Die Sofiensäle in Wien oder das alte Hauptzollamt in Linz sind nur die prominentesten Beispiele für die Anwendung des sogenannten Bauherrenmodells. Dabei stecken meist mehrere Investoren unter Zuhilfenahme von Förderungen der öffentlichen Hand jeweils mehrere Zehntausend Euro in die Sanierung eines Wohnobjekts.

Davon gibt es mehrere Varianten: Das große und das kleine Bauherrenmodell, Letzteres wird auch meist Miteigentümermodell genannt. Dabei ist ein Bauträger Initiator, mehrere Dutzend Miteigentümer kaufen dann eine Liegenschaft und sanieren sie unter Zuhilfenahme einer Förderung.

Abbruch und Neubau

Das große Bauherrenmodell hat mehr mit dem klassischen Vorsorgewohnungsmodell zu tun, hier ist oft ein einziger Investor der Initiator. "Beim kleinen Modell steigen sehr viele Miteigentümer in ein fertig geplantes Projekt ein und haben keinen wesentlichen Einfluss auf die Planungen", erklärt der Wiener Steuerberater Klaus Hafner. "Beim großen Modell reden die Investoren mit und tragen das Bauherrenrisiko", das sich freilich etwa durch Fixpreisgarantien einschränken lasse.

Eine weitere Variante, das etwas sperrig betitelte Neubauherrenmodell, will der Wiener Bauträger Hübl & Partner demnächst in der Godlewskigasse 22 in Wien-Donaustadt anwenden. Dort soll ein Bestandsgebäude einem Neubau Platz machen, es handelt sich also um ein Abbruch-Neubau-Projekt. Ein solches ist nicht alltäglich, "man bekommt die Genehmigung für den Abbruch nur dann, wenn einerseits die Bauklasse des Bestandsobjekts bei weitem nicht ausgenutzt ist und wenn die Substanz in einem derart schlechten Zustand ist, dass eine Revitalisierung unter wirtschaftlichen Gesichtspunkten aussichtslos ist", erklärt Geschäftsführer Erwin Hübl. "Nach eingehender Prüfung und Begutachtung" bekomme man die Genehmigung, dass eine Totalsanierung durch Abbruch und Neubau geschehen kann.

"Nagelneues Zinshaus"

Für ihn ist es "das bessere Modell als eine Sanierung, wo einem nach zehn Jahren die Fassade wieder runterfällt". Die Investoren bekämen hier "einen Anteil an einem nagelneuen Zinshaus, das ist auch von den Energieziffern und den Wartungs- und Folgekosten her wesentlich besser als ein altes Haus." Der Unterschied zu einem Gründerzeitzinshaus sei außerdem, dass man nicht dauerhaft an mietrechtliche Beschränkungen gebunden sei, sondern nur für 20 Jahre. "Danach sind die Wohnungen zum angemessenen Mietzins vermietbar, also knapp unterhalb des freien Mietzinses."

Aus der Vermietung der Wohnungen lukriert die Miteigentümergemeinschaft, die als solche auch im Grundbuch steht, Erlöse; ist alles solide gerechnet, bleibt nach spätestens 20 Jahren ein Gewinn übrig (denn sonst handelt es sich um "Liebhaberei"), und dann - wenn der "steuerliche Totalgewinn" erreicht ist -, könnte die Immobilie auch verkauft werden.

"Langfristige Geschichte"

Davor lasse sich ein solcher Hausanteil, wenn überhaupt, oft nur mit Verlusten verkaufen, sagt Steuerberater Hafner. Anders als mit einer Vorsorgewohnung komme man beim Bauherrenmodell nämlich nicht allzu rasch in die Gewinnzone, "das ist eine langfristige Geschichte, hauptsächlich für unter 50-Jährige geeignet" - die noch dazu in der höchsten Steuerstufe sein sollten, damit sich das Modell wirklich rentiert. Seine Investoren seien deshalb auch "in der Regel in der 50er-Progression", sagt Hübl, er hält sein Projekt aber auch für Menschen in der zweithöchsten Steuerstufe, jener mit 42 Prozent, für interessant. Steuerliche Vorteile sind jedenfalls, dass die Herstellungskosten auf nur 15 Jahre verteilt abgesetzt werden können, die Kosten für Instandsetzung sind sogar auf nur zehn Jahre abschreibbar. (Martin Putschögl, DER STANDARD, 29.3.2014)