanbul sind "heiß"
Die dynamischsten Städte heißen in den kommenden Jahren allerdings ohnehin Istanbul und Moskau. Die türkische Metropole ist in der ULI/PwC-Studie, die auf Grundlage von fast 400 Interviews mit Immobilien-Experten erstellt wurde, bei den Top-Entwicklermärkten an erster Stelle gereiht. Nicht wenige sehen Istanbul am Weg zum "Star der nächsten Dekade" unter den europäischen Großstädten, auch wenn ein Investment am Bosporus bei manchen noch als zu riskant gilt.
Moskau wiederum ist eine ganz andere Liga: Die russische Hauptstadt ist mit ihren zehn Millionen Einwohnern absoluter Hot-Spot unter den internationalen Entwicklern; zweistellige Renditen sind hier noch die Regel, egal in welchem Segment. Bei den Büromieten ist Moskau nach London ohnehin bereits die zweitteuerste europäische Stadt, schwer empfohlen werden vom Urban Land Institute und PwC hier auch Investitionen in Retail- sowie Industrie- bzw. Lagerflächen.
