Heuer könnte so viel für Zinshäuser bezahlt werden, wie noch nie.
Zinshäuser sind teuer und begehrt wie nie, wie aus dem aktuellen Marktbericht zum Wiener Zinshausmarkt von Otto Immobilien hervorgeht. Demnach könnte 2017 zu einem Rekordjahr mit einem Transaktionsvolumen von 1,3 Milliarden Euro werden. Das entspricht dem bisherigen Rekordwert aus dem Jahr 2015.
Im ersten Halbjahr wechselten Gründerzeit-Zinshäuser – nur diese werden in der Statistik des Maklerunternehmens berücksichtigt – im Wert von 424 Millionen Euro den Besitzer, was einem Plus von 83 Prozent im Vergleich zum ersten Halbjahr 2016 bedeutet. Insgesamt fanden im ersten Halbjahr 218 Transaktionen statt, das zweite Halbjahr sei traditionell stärker, hieß es bei einem Pressegespräch am Dienstag.
Besonders viel tut sich in den Regionen außerhalb des Gürtels, wie beispielsweise im 15. und 20. Bezirk, die ihr Halbjahresergebnis im Vergleich zum Vorjahr sogar versechsfachen konnten. Bei den Mindestpreisen gab es laut Erhebung die größten Zuwächse im 10. und 11. sowie im 20. Bezirk mit einem Plus von bis zu 30 Prozent.
Keine Schnäppchen
Die schlechte Nachricht für Schnäppchenjäger: "Es gibt mittlerweile kein Zinshaus mehr, das unter 1320 Euro pro Quadratmeter am Markt verkauft wird", so Richard Buxbaum, Wohnimmobilienexperte bei Otto Immobilien. Bis zu 2400 Euro werden heute für ein Zinshaus pro Quadratmeter bezahlt. Vor neun Jahren, als Otto Immobilien den Wiener Zinshausmarkt erstmals analysierte, lagen die Quadratmeterpreise laut Geschäftsführer Eugen Otto noch zwischen 300 und 800 Euro.
Angesichts dieser starken Preissteigerungen sind keine Renditen von über vier Prozent mehr zu erwarten. Bei den Käufern dominieren laut Erhebung Unternehmen (66 Prozent), auf Verkäuferseite Privatpersonen. 89 Prozent der Transaktionen betrafen Liegenschaften mit Preisen bis zu fünf Millionen Euro.
Ob die Preisentwicklung bei Zinshäusern so weitergeht, wisse man nicht, so Otto. Die Nachfrage am Wohnungsmarkt wirke sich auf die Preise am Zinshausmarkt aus. Buxbaum rechnet aber mittelfristig mit einer Seitwärtsbewegung bzw. in manchen Teilen des Marktes sogar einem leichten Preisrückgang. Denn auch bei Eigentumswohnungen gebe es solche Steigerungen nicht mehr.
Thomas Gruber, Zinshausexperte beim Maklerunternehmen, sieht aber besonders in der Nähe von U-Bahn-Stationen – auch künftigen – Preisanstiege: "Die Infrastruktur wird immer wichtiger."
Share Deals beliebt
Immer stärker im Kommen sind sogenannte Share Deals, bei denen nicht die Immobilie selbst, sondern eine Gesellschaft, der die Immobilie gehört, den Besitzer wechselt. Diese Share Deals wurden im Vorjahr erstmals von Otto Immobilien erhoben. "Meine Erwartung war, dass diese Share Deals nach einer umfassenden Änderung des Grunderwerbsteuergesetzes im Vorjahr heuer zurückgehen werden", sagte Wirtschaftsprüfer und Steuerberater Florian Schmidl beim Pressegespräch.
Das Gegenteil war der Fall: Im ersten Halbjahr 2017 gab es 23 solche Share Deals, was auf einen möglichen neuen Höchstwert hinweise. Das bedeute, dass Share Deals "fixer Bestandteil" des Transaktions-Repertoires sind, schlussfolgerte Schmidl. Der Nachteil eines Share Deals sei aber eine erhöhte Risikokomponente und daher eine sehr viel genauere – und kostspieligere – Due-Diligence-Prüfung.
Ausländische Investoren
Insgesamt gibt es laut Erhebung 14.495 klassische Gründerzeit-Zinshäuser in Wien – noch. Denn die Wiener Zinshäuser werden stetig weniger: Immer öfter werden die Zinshäuser nämlich angekauft und dann parifiziert, womit sie aus der Wertung fallen.
In den letzten neun Jahren sind dem Zinshausmarkt so insgesamt 1034 Zinshäuser abhanden gekommen, erläuterte Alexander Bosak, Leiter der Research-Abteilung bei Otto. Alleine heuer wurden 52 Häuser parifiziert. Abrisse von Gründerzeit-Zinshäusern seien dafür relativ selten, was für deren bauliche Qualität spreche.
Ausländische Investoren sind in Wien zwar immer häufiger anzutreffen, am Zinshausmarkt treten sie aber nur in Erscheinung, wenn sie ein Haus parifizieren wollen, wie Buxbaum im Gespräch mit dem Standard erklärt. Vom österreichischen Mietrecht lassen sie lieber die Finger. Geschäftsführer Otto rechnet aber damit, dass es beim vieldiskutierten Mietrecht in der nächsten Legislaturperiode eine Einigung geben wird. An "einen Wurf", der dann für alle Bereiche gilt, glaubt er aber nicht. (Franziska Zoidl, 26.9.2017)