2,8 Milliarden Euro wurden 2014 in österreichische Gewerbeimmobilien investiert - mindestens. Auf genau diese Zahl kommen die Research-Abteilungen zweier großer Immobiliendienstleister - Otto Immobilien und CBRE Österreich - sowie die Immobilienmarkt-Analystin der Bank Austria UniCredit, Carla Schestauber. Bei EHL Immobilien ermittelte man sogar die noch rundere Zahl von drei Milliarden Euro. Eine Punktlandung.

Einig sind sich alle Beobachter, dass 2013 nur 1,7 Milliarden Euro in heimische Objekte flossen, was eine Steigerungsrate von mindestens 65 Prozent bedeutet. Gleich sieben Transaktionen mit einem Volumen von jeweils mehr als 100 Millionen Euro hätten zu diesem Rekordhoch geführt, berichtet EHL-Investmentexperte Franz Pöltl. Der größte Deal des Vorjahrs war der Verkauf der Millennium City samt Tower um 320 Millionen Euro.

Gerade solche großen Investmentvolumina seien derzeit gesucht, sagt Martin Weinbrenner, Bereichsleiter Gewerbe bei Otto Immobilien. "Auch 2015 wird es deshalb so große Deals geben", denn schließlich stehe aktuell der Wien-Mitte-Komplex für 500 Millionen Euro zum Verkauf, und auch die Bank Austria trennt sich in großem Stil von ihren Immobilien.

Niedrige Zinsen

Auch Pöltl rechnet für heuer mit einer weiteren Steigerung der Investitionen in heimische Gewerbeimmobilien - trotz der Tatsache, dass der Markt an "Core"-Produkten - beste Ware in bester Lage - schon "praktisch leergekauft" sei. Investoren, zunehmend auch solche aus dem Mittleren und Fernen Osten, würden aber mehr und mehr auch auf die "nachgelagerte" Ware, das sogenannte "Core+"-Segment, ausweichen und dort zuschlagen. Es sei nach wie vor viel Liquidität am Markt, so Pöltl, und auch das niedrige Zinsniveau wirke als Katalysator für viele Transaktionen.

Eugen Otto, geschäftsführender Gesellschafter von Otto Immobilien, weist noch auf einen besonderen Umstand hin: In Deutschland, wo es zwar auch eine viel größere Tradition an Immobilieninvestments gebe, wurden 2014 rund 50 Milliarden Euro in Gewerbeimmobilien investiert. "Wendet man den üblichen Faktor von 1:10 im Verhältnis von Österreich zu Deutschland an, wäre da noch gewaltiger Spielraum vorhanden."

Tatsächlich sind es insbesondere auch die deutschen Anleger, die auf der Suche nach attraktiven Immobilieninvestments immer öfter nach Österreich blicken. Otto-Analystin Martina Cerny verweist auf aktuell sehr viele Suchanfragen "mit Ursprung im deutschsprachigen Raum". Eine Unsicherheit stelle allerdings die Entwicklung der europäischen Bankenlandschaft dar, "die traditionell einen relevanten Einfluss auf die Investmentaktivitäten vor allem institutioneller Anleger hat".

Geringeres Veranlagungsrisiko

Weinbrenner verweist auf ein viel geringeres Veranlagungsrisiko in Wien, verglichen beispielsweise mit dem Londoner Markt. Dort lägen die Mietpreisschwankungen bei 16 Prozent (bei geringeren Renditen), in Wien bei unter fünf Prozent. "Das Risiko in Wien ist also deutlich überschaubarer", Wien gelte deshalb als "Safe Haven" bei Investoren.

51 Prozent der Gelder flossen im Vorjahr in Büroimmobilien, 40 Prozent in Retail-Objekte. Das könnte sich heuer drehen, denn laut der Düsseldorfer Comfort AG strecken Investoren derzeit ihre Fühler vor allem nach österreichischen Retail-Immobilien aus. Wegen sinkender Renditen in den größten deutschen Städten würden diese Investoren zunehmend auch kleinere deutsche Städte sowie das angrenzende Ausland ins Visier nehmen. Kaufpreise und Renditen im Einzelhandel seien in Österreich auch noch attraktiver als in den deutschen Metropolen, wo Letztere an der bzw. unter der Vier-Prozent-Marke liegen würden. In Wien liegen die Spitzenrenditen bei 4,75 Prozent.

Wiens Büromarkt im Tief

Alles andere als auf einem Rekordhoch befindet sich demgegenüber der Wiener Büromarkt. 2014 gab es mit nur noch 100.000 m² an neuen Flächen einen Tiefststand seit Beginn der Otto-Aufzeichnungen im Jahr 2002. Heuerkommen zwar mit 130.000 m² etwas mehr Flächen auf den Markt, davon entfallen allerdings allein 100.000 m² auf den "Erste Campus" am neuen Hauptbahnhof. Diese Flächen stehen Drittmietern nicht zur Verfügung. Relevante Neuentwicklungen werden erst 2017 auf den Markt kommen.

Angemietet wurden 2014 rund 215.000 m², was einerseits unterhalb des Zehn-Jahres-Schnitts, andererseits auch unterhalb der Otto-Erwartungen vom Jahresbeginn 2014 lag. Alexander Fenzl, Leiter der Bürovermietung bei Otto, erklärt dies damit, dass einige offene Flächennachfragen vonseiten der öffentlichen Hand nicht umgesetzt wurden. Nichtsdestotrotz war der öffentliche Bereich bei vier der fünf größten Anmietungen im Vorjahr involviert, allen voran der Einzug der ÖBB in ihre neue Zentrale am Hauptbahnhof. Dies war allerdings auch bei weitem die größte Anmietung im Vorjahr.

Heuer sollten mit 230.000 m² etwas mehr Flächen neu angemietet werden, erwartet Cerny. Beliebt sind Erstbezugsflächen in "neugebauten, mittelpreisigen Flachbauten" - Türme sind wegen der geringen Grundrissflächen eher unbeliebt.

Die Spitzenmieten in Wien blieben relativ konstant bei 25 Euro je Quadratmeter, die Durchschnittsmiete liegt aktuell bei 13 Euro. Die Leerstandsrate sollte demnächst von 6,5 auf 6,3 Prozent sinken. (Martin Putschögl, DER STANDARD, 7.3.2015)