Der Wunsch nach einer Eigentumswohnung ist in der Wirtschaftskrise deutlich stärker geworden, der Trend wird durch die eingeschränkten Finanzierungsmöglichkeiten allerdings stark gebremst. Daran sind nicht nur die Banken schuld, die bei der Kreditvergabe derzeit - vornehm ausgedrückt - eher zurückhaltend sind. Sandra Bauernfeind, Leiterin der Abteilung Wohnimmobilien von EHL Immobilien, sieht die Ursache auch bei den potenziellen Wohnungskäufern: "Ein Kredit wird wegen der schwachen wirtschaftlichen Entwicklung und der Sorge um den Arbeitsplatz heute nicht mehr so locker aufgenommen."

Aus diesen Gründen werde der Trend zur Eigentumswohnung auch den Vermietungsmarkt nicht unter Druck bringen, heißt es in der jüngsten Immobilienmarkt-Prognose von EHL Immobilien. Bei marktgerechten Wohnungen gebe es weiterhin praktisch keinen Leerstand, sondern eher einen Nachfrageüberhang, und die Mieten werden tendenziell eher weiter steigen.

Weniger Neubau

Preistreibend wirkt sich unter anderem aus, dass das Angebot knapper wird. Aktuelle Zahlen der Statistik Austria würden insbesondere für Wien, aber auch für andere Bundesländer einen deutlichen Rückgang der Baubewilligungen zeigen (in Wien um mehr als 50 Prozent). Bauernfeind rechnet deshalb im Durchschnitt mit einem Anstieg der Mieten im freifinanzierten Wohnungsbau (bei Neuvermietungen) in guten und sehr guten Lagen um vier bis fünf Prozent, in durchschnittlichen Lagen um zwei bis drei Prozent.

Auch bei Eigentumswohnungen dürfte der Anstieg stark ausfallen: Die Preise für Wohnungen in guten und sehr guten Lagen werden um rund sieben Prozent zulegen, in durchschnittlichen Lagen um rund drei Prozent.

Die Angebotsverknappung macht wiederum Wohnimmobilien für Investoren noch interessanter. Bei Zinshäusern und Vorsorgewohnungen dürfte es zu neuerlichen Preisanstiegen von vier bis sechs Prozent kommen.

Spitzensegment stagniert

Eine Ausnahme von diesem Trend stelle das oberste Preissegment bei Mietwohnungen dar. "Dieses wird stark von internationalen Unternehmen und diplomatischen Vertretungen besetzt, die für ihre ausländischen Mitarbeiter in Wien erstklassige Wohnsitze mieten und sich derzeit eher zurückhaltend zeigen", so die EHL-Wohnimmobilienexpertin.

Mit niedrigeren Baupreisen werden Bauträger erst in einem Jahr rechnen können, weil dann wegen der zurückgegangenen Baubewilligungen davon auszugehen sei, dass sich die Auftragslage der Bauunternehmen zuspitzt, so Bauernfeind.

Büros: Geringeres Angebot, geringere Nachfrage

Der österreichische Büromarkt wird 2010 trotz des leichten Konjunkturaufschwungs weiterhin von den Folgen der Wirtschaftskrise geprägt sein. Der prognostizierte Anstieg der Arbeitslosigkeit wird in Kombination mit Maßnahmen zur Kosten- und Flächeneffizienz zu einem Rückgang des Flächenbedarfs führen, heißt es in der EHL-Marktprognose.

Weil auch die Neuflächenproduktion heuer auf den niedrigsten Stand seit zehn Jahren sinken dürfte - erwartet werden maximal 185.000 Quadratmeter an neuen Büroflächen -, wird das Verhältnis von Angebot und Nachfrage weiterhin ausgewogen sein. Das Mietenniveau werde im unteren und mittleren Preissegment weitgehend stabil bleiben (Details siehe unten), weitere Rückgänge seien lediglich bei der Spitzenmiete zu erwarten. Diese liegt derzeit bei 21 Euro pro Quadratmeter und Monat, mit einem Rückgang auf 20 Euro im Laufe des Jahres wird gerechnet.

Aufgrund der sehr niedrigen Neuflächenproduktion erwarten die Experten von EHL Immobilien nur einen marginalen Anstieg der Leerstandsrate von aktuell 5,9 auf 6,1 Prozent.

Schnäppchenjagd bei Büros

"Die Nachfrage nach neuen Büroflächen wird Großteils von heimischen Unternehmen stammen, internationale Neuzuzüge werden die Ausnahme bleiben", so EHL-Geschäftsführer Michael Ehlmaier. Nachgefragt werden insbesondere die modernen Neubauprojekte in etablierten Bürolagen, welche neben einer effizienten Ausstattung auch über eine sehr gute Verkehrsanbindung und ein repräsentatives Image verfügen. Als Beispiele nannte Ehlmaier die "Marxbox", das "Viertel Zwei" und das "Rivergate", welche sich hohen Mieterzuspruchs erfreuen.

Da aufgrund der stark reduzierten Bautätigkeit für die nächsten beiden Jahre mit einer Verknappung an modernen Büroflächen und einem entsprechenden Preisanstieg zu rechnen sei, "werden finanzkräftige Unternehmen die Chance nutzen, jetzt noch auf ein breites Angebot an modernen Büroflächen zugreifen zu können und attraktive Top-Objekte zu sehr mieterfreundlichen Konditionen anmieten zu können", erwartet Ehlmaier. Eine deutliche Belebung des derzeit eher ruhigen Markts sei aber frühestens gegen Ende 2010 bzw. Anfang 2011 zu erwarten, wenn das stärkere Wirtschaftswachstum für steigende Nachfrage sorgen wird. (red)

Zahlen und Fakten zum Wiener Büromarkt

Nachfrage und Angebot (in m²)	2007	2008	2009	2010
Neufläche	190.000	220.000	190.000	185.000
Vermietung	340.000	300.000	250.000	220.000*

*Prognose

Kennzahlen aktuell
Gesamtbestand:	10.550.000 m²
Leerstandsrate:	5,9 %
Spitzenmiete:	21 €/m²/Monat
Erstbezugs-Mieten:	Beste Lage 15-21 Euro
	Gute Lage 13-15 Euro
	Durchschnittliche Lage 9-12 Euro

*EHL Mietpreisspiegel von 100 neu errichteten bzw. generalsanierten Bürogebäuden an verschiedenen Standorten

(Quelle: EHL-Immobilienmarktprognose 2010)