Der Wiener Büromarkt stabilisiert sich auf niedrigem Niveau. "Die Krise ist vorbei, aber der Aufschwung lässt noch auf sich warten", so lautet die Conclusio von Michael Ehlmaier, dem geschäftsführenden Gesellschafter von EHL Immobilien. Die Vermietungsleistung war 2010 weit entfernt von den noch 2008 erreichten 300.000 Quadratmetern, sie fiel gegenüber dem Krisenjahr 2009 (250.000 m²) nochmals und lag im Vorjahr bei 220.000 m². Für heuer erwartet Ehlmaier einen leichten Anstieg auf 240.000 m². Ob dies aber tatsächlich eintritt, werde davon abhängen, "ob die zuletzt sehr aktiven Unternehmen aus dem öffentlichen und staatsnahen Bereich in einem ähnlich hohen Maß wie 2010 Flächen anmieten werden", so EHL-Bürospezialistin Alexandra Ehrenberger.

"Rivergate" größte Fertigstellung 2010

Die flächenmäßig größten Vermietungen waren im Vorjahr die Einmietung der WU Wien in ein Büroobjekt an der Roßauer Lände, der Einzug der Post AG in ein Gebäude in der Dietrichgasse im 3. Bezirk (beide mit 20.000 m²), der Bezug des "TownTown"-Hochhauses ("The Tower", CB 03) durch die Wiener Stadtwerke (16.000 m²) sowie die Anmietung des Objekts "Star 22" in Wien-Donaustadt durch die Stadt Wien (11.500 m²).

Das größte im Vorjahr fertiggestellte Büroobjekt war das "Rivergate" in Wien-Brigittenau mit 40.000 m², gefolgt von der (eigengenutzten) Siemens-City in Wien-Floridsdorf (34.500 m²) und der (ebenfalls eigengenutzte) Neubau der ÖVAG-Zentrale in Wien-Alsergrund (25.000 m²). Heuer bezugsfertig werden unter anderem die Objekte "Media Quarter St. Marx" in Wien-Landstraße (35.000 m²), "Space2move" in Wien-Döbling (26.000 m²), die "Company Buildings" (CB) 08-10 in "TownTown" (Landstraße; 20.000 m²) und die "Bahnhofcity Wien West" (15.000 m²).

Weniger neue Flächen

Weiter rückgängig ist die Neuflächenproduktion, sie dürfte heuer auf ein Rekordtief von 180.000 m² fallen - nach ohnehin bereit sehr niedrigen 185.000 m² im Vorjahr. "Hier ist eine beinharte Auslese im Gang, und daher werden fast nur Projekte, die perfekt auf die aktuelle Marktsituation zugeschnitten sind, tatsächlich realisiert", erklärt Ehrenberger. Ehlmaier weist auf ein gewisses "Henne-Ei-Problem" hin: Projekte von rund 1,3 Millionen Quadratmetern seien derzeit in Wien baugenehmigt. Neue Projekte brauchen aber einen gewissen Vorvermietungsgrad, um überhaupt eine Finanzierung zu bekommen. Vor allem kleinere Unternehmen wollen jedoch vor der Unterschrift unter dem Mietvertrag die im Bau befindlichen Projekte besichtigen - "und hier beißt sich die Katze in den Schwanz", so der EHL-Chef.

Besonders gefragt seien derzeit Flächen im mittleren Preisbereich (12 bis 15 Euro/m²) mit hoher Flächeneffizienz und geringen Betriebskosten. Die Spitzenmieten werden von den derzeitigen 21 Euro allenfalls leicht steigen können, erwarten die Experten. Weil die Neuflächenproduktion weiter zurückgeht, wird auch der Leerstand niedrig bleiben - bei rund 6 Prozent.

CBRE ist optimistischer

Deutlich optimistischer, was Neubau- und Vermietungsleistung am Wiener Büromarkt anbelangt, gibt man sich übrigens bei CB Richard Ellis (CBRE). Dort zählte man 2010 Vermietungen in Höhe von 275.000 m² und erwartet heuer einen Anstieg auf 300.000 m². Auch das Neubauvolumen, das CBRE-Geschäftsführer Andreas Ridder für 2010 mit 165.000 m² beziffert, sollte heuer leicht zulegen.

"Die Nachfrage nach hochwertigen, zusammenhängenden Büroflächen im ersten Bezirk ist nach wie vor ungebrochen. Allerdings kann dem Wunsch nach sehr guten, großen Büros im Zentrum nur noch selten nachgekommen werden", so Ridder. Man stelle auch zunehmend fest, "dass ehemalige Bürogebäude im Zentrum zu Wohnungen umgebaut werden, da diese vom Eigentümer teurer verkauft werden können, und daher das Angebot an Büroflächen rückläufig ist". (map, derStandard.at, 19.1.2011)