Konsumentenschutzorganisationen gehen seit vielen Jahren gegen unzulässige Klauseln in Verbraucherverträgen gerichtlich vor und konnten bereits einige Erfolge erzielen, um die Rechte von Verbrauchern zu stärken. Im aktuellen Fall geht es unter anderem um eine in einem Mietvertrag vereinbarte Wertanpassungsklausel. Diese sah vor, dass grundsätzlich der Mietzins anhand des Indexes der Verbraucherpreise 1976 anzupassen ist. Sollte dieser Index nicht mehr verlautbart werden, so trete ein Index an dessen Stelle, der "diesem Index am meisten entspricht".

Woran allerdings ein allfälliger Nachfolgeindex festzumachen ist, wurde vertraglich nicht weiter vorgesehen und bleibt bis auf diese Formulierung gänzlich offen. Dies ist folglich auch der Knackpunkt in der Argumentation der Arbeiterkammer, die hier einen Verstoß gegen das Konsumentenschutzgesetz sieht und gegen die Klausel geklagt hat. Der OGH folgt dieser Argumentation zum Großteil und hält fest, dass der Gestaltungsspielraum des Vermieters über die Festsetzung eines Nachfolge-VPI unbegrenzt scheint, da hier keinerlei Regelungen vereinbart wurden (OGH 21.3.2023, 2 Ob 36/23t).

Wertanpassungen von Mieten sind nur dann zulässig, wenn sie klar formuliert sind.
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Allerdings bestätigte der OGH (wiederholt) in diesem Urteil auch, dass allgemein eine Wertanpassung der Miete aufgrund der feststellbaren Geldentwertung im Sinne des Konsumentenschutzgesetzes zulässig ist. Im Sinne des Rechts handelt es sich dabei um ein Gestaltungsrecht des Vermieters. Eine Einschränkung dieses Gestaltungsrechts ist ganz allgemein dadurch gegeben, dass dieser Gestaltungsspielraum nicht unbegrenzt und unklar für den Verbraucher sein darf. Der Verbraucher muss in der Lage sein, das allfällige Kostenrisiko abschätzen zu können, und muss zudem vor überraschenden Preiserhöhungen geschützt sein.

Die Zulässigkeit einer solchen Klausel ist neben der sachlichen Rechtfertigung daher insbesondere auch an folgende Voraussetzungen geknüpft: Zweiseitigkeit, Festlegung im Vertrag sowie Unabhängigkeit vom Willen des Unternehmers. Das ist grundsätzlich durch die Vereinbarung einen von der Statistik Austria verlautbarten VPI auch erfüllt.

Wie der Fall Gupfinger – oder doch nicht

Die Frage ist nun, ob durch den unwirksamen Verweis auf einen unbestimmten Nachfolgeindex die gesamte (Indexanpassungs-)Klausel und damit auch die (an sich zulässige) Wertanpassung wegfällt, auch wenn der jeweilige VPI noch verlautbart wird. Tatsächlich hat der Europäische Gerichtshof erst vor ein paar Monaten in einem Vorabentscheid eine Klausel aufgrund des darin enthaltenen Wahlrechts für unzulässig erklärt. Obwohl der Käufer unberechtigt vom Kauf zurückgetreten war, konnte damit der Verkäufer keinen Schadenersatz geltend machen und blieb auf den Kosten sitzen.

Dieser Fall Gupfinger weist durchaus Parallelen zum aktuellen OGH-Urteil auf. Dennoch sollten keine voreiligen Schlüsse für Mietverträge gezogen werden. In Gupfinger hat der EuGH festgehalten, dass eine Klausel mit alternativen Schadenersatzmöglichkeiten unteilbar ist, und hat diese als Ganzes für nichtig gehalten. Der Verwendung missbräuchlicher Klauseln soll dadurch ein Ende gesetzt werden, indem der Abschreckungseffekt aufrechterhalten wird, der darin besteht, dass diese Klauseln schlicht unangewendet bleiben.

Allgemein könnte man Überlegungen anstellen, ob die beiden in der gegenständlichen Klausel verfassten Bestimmungen – Indexanpassung und Nachfolgeklausel – als zwei separate Klauseln zu sehen sind und im besten Fall daher nur die unwirksame Nachfolgeklausel wegfällt. In diesem Zusammenhang ist eine geltungserhaltende Reduktion – das heißt Reduktion einer Klausel auf ihren gesetzlich maximal zulässigen Inhalt, um die Wirksamkeit der Klausel zu erhalten – bei Verbraucherverträgen allerdings unzulässig. Der OGH ist in seinem Urteil auf eine solche Differenzierung nicht eingegangen und hat die gesamte Klausel als unwirksam beurteilt.

"Ersatzindex" ist unzulässig

Festzuhalten ist aber, dass der OGH nicht Nachfolgeklauseln per se als unwirksam einstuft. Vielmehr ist aus Sicht des OGH die Vereinbarung eines "Ersatzindex" unzulässig, wenn auf einen nicht näher definierten, dem Verbraucherpreisindex am meisten entsprechenden Index Bezug genommen wird, ohne die näheren Kriterien dafür vorweg offenzulegen. Dabei verweist er auf ein vergleichbares Urteil (6Ob226/18f), wonach eine Bestimmung zulässig ist, durch die "Wertbeständigkeit des Hauptmietzinses (...) nach dem von Statistik Austria monatlich verlautbarten Verbraucherpreisindex 2010 oder dem an seine Stelle tretenden Index" vereinbart wurde.

Am Rande sei auch noch erwähnt, dass (mögliche) Preisanpassungen innerhalb der ersten zwei Monate im Einzelnen ausverhandelt werden müssen. Im Vertrag sollte daher vorgesehen werden, dass eine Indexanpassung jedenfalls erst nach diesem Zeitpunkt erfolgen darf.

Vertragserrichter und insbesondere Vermieter sollte dieses Urteil jedenfalls hellhörig werden lassen. Diese haben in Zukunft darauf zu achten, dass eine Wertanpassungsklausel konkreter und ausreichend bestimmt auszugestalten ist. Dies betrifft nicht nur Vereinbarungen zu einem möglichst konkreten Nachfolgeindex, sondern auch weitere Regelungen bezüglich der Ausübung der Wertanpassung, insbesondere zum erstmaligen Ausübungszeitpunkt einer Anpassungsklausel. (Maximilian Els, Wolfgang Guggenberger, 1.6.2023)