"Investieren in eine Immobilie und gleichzeitig eine Verlustzuweisung lukrieren, etwas Schöneres gibt es doch nicht für Spitzenverdiener", schwärmt Steuerberater Walter Stingl von der Kanzlei Stingl Top Audit, wenn er über die Vorteile von Bauherrenmodellen spricht - vorausgesetzt, man unterliegt dem Spitzensteuersatz von 50 Prozent, was einem jährlichen Einkommen ab 60.000 Euro entspricht. Das Basisinvestment liegt bei durchschnittlich 30.000 bis 50.000 Euro.

Gleichzeitig mahnt Stingl auch zur Vorsicht: Der Einstieg in ein (Publikums-)Bauherrenmodell ist ein sehr langfristiges Investment (bis zu 28 Jahre), "jeder vorzeitige Ausstieg ist wirtschaftlich und steuerlich ein Unding". Verkaufen, Verschenken oder Vererben von Bauherrenbeteiligungen sind also No-gos, zumal es eben aufgrund der bereits konsumierten Steuererleichterungen keinen Sekundärmarkt für die Anteile gibt, eine Erfahrung, die auch Michael Pisecky von S-Real teilt: "Ein Ausstieg ist mit ordentlichen Verlusten verbunden."

Die technische Abwicklung ist einfach: Der Steuerberater der Bauherrengemeinschaft erledigt den Schriftverkehr mit dem Finanzamt, der Bauherr muss in seiner Einkommensteuererklärung nur darauf verweisen.

Keine Verfügungsgewalt

Worum geht es im Detail: Anders als bei Vorsorgewohnungen erwirbt der Investor keine Wohnung, sondern einen Anteil an einem Haus, und zwar an einem sanierungsbedürftigen Altbau. Weil kein Wohnungseigentum begründet werde, habe der Investor auch keine Verfügungsgewalt über die Wohnung/Immobilie, betont Sandra Bauernfeind von EHL Immobilien. Die Anbieter der Bauherrenmodelle haben (bevor sie Investoren an Bord holen) die Immobilie inklusive der Sanierungsförderung von Stadt oder Gemeinde eingeholt. Das Haus muss dem Mietrecht unterliegen, und der Spatenstich für die Sanierung darf noch nicht erfolgt sein.

Der Investor kann bereits ab dem Einstieg Verluste aus der Vermietung und Verpachtung mit anderen steuerpflichtigen Einkünften gegenrechnen, und das schon ab dem ersten Jahr, weil gleich zu Beginn alle (nicht unbeträchtlichen) Nebenkosten, die nicht mit der Sanierung zusammenhängen (Projekt- und Vermittlungskosten, Steuerberatung, Wirtschaftlichkeitsanalysen etc.) steuerlich geltend gemacht werden können. Das Finanzamt akzeptiert das Modell, weil über 25 Jahre ein positives Gesamtergebnis prognostiziert wird. De facto sind es in Summe 28 Jahre, weil in der Zeit vom Umbaubeginn bis zur Vermietung in der Regel drei Jahre vergehen. Der Investor ist zwar nicht an einer bestimmten Wohnung beteiligt, weil es sich um Miteigentumsanteile handelt, er steht aber dennoch mit seinem Namen im Grundbuch.

Steuerfreier Verkauf nach 25 Jahren

Nach sieben bis acht Jahren sollten sich die ersten Gewinne einstellen. Das ist auch jener Zeitpunkt, zu dem Profis in ein neues Bauherrenmodell einsteigen. Nach etwa 25 Jahren kann die Gemeinschaft das Wohnungseigentum steuerfrei verkaufen. Während der Sanierungsphase und bis zum Ende der Förderdarlehen darf für die Wohnungen nur ein kostendeckender Mietzins verrechnet werden. Wie bei gemeinnützigen Bauvereinigungen muss ein Teil der sanierten Wohnungen in Wien der Gemeinde Wien zur Vermietung überlassen werden.

Einen Tipp gibt Steuerberater Stingl den Anlegern mit auf den Weg: die Versprechungen der Anbieter bezüglich der Wertsteigerung des Objekts kritisch zu hinterfragen. Es muss nicht immer nur nach oben gehen. Außerdem sei zu beachten, dass nach 15 Jahren bereits die ersten Reparaturen anfallen, die oft zu wenig einkalkuliert werden. Das Resümee des Experten: Es ist und bleibt eben ein Althaus. (DER STANDARD, Print-Ausgabe, 7.12.2011)