Immobilien sind für viele Menschen unleistbar geworden – das liegt nicht nur an den hohen Bau-, sondern auch an den Grundstückskosten, die in zentralen Lagen in den letzten Jahren in die Höhe geschnellt sind.

Baurecht heißt, das Grundstück hat eine andere Eigentümerin als das Gebäude. Wohnungseigentum kann trotzdem begründet werden.
Baurecht heißt, das Grundstück hat eine andere Eigentümerin als das Gebäude. Wohnungseigentum kann trotzdem begründet werden.
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Ein Ausweg könnte das Baurechtseigentum sein. Das Grundstück gehört einem dabei nicht und wird für maximal hundert Jahre gepachtet, dafür muss monatlich ein Baurechtszins gezahlt werden. In Österreich, wo Häuser manchmal schon für noch nicht einmal geborene Enkelkinder gebaut werden, hatte es das Baurecht lange nicht leicht. Mittlerweile kommt es immer öfter zur Anwendung.

Hochpreisige Projekte

Etwa an der Alten Donau, wo dem Stift Klosterneuburg in bester Lage zahlreiche Grundstücke gehören, die im Baurecht vergeben werden. Die kleinen Häuschen, die hier früher am Wasser standen, sind in den letzten Jahren vielerorts hochpreisigen Bauträgerprojekten gewichen. Das liegt aber weniger am kirchlichen Grundstückseigentümer als an den Pächterinnen und Pächtern, die sich ihre Häuser um viel Geld abschwatzen lassen.

Beim Stift selbst muss dann nur noch angefragt werden, ob eine Übernahme des Baurechtsvertrags möglich ist. Voraussetzung dafür ist laut dem Stift eine Bauträgerkonzession und Referenzprojekte aus der Vergangenheit. Und auch bestimmte Nutzungen – ein Bordell etwa – sind streng untersagt.

10.000 Hektar Grund gehören dem Stift aktuell – ein Großteil davon sind allerdings Forstflächen. Wie viele Hektar derzeit im Baurecht vergeben sind, dazu werde keine Statistik geführt, heißt es auf Anfrage beim Stift, wo man in Immobiliensachen weiter umtriebig ist.

Möglich sei außerdem, dass Bauträger – auch gemeinnützige – beim Stift anfragen, weil sie ein Projekt auf einer Liegenschaft im Baurecht errichten möchten. "In diesem Fall kauft das Stift Klosterneuburg dann das Grundstück an, und der Bauträger realisiert das Bauprojekt im Rahmen des Baurechts auf diesem Grundstück."

Offene Fragen

Fix ist: An der Alten Donau entsteht auch durch Baurecht kein leistbarer Wohnraum. Andere Fragen sind da schon komplizierter zu beantworten – etwa was mit der Wohnungseigentumsgemeinschaft passiert, wenn das Baurecht erlischt. Eine klare gesetzliche Regelung oder auch nur Judikatur zu dem Thema fehlt bisher. Doch die Ansicht in wohnrechtlichen Kreisen sei hier unstrittig, sagt AK-Wohnrechtsexperte Walter Rosifka: "Das Wohnungseigentum erlischt automatisch, wenn der Baurechtsvertrag für die Liegenschaft nicht verlängert wird." Befindet sich darauf ein Mehrparteienwohnhaus, geht dieses also in das Eigentum des Baurechtsgebers über. Denn das eine Recht hänge untrennbar mit dem anderen zusammen; erlischt das eine, erlischt auch das andere. Der juristische Begriff dafür lautet "Untergang".

Apropos: Das erste Baurechtsgesetz Österreichs stammt von 1912 und damit noch aus der Zeit der Monarchie. Es wurde am 26. April und somit nur knapp zwei Wochen nach dem Versinken der Titanic im Reichsrat beschlossen. Die Einräumung eines Baurechts war damals nur auf Liegenschaften möglich, die einer Gebietskörperschaft oder einem öffentlichen Fonds gehörten; außerdem durfte auf kirchlichen Grundstücken Baurecht begründet werden, sofern ein "öffentliches Interesse" gegeben war.

Umfassend novelliert wurde das Gesetz 1990. Erst seit damals ist es möglich, dass beim Baurechtszins auch eine Wertsicherung vereinbart wird. Seit 1990 steht im Baurechtsgesetz außerdem: "Das Wohnungseigentumsgesetz (...) gilt für das Baurechtswohnungseigentum sinngemäß."

Baurecht im Grundbuch

Wer sich eine Wohnung auf Baurechtsgrund kauft, hat auch grundbücherliche Sicherheit, wenn auch erst auf den zweiten Blick. Denn mit der "normalen" Einlagezahl für eine Liegenschaft bekommt man zunächst nur einen Auszug, auf dem vermerkt ist, wem der Grund gehört. Im Lastenblatt oder C-Blatt ist dann aber das Baurecht vermerkt. Außerdem findet sich dort die sogenannte Baurechtseinlage: eine eigene Einlagezahl, die die Namen der einzelnen Wohnungseigentümer enthält.

Auch dort wird ganz oben am Grundbuchauszug auf das Enddatum des vereinbarten Baurechts verwiesen – und zwar nur des laufenden Baurechtsvertrags. Etwaige Absichtserklärungen für eine Verlängerung, die es manchmal gibt, finden hier keinen Eingang. (Martin Putschögl, Franziska Zoidl, 18.2.2024)