Beim kürzlich erweiterten Fischapark in Wiener Neustadt stieg die Allianz Real Estate als Investor ein, Mehrheitseigentümer bleibt SES.
Annette Kröger, Allianz Real Estate, setzt auf Joint-Ventures.
Philip La Pierre, Union Investment, sucht Objekte ab 50 Millionen Euro.
Auch wenn die Preis-Hausse nun schon seit zwei Jahren anhält: "Das vorherrschende Niedrigzinsumfeld spricht weiterhin für Immobilien", sagt Philip La Pierre. Er ist Investmentleiter Europa bei Union Investment, dem Fondshaus der deutschen DZ-Bankengruppe mit Sitz in Frankfurt. La Pierre plant für die UI-Fonds heuer Ankäufe in Höhe von 2,6 Milliarden Euro ein. 2015 waren es 3,5 Milliarden. Verkauft wurden im Vorjahr Objekte um 1,5 Milliarden, heuer sollten es etwa 900 Millionen werden. "Wir haben die letzten Jahre zur Portfoliobereinigung genützt", so La Pierre.
Union Investment ist immer wieder in Österreich aktiv, im Vorjahr etwa beim Kauf des Wiener Büroobjekts "Green Worx". Im Dezember wurde man auch anderswo aktiv: UI übernahm die Kapitalgesellschaften der Volksbanken-Gruppe mehrheitlich, und damit auch die Immo KAG (siehe Artikel). Dass die selbst einen Immobilienfonds mit österreichischen und deutschen Objekten managt und man damit sozusagen "im selben Teich" fischt, ist laut La Pierre kein großes Thema: "In einem kleinen Bereich wird's sicher eine Kannibalisierung geben, aber im Großen und Ganzen ist das eine gute Ergänzung." Die Immo KAG sucht für den Immofonds 1 nur Objekte bis zu einer Größenordnung von maximal 50 Millionen, sagt deren Geschäftsführer Kurt Rossmüller. Für die UI-Fonds beginnt es da erst, interessant zu werden.
Wohnen eher kein Thema
Neun österreichische Objekte befinden sich in den UI-Portfolios, man hält weiter Ausschau. Gesucht werden hauptsächlich Büro- und Einzelhandel. Auch der Factory-Outlet- sowie der Logistik-Markt werden "gescreent"; Wohnimmobilien sind eher kein Thema. "Wir diskutieren das zwar jedes Jahr und haben 2015 in Düsseldorf auch ein Wohnobjekt für einen deutschen Fonds angekauft. Für Wohnobjekte braucht es aber die entsprechende Verwaltungsmannschaft vor Ort", so La Pierre.
Wien sei mit Hamburg gut vergleichbar. In einem aber nicht: "Bei der Büro-Vermietungsleistung hat Hamburg mit ca. 400.000 bis 500.000 m² pro Jahr klar die Nase vorn." Wien habe mit rund der Hälfte ein schwaches 2015 gehabt, "und das lag nicht nur am fehlenden Angebot, da fehlt es auch an der Nachfrage".
Allianz hat Wien im Fokus
Ganz ähnlich sieht man das auch bei einem anderen zuletzt in Österreich sehr aktiven deutschen Investor, der Allianz Real Estate mit Sitz in München. Der Wiener Büromarkt sei "in der Tat im Augenblick mehr durch Stabilität denn durch Dynamik geprägt", sagt Annette Kröger, Chief Executive Officer der Allianz Real Estate Germany (verantwortlich für Deutschland, Österreich, CEE und Skandinavien), sehr diplomatisch zum STANDARD. "Wir konzentrieren uns deshalb auf Objekte in guten, etablierten Bürolagen in Wien, für die eine entsprechende Nachfrage vorhanden ist." Weil hier die Renditen für Top-Objekte mittlerweile bei 4,2 Prozent liegen, "handeln wir entsprechend selektiv".
Im Vorjahr hat die Allianz das "Haus an der Wien" von der Signa Holding erworben. Im Retail-Segment wurde kürzlich knapp die Hälfte am erweiterten Shoppingcenter Fischapark im Rahmen eines Joint-Ventures übernommen. Solche Kooperationen seien insbesondere bei Einzelhandelsobjekten auch weiter möglich, sagt Kröger. Man betätigt sich dabei ausschließlich als Investor, das Center-Management bleibt beim Partner, im Fall des Fischaparks bei der SES. Gemeinsam mit dieser ist die Allianz außerdem in Zentren in Wien (Q19), Innsbruck (Sillpark) und Villach (Atrio) investiert. Weitere solche Investments sind für Kröger "denkbar".
In Osteuropa hat die Allianz zuletzt Büroimmobilien in Budapest und Warschau akquiriert, im Retail-Segement Objekte in Budapest, Katovice, Bratislava und Slowenien erworben. "In den CEE Ländern sind wir weiterhin an dem Erwerb dominanter Shopping-Center interessiert."
Mipim als Barometer
Die Mipim ist sowohl für Kröger als auch La Pierre eine sehr wichtige Messe. Union Investment versammelt sämtliche Investment-Einheiten in Cannes. "Die schwirren da aus, machen viele Termine, screenen Märkte, bahnen Geschäfte an", sagt La Pierre. Kröger sieht in der Messe "ein wichtiges Stimmungsbarometer für das laufende Jahr". Sie erwartet eine positive Stimmung, "wenngleich die Identifikation neuer Investments aufgrund der hohen Nachfrage schwieriger wird". Auch für La Pierre ist derzeit "jeder Markt eine Herausforderung". In so einem "schwierigen Umfeld" laute die Devise schlicht: "Nur minimale Fehler machen." (Martin Putschögl, 16.3.2016)