Zunächst bin ich selbst immer wieder überrascht, wie wenig Unternehmern eine der für sie zentralsten Bestimmungen des Mietrechtsgesetzes (MRG) bekannt ist. § 12a MRG, der eine wechselvolle Geschichte hinter sich hat, bestimmt, verkürzt gesagt, dass ein Unternehmer, der Hauptmieter eines Geschäftslokals ist, sein darin betriebenes Unternehmen zum Fortbetrieb verkaufen kann, womit auch das Mietverhältnis auf den Erwerber übergeht, der bestehende Mietvertrag also übertragen werden kann.

Nahaufnahme von einem Haustürschlüssel auf einem Blankoformular für einen Mietvertrag
Übernimmt ein anderes Unternehmen einen Geschäftsraum, hat dies auch Auswirkungen auf die Miete, die dafür entrichtet werden muss.
Foto: IMAGO/U. J. Alexander

Freilich ist, das beeile ich mich hinzuzufügen, wie stets im Mietrecht darauf zu achten, ob auf das in Rede stehende Mietverhältnis das MRG überhaupt und § 12a MRG speziell anwendbar ist, was etwa auf Geschäftsräume im Wohnungseigentum in Gebäuden, die nach dem Zweiten Weltkrieg errichtet wurden, nicht zutrifft. Kommt § 12a MRG uneingeschränkt zur Anwendung, was in der Praxis sehr oft der Fall ist, ergeben sich beachtliche, und eben oft unbekannte, Konsequenzen.

Die fünf Überraschungen

Der Unternehmer, erste Überraschung, muss, wenn er seine Tätigkeit am Standort beenden will, seinen Mietvertrag nicht kündigen und so um seine Investitionen in das Mietobjekt umfallen. Er sucht sich vielmehr einen Käufer für sein Unternehmen, kann es also verwerten. Der Vermieter kann sich seinerseits, wenn alles gesetzeskonform und richtig gemacht wird, gegen den Übergang des Mietverhältnisses vom bisherigen Mieter auf den Unternehmenserwerber nicht wehren, muss also, zweite Überraschung, ob er will oder nicht, den neuen Mieter akzeptieren. Auch wenn im Mietvertrag oft anderes festgehalten ist, da es sich um sogenanntes "zwingendes Recht" handelt, also um Vorschriften, auf die zum Nachteil des Mieters nicht abgewichen werden kann.

Als Ausgleich dafür, dass dem Vermieter auch gegen seinen Willen ein neuer Mieter "auf‘s Auge gedrückt" wird, steht diesem, dritte Überraschung, das Recht zu, den bisherigen Hauptmietzins auf den aktuellen Marktwert, genauer: den "angemessen Hauptmietzins" gemäß § 16 Abs 1 MRG, anzuheben.

Die erfolgte Unternehmensveräußerung haben sowohl der Veräußerer als bisheriger Mieter als auch der Erwerber dem Vermieter gegenüber unverzüglich anzuzeigen. Für den Vermieter beginnt ab dieser Anzeige eine Frist von sechs Monaten, bis zu deren Ablauf er sein Mietzinsanhebungsrecht ausüben muss, sonst erlischt es. Ob und wie hoch allenfalls eine Differenz des bisherigen Hauptmietzinses zum Marktwert ausfällt, ist freilich jeweils eine Frage des Einzelfalls.

Dieses Anhebungsrecht des Vermieters ist für den Unternehmenskaufinteressenten oft ein "deal breaker", da jeder vernünftige Unternehmer naturgemäß vorweg Klarheit über die Höhe des künftig zu leistenden Mietzinses haben will. Oft versuchen daher die Parteien, diesen neuen Mietzins mit dem Vermieter auszuverhandeln. Wenn dies klappt, ist es schön für alle, wenn nicht, geben viele genervt auf. Dabei bietet das Gesetz, Überraschung Nummer vier, genau dafür eine Vorsorgemöglichkeit. Gemäß § 12a Abs 8 MRG kann vor einer beabsichtigten Unternehmensübertragung gerichtlich (beziehungsweise vor der Schlichtungsstelle der Gemeinde) die Höhe des angemessenen Hauptmietzinses festgestellt werden, sodass über dieses entscheidende Kriterium vor dem Mietvertragsübergang Klarheit herstellbar ist. Dabei ist allerdings auf eine rechtzeitige Antragstellung zu achten, da so ein Verfahren, vor allem wenn Rechtsmittel ergriffen werden, auch Zeit kostet.

Und wo ist nun der im Beitragstitel angesprochene Riesenschaden? Wird die angesprochene Anzeigepflicht über die erfolgte Unternehmensveräußerung gegenüber dem Vermieter verletzt, können ihm Schadenersatzansprüche entstehen. Dabei kann es nicht nur um eine entgangene Mietzinsdifferenz von ein paar Monaten gehen, sondern auch um erheblich mehr. Der Entscheidung des OGH 4 Ob 128/20g lag etwa der Fall zugrunde, dass der Vermieter die ganze Liegenschaft verkaufte. Der Kaufpreis orientierte sich, wie üblich, auch an der Ertragskraft der Liegenschaft, also den Mieteinkünften. Nachdem der Vermieter aber nicht über die Umstände informiert wurde, die ihn sein Anhebungsrecht hätten ausüben lassen, die mietrechtlich gebotene Anzeige der Unternehmensveräußerung also unterblieb, erfolgte der Verkauf der Liegenschaft unter dem erzielbaren Marktwert. Das führte dazu, dass der Vermieter einen Kaufpreisschaden von 6,5 Millionen Euro geltend machte.

Um sich vor dieser fünften und letzten Überraschung in Form eines gewaltigen Schadenersatzanspruchs zu schützen, ist auf die Verständigungspflichten der Parteien eines Unternehmenskaufvertrages gegenüber dem Vermieter penibel zu achten. Auf der anderen Seite tun Vermieter gut daran, von Zeit zu Zeit nachzuprüfen, wer ein Unternehmen, an das man Geschäftsräume vermietet hat, tatsächlich innehat, um sich mögliche Mietzinsanpassungen nicht entgehen zu lassen. (Karl Newole, 15.6.2023)