Der Berliner Wohnimmobilienmarkt ist für Investoren derzeit ein gefundenes Fressen. Der vor wenigen Wochen veröffentlichte Mietpreisspiegel offenbarte eine durchschnittliche Netto-Kaltmiete von 5,21 Euro pro Quadratmeter. Im Jahr 2009 (der Mietspiegel, der für 1,2 Millionen frei finanzierte Wohnungen in Mehrfamilienhäusern gilt, wird alle zwei Jahre erhoben) waren es noch 4,83 Euro. (Zum Vergleich: Laut jüngstem Immo-Preisspiegel der WKÖ beträgt der Durchschnittswert der frei vereinbarten Wiener Mieten derzeit bei 8,25 Euro.)

Jedes Jahr 90.000 Einwohner mehr

Dazu kommt, dass Berlin seit einigen Jahren wieder wächst; bis 2020 wird mit einem jährlichen Zuwachs von 90.000 Einwohnern gerechnet. Schon heute leben in der deutschen Hauptstadt wieder 3,5 Millionen Menschen.

Wie Michael Schick, Vizepräsident des Immobilienverband Deutschland (IVD) kürzlich auf einer "Property Tour" der Firma Conwert in Berlin erklärte, machen noch drei weitere wesentliche Faktoren den Berliner Wohnimmobilienmarkt so attraktiv: Zum einen ist die Zahl der Haushalte seit dem Jahr 2000 um 9,1 Prozent gestiegen, von 1,82 auf 1,98 Millionen im Jahr 2009. "54 Prozent aller Berliner Haushalte sind heute Ein-Personen-Haushalte, in manchen Stadtteilen sind es sogar bis zu 60 Prozent."

Zweitens ist Berlin - noch weit mehr als Wien - eine klassische Mieter-Stadt: Die Eigentums-Quote, also der Anteil der vom Eigentümer selbst bewohnten Wohnungen, liegt hier bei nur 14,1 Prozent. Mehr als 85 Prozent der Berliner Haushalte sind demnach Mietwohnungen.

Kaum Neubau

Dritter und vielleicht wichtigster Faktor für die derzeit unaufhaltsame Entwicklung der Mietpreise nach oben: Es werden praktisch keine (Miet-)Objekte neu gebaut. "Es gibt annähernd keine Bautätigkeit im Geschoßwohnungsbau", so Schick. Merkliche Bewegung gebe es nur im Eigentums-Bereich, wo sich die Bautätigkeit auch lohne, verdeutlichte der IVD-Vizepräsident. "Wir bräuchten zwölf oder 13 Euro an Nettomieten, damit sich der Mietwohnungsbau rentiert." Dies auch deshalb, weil es auch einen Mangel an attraktiven Grundstücken gibt.

Kein Wunder also, dass die Firma Conwert seit geraumer Zeit ihren Fokus mehr und mehr auf Berlin verlegt, während die Wiener Zinshäuser beim derzeit vorherrschenden Boom am Zinshausmarkt der Bundeshauptstadt um gutes Geld verkauft werden können. In Berlin sei die doppelte Wiener Rendite zu erzielen, erklärte der neue Conwert-Vorstandschef Volker Riebel, ein gebürtiger Deutscher, die neue Strategie. Wie das funktioniert, wurde bei einer Rundfahrt zu mehreren Conwert-Zinshäusern in Berlin klar.

"Die Neuvermietungs-Miete ist Dreh- und Angelpunkt in der Wohnungsbewirtschaftung", so Riebel. Sprich: Weil bei vielen Berliner Zinshäusern in den letzten zehn bis 15 Jahren keine Mieten-Steigerungen passiert sind - meist deshalb, weil von den Vorbesitzern keine "aktive Bewirtschaftung" betrieben wurde -, lassen sich die Mieten bei Objekten in begehrten Lagen relativ rasch steigern. "Wir freuen uns im Moment über jede Kündigung", brachte es Jürgen Weller, Leiter des Asset Managements bei Conwert Deutschland, auf den Punkt. Diese finden bei einer Fluktuation von zehn bis 15 Prozent im Jahr aber ohnehin regelmäßig statt.

Steigerungen um ein Drittel

Als beispielhaft kann die Anlage "Grazer Gärten" in Berlin-Steglitz gelten. 886 Wohnungen, Baujahr 1938, hat Conwert hier im Jahr 2005 übernommen. Bei 516 Wohneinheiten wurde die Durchschnittsmiete seither um 33 Prozent angehoben, von 3,75 Euro auf 4,97 Euro pro Quadratmeter, was immer noch unter der Durchschnitts-Kaltmiete laut Mietpreisspiegel liegt. Die restlichen 370 Wohnungen wurden mittlerweile mit einem Aufschlag von 37 Prozent weiterverkauft, um durchschnittlich 1.000 Euro je Quadratmeter. Der auch für Berlin sehr günstige Verkaufspreis resultierte daraus, dass das Grundstück nur gepachtet ist.

Bei einer weiteren Conwert-Anlage in der Schwalbacher Straße in Berlin-Friedenau mit 36 Wohneinheiten wurden die Mieten seit dem Ankauf im Jahr 2005 um 28 Prozent gesteigert, von 5,61 auf 7,19 Euro je Quadratmeter. Eine leer stehende, 87 Quadratmeter große Wohnung werde demnächst sogar um 8,50 Euro vermietet werden, berichtete Weller.

Bis zu zehn Prozent Rendite

Die durchschnittliche Miethöhe der 6.681 Berliner Conwert-Wohnungen beträgt derzeit 5,78 Euro je Quadratmeter - man liegt also schon ein gutes Stück über dem Berliner Durchschnittswert von 5,21 Euro. Conwert erwirtschaftet mit den 371 Berliner Immobilien (davon sind 163 allerdings in Potsdam) Renditen zwischen sechs und zehn Prozent, bei den beiden oben erwähnten Objekten liegen sie konkret bei 7,91 bzw. 6,12 Prozent.

Die deutsche Hauptstadt, wo Conwert seit 2003 aktiv ist, sei immer noch "die günstigste Großstadt Europas", betonte IVD-Vize Schick. Abgesehen von den beiden Zentren Berlin-Mitte ("Zentrum Ost") und Charlottenburg-Wilmersdorf ("Zentrum West"), wo der Median der Mieten im oberen Marktsegment schon jenseits der 13 Euro liegt, lässt es sich in manchen Bezirken noch um vier, fünf Euro je Quadratmeter prächtig wohnen - es gibt also "eine große Bandbreite zwischen der 'Grundversorgung' mit Wohnungen und den Spitzenlagen", so Schick.

An dieser "Grundversorgung", in Form eines Markteintritts in den großen Plattenbau-Bezirken Marzahn-Hellersdorf und Lichtenberg, besteht bei Conwert mangels Rentabilität aber gar kein Interesse. Riebel bekräftigte einmal mehr, dass sich Conwert in Berlin weiterhin auf qualitativ hochwertige Immobilien in guten Lagen konzentrieren werde. Auch Verkäufen ist man, wie schon angedeutet, nicht abgeneigt, wenn der Preis stimmt. Deutschland-Chef Jürgen Kelber umriss das Conwert-Geschäftsmodell mit einer Uhren-Metapher nahezu erschöpfend: "Kaufen auf 6 Uhr, entwickeln, verkaufen zwischen 10 und 12 Uhr." (Martin Putschögl, derStandard.at, 24.6.2011)