Im ersten Halbjahr 2015 wurden rund 920 Millionen Euro in österreichische Immobilien investiert. Laut dem Österreich-Ableger des internationalen Immobiliendienstleisters CBRE sollten es aber im zweiten Halbjahr wesentlich mehr werden, womit es ein neuerliches Rekordjahr geben sollte. Nach CBRE-Zählung hatten die Investitionen im Jahr 2014 rund 2,8 Milliarden Euro erreicht (nach Zählung von EHL sogar etwas mehr).

Portfolios im Fokus

Im Vorjahr wurden auch schon im ersten Halbjahr 1,33 Milliarden Euro verzeichnet – im Vergleich dazu hinkt man heuer also etwas hinterher. Georg Fichtinger, Head of Investment Properties bei CBRE, ist aber zuversichtlich, dass der Rekord eingestellt wird – zumal ganze Portfolio-Transaktionen häufiger werden. Nicht weniger als 15 heimische Portfolios würden derzeit gehandelt. Generell würden sich Investoren auf großvolumige Transaktionen konzentrieren, sagte Fichtinger am Dienstag auf einer Pressekonferenz in Wien. Weiterhin sei "viel Geld am Markt", demgegenüber fehle es aber an "Produkten", sprich guten Objekten in guten Lagen.

Am beliebtesten waren im ersten Halbjahr 2015 Büroimmobilien (41,8 Prozent der Investitionen), Einzelhandelsimmobilien (20,6 Prozent), Wohnobjekte (17,4 Prozent) sowie Hotels (15,5 Prozent). Industrie- und Logistikimmobilien haben mit einem Anteil von zwei Prozent in Österreich weiterhin für Investoren kaum Bedeutung, allerdings hat man bei CBRE neuerdings "erstmals das Gefühl, dass es einen Logistikmarkt in Österreich gibt", sagte Fichtinger.

Deutsche führend

49 Prozent der Investoren kamen aus Deutschland, wobei es im zweiten Quartal sogar 57 Prozent waren, so Fichtinger. Vor allem Union Investment und Deka seien zuletzt sehr aktiv gewesen. Der Ankauf des Büroobjekts "space2move" durch Union Investment zum Preis von 185 Millionen Euro (das Closing fand vor wenigen Tagen statt) war der größte Deal des vergangenen Halbjahrs.

Der Anteil österreichischer Investoren lag im Halbjahr bei 42 Prozent, neun Prozent entfielen auf ausländische, nicht-deutsche Investoren.

Spekulatives am Wiener Büromarkt

"Vorsichtig optimistisch" ist auch CBRE-Büromarktexperte Felix Zekely, was die Vermietungsleistung heuer und im kommenden Jahr betrifft. Im ersten Halbjahr wurden 100.000 m² neu vermietet, für das Gesamtjahr rechnet er nach wie vor mit 250.000 m². 2016 könnten sogar wieder einmal die 300.000 m² erreicht werden. Denn auch wenn es in 2014 und im 1. Halbjahr 2015 nur drei Vermietungen über 10.000 m² gegeben habe, so werden diese doch demnächst zunehmen, so Zekely. Bei CBRE habe man aktive Gesuche über insgesamt 250.000 m², "und da sind auch ein paar Große dabei". All jene Flächen, die 2015 und 2016 fertig gestellt werden, sind bereits vorverwertet.

Die Spitzenmiete liegt aktuell bei 25,75 Euro je Quadratmeter in der Innenstadt und damit um 25 Cent über dem Wert per 30. Juni 2014. Die Leerstandsrate sieht CBRE bei 6,5 Prozent.

Retail: "Click & Collect" sorgt für Diskussionen

Im Einzelhandelssegment gibt es laut Walter Wölfler, Head of Retail Österreich & CEE bei CBRE, eine gewisse Unsicherheit, "ausgelöst durch das hohe Aktivitätsniveau von Online-Kanälen in vielen Branchen". Werde dabei auf das System "Click & Collect" gesetzt – also die Abholung im Shop von online bestellter Ware – gebe es wiederum vermehrt Diskussionen mit den Center-Betreibern, ob der damit erzielte Umsatz denn nun zum Shop- oder zum Online-Geschäft zu zählen sei. Das sei insofern erheblich, als von Handelsketten vermehrt Umsatzmieten angestrebt werden, sagte CBRE-Österreich-Chef Andreas Ridder.

Wölfler sagte, dass Österreich für die größten Retailer immerhin zu den Top-10-Expansionszielen in Europa zähle. "40 Prozent der Top-350-Retailer wollen nach Deutschland, immerhin 19 Prozent auch nach Österreich." Am attraktivsten sind dabei weiterhin bewährte Standorte, wo die Mieten in Einkaufsstraßen bis zu 285 Euro pro Quadratmeter und Monat erreichen können.

Ein Trend gehe hin zu Flagship-Stores, folge also dem Prinzip "weniger Geschäfte, dafür größere", so Wölfler. Gut gesucht seien Tourismus-Standorte, weshalb Wien gut aufgestellt sei. Ein anhaltender und für die Shoppingcenter-Eigentümer negativer Trend unter Handelsketten sei es aber auch, das Risiko bei Neuentwicklungen auf die Betreiber abzuwälzen – eben beispielsweise in Form von Umsatzmieten.

Ein Drittel kommt zum Essen

Generell seien Shoppingcenter-Eigentümer gefordert, in Upgradings zu investieren und sich um Ankermieter zu bemühen, "die in ihrem Einzugsgebiet einzigartig sind". Auf Händlerseite sehr aktiv seien derzeit Textilketten wie Varner (Dressmann) oder TK-Maxx, sowie Gastrokonzepte wie Burgerista, L'Osteria oder "My Müsli".

Interessantes Detail diesbezüglich: Laut einer von CBRE durchgeführten europaweiten Studie kommt ein Drittel der Shoppingcenter-Besucher nur zum Essen und Trinken ins Center. Allerdings vermissen 43 Prozent "gute Restaurants", 45 Prozent wollen mehr "gesunde Ernährung". (mapu, 7.7.2015)