Mit Ende Juni rückt der Termin näher, an dem Wohnungsmietern und Wohnungseigentümern die jährliche Betriebskostenabrechnung gelegt wird. Im Rahmen der Abrechnung stellt sich häufig nicht nur die Frage, welche Positionen als Betriebskosten verrechnet werden dürfen, sondern auch, in welchem Verhältnis die Kosten aufzuteilen sind.

Mieter als auch Wohnungseigentümer leisten für gewöhnlich im Rahmen ihrer Vorschreibung monatliche Pauschalbeträge als Vorauszahlung für die die Liegenschaft betreffenden Betriebskosten. Mit spätestens Ende Juni erfolgt im Rahmen der Betriebskostenabrechnung eine Gegenüberstellung der vorgeschriebenen Pauschalbeträge mit den tatsächlichen Ausgaben des Vorjahres.

Was versteht man unter Betriebskosten?

Unter Betriebskosten fallen in der Regel jene Kosten, die im direkten Zusammenhang mit dem "Betrieb" des Hauses stehen. Diese haben daher nichts mit den jeweiligen Wohnungsbetriebskosten, die - meist verbrauchsabhängig - innerhalb einer Wohnung durch Energie, Telefon etc. anfallen, zu tun. Im Vollanwendungsbereich des MRG, das vornehmlich für Altbauten, die vor 1953 errichtet wurden, gilt, regelt das Gesetz abschließend, welche Betriebskosten den Mietern weiterverrechnet werden dürfen.

Hierbei handelt es sich um die Kosten, die für Wasser, Abwasser, Müllabfuhr, Rauchfangkehrer, Schädlingsbekämpfung, Strom für allgemein zugängliche Hausteile, angemessene Versicherung des Hauses, Hausreinigung und Hausbetreuung, Verwaltungskosten und öffentliche Abgaben wie der Grundsteuer oder aber für den Betrieb von Gemeinschaftseinrichtungen aufgewendet wurden. Wie der Name sagt, stellen Betriebskosten immer nur Kosten des Betriebes, die im Gesetz abschließend geregelt sind, dar, und sind daher streng von "Erhaltungskosten" zu unterscheiden, die nicht auf die Mieter überwälzt werden können.

Nachzahlung oder Guthaben - wer zahlt, wer bekommt

Aus der Betriebskostenabrechnung ergibt sich entweder eine Nachzahlung oder ein Guthaben, das mit dem übernächsten Mietzahlungstermin auszugleichen ist. Von einer Nachzahlung oder einem Guthaben betroffen ist daher nicht unbedingt der Mieter, der die Betriebskosten im Vorjahr verursacht hat, sondern jener Mieter, der zum Zeitpunkt der Fälligkeit der Abrechnung - das ist der übernächste Zinstermin nach Abrechnungslegung - tatsächlich Mieter ist.

Die Aufteilung der Heizkosten und Warmwassers hat, falls diese durch eine gemeinsame Wärmeversorgungsanlage bereitgestellt wird, sobald das Heizkostenabrechnungsgesetz anwendbar ist, nach dessen Grundsätzen zu erfolgen, die für Laien schwer durschaubar sind. Im Unterschied zur Betriebskostenabrechnung ist jedoch bei der Abrechnung von Heiz- und Warmwasserkosten vom jeweiligen Wärmeabnehmer, welcher tatsächlich den Verbrauch verursacht hat, die Nachzahlung zu leisten bzw. hat Anspruch auf die ihm zufallende Gutschrift.

Kostenaufteilung nach Nutzfläche

Die Betriebskosten werden nach dem Verhältnis der Nutzfläche der jeweiligen Wohnungen und Geschäftsobjekte zur Gesamtnutzfläche des Hauses verrechnet. Der jeweilige Mieter beteiligt sich daher entsprechend seinem jeweiligen Nutzflächenanteil an den Betriebskosten des Hauses. Eine verbrauchsabhängige Aufteilung der Kosten ist nur in Ausnahmefällen vorgesehen, da ein abweichender Aufteilungsschlüssel nach dem Gesetz die Zustimmung sämtlicher Mieter erfordert. Eine Durchbrechung dieses Aufteilungsgrundsatzes der Betriebskosten erfolgt von der Judikatur aus Billigkeitsgründen lediglich dann, wenn ein unverhältnismäßiger Mehrverbrauch eines gewerblichen Mieters, beispielsweise durch einen unverhältnismäßigen Wassermehrverbrauch oder Müllkosten, vorliegt.

In gleicher Weise besteht eine Kostenbeteiligung für den Betrieb von Gemeinschaftsanlagen, wie etwa eines Aufzugs oder einer Waschküche, wenn der Mieter aufgrund des Mietvertrages oder einer anderen Vereinbarung berechtigt ist, diese zu benützen. Hingegen befreit ein freiwilliger Verzicht des Mieters auf die Mitbenützung ihn nicht von seiner Kostentragungspflicht. Maßgeblich ist jedoch, dass jedoch eine nach objektiven Kriterien zu beurteilende Benützungsmöglichkeit gegeben sein muss, um an den Gesamtkosten des Betriebes beteiligt zu werden. Hierfür reicht jedoch auch eine gegenüber anderen Mietern eingeschränkte Benützbarkeit aus.

Für Mietobjekte, außerhalb des Vollanwendungsbereichs des Mietrechtsgesetzes, worunter kurzum Einfamilienhäuser oder ungeförderte Neubauten fallen, die nach 1953 errichtet wurden, gilt der Betriebskostenkatalog des MRGs nicht, auch ist der Verteilungsschlüssel der Betriebskosten in Ermangelung einer gesetzlichen Regelung frei vereinbar.

Verteilung im Wohnungseigentum nach Nutzwerten

Die Aufteilung der Bewirtschaftungskosten im Wohnungseigentum erfolgt in aller Regel nicht nach dem Nutzflächenanteil, sondern nach grundbücherlich einverleibten Nutzwertanteilen. Die Vereinbarung eines anderen Aufteilungsschlüssels ist zwar möglich, erfordert jedoch die schriftliche Zustimmung sämtlicher Wohnungseigentümer. Das Wohnungseigentumsgesetz trennt nicht explizit zwischen Betriebskosten und Erhaltungskosten, da Wohnungseigentümer letztlich alle Aufwendungen für die Liegenschaft zu tragen haben.