Schwarzbauten sind solche, die entweder ohne oder entgegen einer erteilten Baubewilligung errichtet wurden. Auch wenn dies nicht vorkommen sollte, so gibt es in der Praxis dennoch immer wieder Fälle, in denen Bauwerke zu hoch oder zu breit oder möglicherweise auch gänzlich ohne eine gesetzlich erforderliche Bewilligung errichtet wurden. Wie viele Schwarzbauten es tatsächlich in Österreich gibt, ist nicht zu sagen. Es dürfte aber doch eine sehr große Anzahl sein, was den Eigentümer:innen oft selbst gar nicht bewusst ist. Die letzte Novelle der Wiener Bauordnung (Wr BauO) brachte im Zusammenhang mit bestimmten Schwarzbauten nunmehr bedeutende Änderungen.

Das Problem der Schwarzbauten

Das Problem, das viele Schwarzbauten mit sich bringen, ist, dass man diese nicht als solche erkennt. Um wirklich festzustellen, ob ein Bauwerk bewilligungskonform errichtet wurde, muss man sich die Baubewilligung im Detail anschauen und mit dem errichteten Ist-Zustand vergleichen. Teilweise sind es auch Umbauten aus der Vergangenheit, die ohne entsprechende Bewilligung durchgeführt wurden und so einen ehemals rechtskonformen Zustand nunmehr zu einem teilweisen Schwarzbau machen. In manchen Fällen fehlt eine Baubewilligung aber sogar gänzlich.

Sofern die Baubehörde einen Schwarzbau feststellt, kann dies – sofern eine nachträgliche Bewilligung nicht möglich ist – in einem Abbruchauftrag resultieren oder massive (bewilligungsfähige) Umbauten erforderlich machen. Beides ist natürlich kostspielig und nervenaufreibend für die Eigentümer:in. Dass Schwarzbauten häufig über Jahrzehnte unbemerkt bleiben, liegt vor allem daran, dass Liegenschaften über Generationen erbrechtlich weitergegeben wurden und es daher im Zuge des Verkaufes nicht zu einer rechtlichen Analyse der Baubewilligung und dem Baubestand kam.

Baupläne mit Miniaturhaus
Um festzustellen, ob ein Bauwerk bewilligungskonform errichtet wurde, muss man sich die Baubewilligung im Detail anschauen und mit dem Ist-Zustand vergleichen.
IMAGO/Bernd Feil/M.i.S.

In Wien wurden Schwarzbauten vor allem nach den beiden Weltkriegen errichtet. In vielen Fällen betraf es Kleingartenhäuser. Von den Behörden wurden diese Bauten zu der Zeit bewusst geduldet. Die Schaffung und Erhaltung von Unterkunftsmöglichkeiten für die Bevölkerung standen in diesen Zeiten eindeutig im Vordergrund. Es gab sogenannte behördeninterne Toleranzerlässe, wonach Behörden keine Abbruchaufträge erteilten oder solche zumindest nicht vollstreckten. Die Toleranzerlässe gelten heute schon lange nicht mehr, vor allem erwuchs den Eigentümer:innen aus diesen kein Rechtsanspruch darauf, dass die Behörden auch tatsächlich keinen Abbruchauftrag erteilen würden oder ein solcher nie vollstreckt würde. Für Eigentümer:innen solcher Schwarzbauten war dies daher eine sehr belastende Situation, weshalb der Gesetzgeber Abhilfe schaffte.

Bauten langen Bestandes

In Wien bestehen derzeit zwei Möglichkeiten, wie Schwarzbauten im Nachhinein legalisiert werden können: Entweder entspricht das Bauwerk ohnehin den gesetzlichen Vorgaben, etwa betreffend Gebäudehöhe oder Abstandsvorgaben, und der Bestand kann im Nachhinein bewilligt werden, oder es handelt sich um einen sogenannten Bau langen Bestandes. Diese zweite Möglichkeit wurde mit der Novelle LGBl 1998/46 in § 71a Wr BauO aufgenommen und sieht vor, dass Bauten, die seit mehr als 30 Jahren an derselben Stelle ohne jede Baubewilligung bestanden haben, in ihrem Ist-Zustand bewilligt werden können. Um eine solche Bewilligung zu erlangen, sind der Baubehörde vollständige Bestandspläne vorzulegen und die zumindest 30-jährige Bestandsdauer nachzuweisen. Die 30-jährige Frist ist dabei jeweils vom Zeitpunkt der Antragstellung zu berechnen. Subjektiv-öffentliche Nachbarrechte, wie etwa die Einhaltung der zulässigen Bauhöhe und ausreichenden Abstand von der Grundgrenze, sind bei der Erteilung einer Bewilligung für ein Bauwerk langen Bestandes gemäß § 71a Wr BauO nicht zu beachten.

Entfall der Bewilligungsmöglichkeit

Mit der letzten Novelle zur Wr BauO wurde normiert, dass § 71a Wr BauO, also die nachträgliche Legalisierung von Bauten langen Bestandes, nur noch bis 31. 12. 2027 wirksam ist und danach ersatzlos entfällt. Begründend wurde in den Gesetzesmaterialien festgehalten, dass seit Inkrafttreten der Bestimmung ausreichend Zeit vergangen sei, in der Eigentümer:innen eine nachträgliche Legalisierung hätten durchführen hätten können. Mit unbilligen Härtefällen sei daher nicht mehr zu rechnen. Es soll an dieser Stelle auch nicht unerwähnt bleiben, dass eine solche Bestimmung wie die gegenständliche durchaus auch verfassungsrechtlich problematisch ist. Immerhin wird damit ein früheres Fehlverhalten – wie eben der Bau ohne notwendige Baubewilligung – im Nachhinein durch Legalisierung belohnt. Rechtskonformes Verhalten ist damit widerrechtlichem im Ergebnis gleichgesetzt.

Auswirkungen in der Praxis

Entgegen der Ansicht des Gesetzgebers ist davon auszugehen, dass die Streichung der gegenständlichen Bestimmung in der Praxis durchaus zu Härtefällen führen wird. Dies vor allem deshalb, weil – wie bereits kurz erwähnt – viele Eigentümer:innen nicht wissen, ob und inwieweit ihr Gebäude bewilligt ist. Gerade bei vererbten Liegenschaften kann es dann natürlich schmerzhaft sein, wenn man ein Gebäude abreißen oder möglicherweise um viel Geld umbauen muss, damit eine Bewilligung erteilt werden kann. In vielen Fällen wird aus finanziellen Gründen vielleicht auch nur noch ein Verkauf mit dem Hinweis auf den Schwarzbau möglich sein, der natürlich mit einer massiven Preissenkung einhergeht. Denn auch die neuen Eigentümer:innen müssen einen konsensfähigen Zustand herstellen. Es ist daher jedenfalls zu empfehlen, dass man noch vor Streichung der Bestimmung aus dem Gesetzesbestand den bewilligten Konsens erhebt und mit dem tatsächlichen Zustand abgleicht und gegebenenfalls noch eine Bewilligung erwirkt. (Eva Erlacher, 16.5.2024)