"Der polnische Markt ist tot. Es lebe der polnische Markt!", sagte ein Analyst kürzlich in einem Gespräch. Er bevorzugt es jedoch, anonym zu bleiben. Was er damit meint? Jahrelang hätten sich die polnischen und internationalen Investoren auf Warschau konzentriert. Innerhalb kürzester Zeit seien in der Hauptstadt auf diese Weise Luxuswohnungen, exklusive Büroflächen und unzählige Retail-Paradiese entstanden. Der generelle Bedarf, so der Informant, sei zwar durchaus gegeben, doch der plötzliche Anstieg um zigtausende Quadratmeter habe die Nachfrage und die Preise in den Keller rasseln lassen.

Das Büroangebot liegt bei aktuell 4,5 Millionen Quadratmetern (bei zehn Prozent Leerstand), die Leerstandsrate in den Shoppingcentern beträgt nach Auskunft von Jaroslaw Józwiak, Pressesprecher der Stadt Warschau, rund 13,5 Prozent. Und der vom US-Fonds Amstar und vom polnischen Bauträger BBI Development SA im Sommer 2014 erworbene Wohnturm Zlota 44 (Architekt Daniel Libeskind) harrt nach wie vor seiner Fertigstellung. Dieser Tage, so der Plan, soll der Bau im Rahmen eines neu aufgesetzten Vertrags wiederaufgenommen werden. Im vierten Quartal 2016 sollen erste Bewohner einziehen.

Shopping und Bahnhöfe

"Ich würde bei Warschau ungern das Wort 'überhitzt' in den Mund nehmen" , meint Hela Hinrichs, National Director EMEA Research bei Jones Lang LaSalle. "Aber tatsächlich ist der Markt hier derzeit gesättigt." Vor allem die nichteuropäischen Player aus Asien und dem Mittleren Osten hätten das Geld ob seiner Transparenz und Investorenfreundlichkeit gerne in Warschau geparkt. "Es wird viel gebaut. Der Leerstand nimmt noch immer nicht ab. Die Folge davon ist, dass die Bankprognosen für Warschau, was den Nutzermarkt betrifft, gar nicht mehr so positiv sind wie noch vor einigen Jahren."

Statt auf Warschau konzentrieren sich die Investoren nun auf die Sekundärstädte. Nach den allerersten Pionierprojekten wie etwa dem Silesia City Center in Katowice (2005) oder dem Hotel Andel's in Lódz (Warimpex), das unlängst sein fünfjähriges Jubiläum feierte, sind es vor allem die Bahnhöfe und bahnhofsnahen Shoppingcenter, die die Gunst der Geldgeber auf sich ziehen. "Viele Projektentwickler und Investoren zieht es in die Regionalstädte wie etwa Krakau, Wroclaw, Poznan und Danzig", meint Marek Koziarek, Managing Director für Structured Finance and Real Estate bei der Bank Pekao, die in vielen Regionalstädten mit 100.000 bis 300.000 Einwohnern tätig ist. "Da ist der Markt noch in Entwicklung und mehr zu holen als in Warschau."

Eines der bekanntesten Projekte in dieser Sparte ist das im September 2013 eröffnete Shoppingcenter Galeria Katowicka am Hauptbahnhof Katowice. Mit 50.000 Quadratmeter Verkaufsfläche war es das erste in einen Bahnhof integrierte Shoppingcenter Polens. Errichtet wurde die fünfstöckige Bahnhof-City inklusive Kinokomplex und Tiefgarage von der österreichischen Strabag.

Neues Shoppingcenter in Lublin

Kurz darauf stellten Europa Capital, TriGranit Development Corporation und die Polnischen Staatsbahnen (PKP) das Bahnhof-Center Poznan City Center fertig. Vor knapp einem Jahr wurde das 60.000 m² große und mehrfach preisgekrönte Green-Building-Center, das täglich mehr als 40.000 Besucher zählt, an den Resolution Real Estate Fund IV und den ECE Prime European Shopping Centre Fund verkauft.

Die nächste Bauphase mit Fußgängerbrücke über die Gleise, Fünf-Sterne-Hotel und Top-Büroflächen steht kurz bevor. Hinzu kommen innerstädtische Entwicklungen in Krakau, Wroclaw, Gdansk, Lódz und Bydgoszcz, wo die ECE Ende 2014 ihr mittlerweile siebentes Shoppingcenter auf polnischem Boden eröffnete. "Neben der Türkei ist Polen für uns der attraktivste Markt", sagt ECE-Chef Alexander Otto. "Vor allem die Sekundärstädte sind für uns interessant." In Lublin wurde vor wenigen Tagen mit einiger Verspätung das 38.000 m² große Shoppingcenter "Tarasy Zamkowe", ein Projekt der Immofinanz Group, eröffnet.

Diese wird in den kommenden Jahren in den Regionalstädten noch öfter auf sich aufmerksam machen. Nach dem im Oktober 2014 eröffneten EKZ "Vivo!" in Pila (24.000 m²) soll Ende dieses Jahres das "Vivo!" in Stalowa Wola (32.000 m²) und Anfang 2017 jenes in Krosno (22.000 m²) eröffnen. Mit "Vivo!" hat die Immofinanz Group eine eigene Marke für die etwas ab vom Schuss liegenden Tertiärstädte geschaffen.

Zukunftsvisionen

"Die regionalen Städte in Polen gewinnen mehr und mehr an Bedeutung", meint Adrian Karczewicz, Transaction Director for CEE bei Skanska Commerical Development Europe, die derzeit selbst Investitionen in Krakau, Wroclaw und Lódz tätigt. Eines Tages, so seine Vision, könnte sich Polen zum drittgrößten Markt Europas entwickeln.

Eines der größten Projekte der kommenden Jahre ist die Revitalisierung und Neuentwicklung des Lódzer Stadtzentrums NCL, wo auf 100 Hektar ehemaliger Gleis- und Industriefläche ein Multifunktionsquartier mit Wohnen, Arbeiten, Bahnhof und Leisure entstehen soll. Das Gesamtinvestitionsvolumen beläuft sich auf 4,4 Milliarden Zloty (rund 1,06 Milliarden Euro). NCL ist das derzeit größte Bauprojekt Polens. Die einstigen Sekundärstädte rücken damit in die Prime-Märkte auf. (Wojciech Czaja, DER STANDARD, 7.3.2015)