Der Wiener Büroimmobilienmarkt hat im ersten Quartal 2011 mit einer weitgehend stabilen Entwicklung den Erwartungen entsprochen. Zwar liege das Marktvolumen noch immer unter dem langjährigen Durchschnitt, doch der Markt sei heute effizienter und kundenorientierter denn je, so Michael Ehlmaier, Geschäftsführer von EHL Immobilien: "Das Neuflächenangebot orientiert sich perfekt an den Ansprüchen der Interessenten. Zudem ist eine kontinuierliche Qualitätssteigerung des Gesamtbestandes zu beobachten."

Die Neubautätigkeit wird im laufenden Jahr in Wien einen neuen Tiefststand erreichen: Nach 185.000 Quadratmetern im Vorjahr gelangen EHL-Erhebungen zufolge heuer nur noch maximal 180.000 Quadratmeter Büroflächen zur Vermarktung. Mit Ausnahme des von Palmers Immobilien entwickelten Projektes Cityspace 7, das vor Fertigstellung bereits eine Vollvermietung aufweisen konnte, kam es im ersten Quartal zu keinen Neubauten oder Generalsanierungen in Wien. Zahlreiche baureife Projekte ohne Vorvermietung wurden von den Developern aufgrund restriktiver Finanzierungsvorhaben der Banken verschoben.

Bis zum Jahresende sollen allerdings noch einige Neuprojekte fertiggestellt werden, darunter die Projekte Marxbox mit etwa 10.000 Quadratmetern, Green Worx mit 19.000 Quadratmetern, das Projekt Space- 2Move mit 26.000 Quadratmetern und die Bahnhof City Wien West mit 15.000 Quadratmetern. Bei den für die Jahre 2012 und 2013 geplanten Bürofertigstellungen ragen neben dem Raiffeisenbürogebäude in der Oberen Donaustraße und dem Komplex Bahnhof Wien Mitte besonders der DC Tower 1 und der Erste Campus hervor. Der DC Tower 1, der derzeit in der Wiener Donaucity heranwächst, wird mit 220 Metern das höchste Gebäude Österreichs sein und etwa 44.000 Quadratmeter Bürofläche umfassen. Auf dem Gelände des ehemaligen Südbahnhofs soll mit dem "Erste Campus" die neue Zentrale der Erste Group auf einer Bruttogeschoßfläche von 132.000 Quadratmetern entstehen. Ab 2013 sollen die Mitarbeiter die neuen Büroräumlichkeiten beziehen können. Weitere Gebäude mit einer Fläche von 70.000 Quadratmetern sind für die zweite Bauphase geplant.

Nachfrage steigt wieder leicht an

Im Gegenzug zur sinkenden Neuflächenproduktion ist seit dem zweiten Halbjahr 2010 ein leichter Aufwärtstrend bei der Flächennachfrage feststellbar. Die für 2011 erwarteten Werte schwanken zwischen 240.000 und 300.000 Quadratmetern. Damit könnte Wien das Vorjahresergebnis zwar erreichen, würde allerdings weiterhin unter dem Durchschnitt der vergangenen zehn Jahre bleiben. Im ersten Quartal dieses Jahres wurden 50.000 Quadratmeter Büroflächen neu vermietet, womit die Vermietungsleistung im Vergleichszeitraum des Vorjahres um 5000 Quadratmeter übertroffen wurde. Wie die Bank Austria in einer Marktstudie erhob, ist ein Großteil der Neuvermietungsleistung allerdings auf Umzüge zurückzuführen. Große und zusammenhängende Büroflächen werden dagegen eher selten angefragt.

Das geringe Neuflächenangebot trägt auch dazu bei, dass die Mieten trotz langsam ansteigender Nachfrage auf stabilem Niveau geblieben sind. EHL Immobilien errechnet aktuelle Spitzenmieten von 21 Euro je Quadratmeter, CB Richard Ellis verzeichnet 23,50 Euro mit einem Steigerungspotenzial auf 24 Euro bis zum Jahresende. Innerstädtische Top-Objekte werden weiterhin stark nachgefragt, wobei sich allerdings die Umwidmung von Büroflächen in Wohnraum mit einem rückläufigen Bestand am Markt niederschlägt. Eine massive Nachfrage erlebt derzeit das mittlere Preissegment mit Mieten zwischen 13 und 15 Euro. Gesucht werden hier primär Objekte mit hoher Flächeneffizienz, hohem ökologischem Standard und somit geringen Betriebskosten.

Im europäischen Vergleich weist Wien nach wie vor eine der niedrigsten Leerstandsraten auf. Im Bürobereich beträgt der Leerstand zwischen fünf und sechs Prozent und sollte durch die verhaltene Neubautätigkeit auch relativ stabil bleiben. Einen deutlichen Rückgang erwarten die Immobilienexperten der Bank Austria nicht, da trotz niedrigem Neubauvolumen auch die erwarteten Neuvermietungen moderat ausfallen werden.

Renditen geben nach

Die Spitzenrenditen für Bürogebäude sanken im Laufe des vergangenen Jahres von 5,6 Prozent im ersten Quartal 2010 auf aktuell 5,25 Prozent. Und auch im laufenden Jahr erwartet die Bank Austria, dass die Renditen erneut etwas nachgeben, da Topobjekte nach wie vor sehr gefragt sind. Auch EHL Immobilien rechnet mit einem Rückgang im Spitzenbereich, für die nachgelagerten Qualitätssegmente sollten die Preise allerdings unverändert bleiben, wodurch der Renditeabstand zu Objekten der Kategorie "Core" auf teilweise mehr als 1,5 Prozentpunkte steigen könnte.