Die AK holte für den Vergleich nach der "Mystery Shopping"-Methode Anbote für einen 73.000 Euro Hypothekarkredit mit 20 Jahren Laufzeit bei BA-CA, Bawag PSK, Erste Bank, Hypo NÖ, Volksbank Wien und Raiffeisenlandesbank NÖ-Wien ein. Bei den vier österreichischen Bausparkassen (Wüstenrot, s-Bausparkasse, ABV und Raiffeisen Bausparkasse) wurden außerdem Angebote für Sofortdarlehen eingeholt.
"Werben mit niedrigen Zinsen"
"Bei den Bankofferten sind die Spesenangebote oft unvollständig, außerdem werben die Bausparkassen mit niedrigen Zinsen, die tatsächliche Belastung ist dann aber oft viel höher", kritisiert AK-Konsumentenschützer Christian Prantner. Die AK rät Kreditnehmern, dass bei Bauspardarlehen der Einstiegszinssatz derzeit für eineinhalb Jahre fix ist und dann variabel und teurer wird.
Zu den Detailergebnissen: Die Zinsen bei den Bankangeboten lagen bei dem Test zwischen 5,25 (BA-CA) und 6,25 Prozent (Bawag PSK). Der erhobene variable Zinssatz betrug im Schnitt 5,625 Prozent.
Die einmalige Bearbeitungsgebühr kostete ein (Erste, Raiffeisenbank, Volksbank) bis zwei Prozent (Bawag PSK). Auch die Gebühren bei der Kontoführung pro Quartal lagen weit auseinander: 5,25 (Erste Bank) bis 13,98 Euro (BA-CA). "Für einen 73.000 Euro Kredit über 20 Jahre hinweg ist das ein schöner Unterschied bei allen Spesen und Zinsen: Immerhin liegen rund 10.000 Euro zwischen billigstem und teuerstem Angebot", erklärt Prantner in einer Aussendung.
Verhandelbare Schätzkosten
Nur zwei von sechs Banken gaben die freiwilligen Musterofferte des EU-Verhaltenskodex für Wohnkredite her, in dem Zinsen, Spesen und Bedingungen aufgelistet sind. "Außerdem sind auch die Informationen in den Angeboten mangelhaft, etwa unvollständig angegebene Spesen." Bei Nebenkosten lasse sich Geld sparen, insbesondere seien verlangte Schätzkosten der Immobilie (laut AK-Test null bis 478 Euro) verhandelbar.
Bei den Bauspardarlehen der Bausparkassen gab es fixe Einstiegszinsen auf zumeist 18 Monate von 3,2 (Raiffeisen) bis 3,75 Prozent (ABV). "Aber Vorsicht", so Prantner, "danach wird der Zinssatz variabel und höher." Verlangt werden derzeit 5,5 (s Bausparkasse) bis sechs Prozent (ABV, Wüstenrot). Die Spesen sind vielfältig, zB je nach Bausparkasse Eigenmittelbeschaffungs-, Bearbeitungs- oder Darlehensbereitstellungsgebühr.
Als positiven Punkt registrierte die AK, dass alle Angebote das EU-Standardoffert verwendet hätten. Die Angebote basierten allerdings meist auf unrealistischen Zinsannahmen: Drei von vier verwendeten die Zinsuntergrenze, um Raten zu berechnen, nämlich ABV, Wüstenrot und s Bausparkasse. "Die Raten mit den günstigen Einstiegszinsen durchzurechnen, bringt letztendlich eine teure Überraschung für die Kunden, und das ist unfair", kritisiert Prantner. (red)
Tipps der AK Konsumentenschützer
Die Arbeiterkammer empfiehlt:
- Nehmen Sie sich für die Beratung der Wohnfinanzierung Zeit. Achten Sie beim Vergleich auf folgendes Kostendreieck: Zinssatz, einmalig verrechnete Spesen (Bearbeitungs-, Pfandrechtseintragungsgebühr, Schätzkosten) und laufende Nebenkosten (Kontoführung, Prämien für Risikoversicherungen).
- Verhandeln und Vergleichen beim variablen Zinssatz eines Hypothekarkredites zahlt sich aus. Häufig besteht der Zinssatz aus dem Leitzinssatz 3-Monats-Euribor zuzüglich Gewinnspanne (Marge: zwischen ein und zwei Prozent). Die Marge ist verhandelbar!
- Achten Sie auf die Fixzinsfalle: 4,5 Prozent fix auf ein Jahr klingt zwar gut, aber nach der Fixzinsphase droht ein Zinssprung.
- Nutzen Sie Verhandlungsspielräume bei Spesen und Gebühren aus, zB Bearbeitungsgebühr (zwischen 0,5 und zwei Prozent), Schätz- und Bewertungskosten, Abfragespesen beim Kreditschutzverband.
- Vermeiden Sie unbestimmte Kostenangaben im Kreditvertrag wie "Spesen gemäß Aushang". Achten Sie weiters auf Vertragsstrafen (Pönalen) und Kündigungsfristen bei vorzeitiger Rückzahlung des Kredites, Höhe des Verzugszinssatzes, Mahnspesen bei Ratenzahlungsverzug. Denn erste, zweite und dritte Mahnung können empfindlich teuer werden!
- Versicherungsverträge: Schließen Sie nicht das erstbeste Angebot einer (reinen) Ablebens- oder Kapitalversicherung ab, sondern holen Sie Vergleichsangebote ein. Bestehende Lebensversicherungen können in die Finanzierung eingebracht werden - Neuabschlüsse sind daher nicht immer notwendig.
- Bei einer Bausparfinanzierung lohnen sich jedenfalls Angebotsvergleiche. Achten Sie bei der Beurteilung auf den Effektivzinssatz und die Gesamtbelastung für die Gesamtlaufzeit (das ist die Phase der Zwischenfinanzierung und die Phase der eigentlichen Bauspardarlehensfinanzierung). Lassen Sie sich alle Spesen und Gebühren schriftlich geben und erläutern.