"Wenn der Architekt mit seinem Bleistift die erste Linie zeichnet, legt er bereits fest, ob es ein nachhaltiges Gebäude wird oder nicht." Deswegen, meint Helmut Floegl vom Fachbereich Bauen und Umwelt an der Donau-Universität Krems, schaut im Idealfall vom Erstentwurf an ein Facility-Manager dem Architekten auf die Finger. Schließlich sind es die äußere Form und die Fassadengestaltung, die zu einem großen Teil über den Energieverbrauch entscheiden. "Der Grundsatz ,form follows function' stimmt bei modernen Gebäuden nicht", folgert Floegl. "Die Form bestimmt die Funktion."

Dass Glastürme als Inbegriff von "moderner Bauweise" vielfache Tücken haben, spüren nicht nur jene, die darin arbeiten und schwitzen, auf der eigenen Haut - auch Investoren und Immobilienverwalter, die vor hohen Energiekosten und folglich geräumten Büros stehen, wissen um den hohen Preis formvollendeter Gebäude, die letztlich nicht ihre Funktion erfüllen können. Viel zitiertes Beispiel sind die im Jahr 2000 fertig gestellten Vienna Twin Towers am Wienerberg, die durch eine Vollglasfassade glänzen - eine Premiere in der Bundeshauptstadt. Die Ernüchterung folgte jedoch bald: 2004 wurde eine teure zweite Glashaut an der Innenseite der Büroräume errichtet, um die ungehemmte Wärme- und Kälteabstrahlung in den Griff zu bekommen.

Ganzheitlicher Ansatz

"Moderne hohe Gebäude stehen von vornherein in einem Zielkonflikt mit der Grundidee der Nachhaltigkeit", räumt Floegl ein, der neben seiner Tätigkeit für die Facility-Management-Lehrgängen in Krems und Kufstein auch Obmann des Vereins Facility Management Austria (FMA) ist. Facility-Management als ganzheitlicher Ansatz, der sowohl wirtschaftlichen als auch sozialen und ökologischen Ansprüchen gerecht werden will, könne aber durchaus Umweltbewusstsein bereits im Fundament verankern.

Neben Fragen der Wärmedämmung, Heizung, Klimatisierung und Stromversorgung werden den Kunden von Facility-Managern zunehmend auch Begriffe wie "werthaltige Instandhaltung" oder "werthaltige Reinigung" nahe gebracht. "Es ist wie bei einem Auto, bei dem man brav den Ölwechsel und regelmäßige Services macht, um es länger zu haben", erklärt Floegl. Bei der Reinigung, die zu den wichtigsten, weil teuersten Dienstleistungen gehört, würden oft Billigstbieter gewählt, die mit starken, minderwertigen Mitteln die Möblage "zu Tode putzen" und darüber hinaus die Umwelt schädigen.

Probiotisch putzen

Ihren grünen Daumen entdecken auch zunehmend die großen Hausbetreuer. "Das Thema Umweltbewusstsein kommt vor allem bei den eigenen Mitarbeitern sehr gut an", weiß Oliver Attensam. Sein Unternehmen, das rund 10.000 Liegenschaften betreut, hat eine Reihe von Tests in Auftrag gegeben, um für eine chemikalienfreie Zukunft gerüstet zu sein.

So könnten probiotische Reinigungsmittel, in denen sich Schmutz zersetzende Bakterien tummeln, herkömmliche Mittel ersetzen. Auch bei der Schädlingsbekämpfung wird vermehrt der Einsatz natürlicher Feinde anstatt von Insektiziden erprobt. In der Testphase befinden sich auch Nanotechnologie-Verfahren, mittels derer natürliche Versiegelungsmittel hergestellt werden, die Acryllacke überflüssig machen könnten.

"Wir sind erst am Anfang dieser Denkweise", sagt Floegl, "aber das System wandelt sich." Eine größere Herausforderung als die ökologisch wertvolle Verwaltung von Neubauten ist die Sanierung von bestehenden, massiv Energie vernichtenden Immobilien. Die Bundesimmobiliengesellschaft BIG, Herrin über 3000 Gebäude, von Schulen über Justizanstalten bis zu Museen, rühmt sich, "Pionierleistungen" auf dem Gebiet der thermischen Sanierung vollbracht zu haben. Ein Drittel des gesamten Bestandes ist laut BIG-Sprecher Ernst Eichinger bereits nachhaltig saniert, 16.500 Tonnen CO2 im Jahr würden dadurch der Luft erspart bleiben.

Contracting

Wie viele Facility-Manager vertraut auch die BIG auf "Contracting": Ein spezialisiertes Unternehmen führt die Energiesparmaßnahmen wie Wärmedämmungen durch, der Mieter zahlt aber bis Ablauf der Vertragslaufzeit dieselben Heizkosten. Der Contractor wiederum finanziert seine Investitionen durch die eingesparten Energiekosten.

Bei einer Amortisationszeit der Investitionen von 20 bis 25 Jahren löst sich der Umweltgedanke schnell in Luft auf, weiß auch Eichinger, der sich Förderungen für Gewerbeimmobilien analog zu Häuslbauern wünscht. "Nur Gutmensch sein und die Welt vor dem Klimawandel retten wollen - das reicht eben nicht." (Karin Krichmayr, DER STANDARD, Print-Ausgabe, 10.10.2007)