Die Sozialbau AG, Österreichs größtes privates Wohnbauunternehmen, hat wieder eine etwas längere Vormerkliste und will den Neubau deshalb in den kommenden Jahren kräftig ankurbeln. Aktuell hat die Sozialbau-Gruppe 524 Wohnungen in Bau, Ende 2015 waren es 433. Fünf Projekte mit rund 640 Wohnungen sind in Bauvorbereitung, weitere ca. 4000 Wohnungen in Planung, mehr als tausend davon auf den "Siemensäckern" in Wien-Floridsdorf.

Fertiggestellt und übergeben wurden im Vorjahr 1207 Wohnungen, das Neubauvolumen war aber mit nur 67 Millionen Euro wesentlich niedriger als 2014 (116 Millionen). Das Jahr 2015 sei nämlich weniger ein Bau-, eher ein "Fertigstellungsjahr" gewesen, sagt der scheidende Generaldirektor Herbert Ludl. "Bei der Fertigstellung eines Bauprojekts fließen eben nicht mehr die großen Beträge."

65.000 Vormerkungen

Die Vormerkungen von Wohnungssuchenden sind von 55.000 vor einem Jahr auf nun rund 65.000 angestiegen. "Jedes Bauvorhaben ist um das 60- bis 90-Fache überbucht", so Technik-Vorstand Wilhelm Zechner, der am morgigen Freitag Ludl als Generaldirektor nachfolgt (siehe unten). Das heißt, pro Wohnung gibt es 60 bis 90 Interessenten.

Von den aktuell in Bau befindlichen und im Vorjahr übergebenen Wohnungen war übrigens die überwiegende Zahl nicht gefördert, denn die vielen hundert Wohnungen der "Wiener Wohnbauinitiative", darunter 727 Sozialbau-Wohnungen allein in der Seestadt Aspern, zählen nicht zum geförderten Wohnbau. "Grundsätzlich versuchen wir schon, der Wohnbauförderung treu zu bleiben", sagt Zechner. Von den 524 nun in Bau befindlichen Wohnungen werden deshalb nur 92 nicht gefördert errichtet (es handelt sich dabei um freifinanzierte Mietwohnungen im 23. Bezirk).

Die Obergrenze bei den förderbaren Grundkosten (250 Euro) und insbesondere die schwer zu erreichende maximale Brutto-Kaltmiete von 7,50 Euro je Quadratmeter bei den von der Stadt Wien forcierten "Smart-Wohnungen" – Letztere noch dazu seit 2012 nicht valorisiert – sind aber für Bauträger, die gefördert bauen wollen, nach wie vor ein brennendes Thema. Ein anderes sind die Flächenwidmungen, die Zechner ein "Nadelöhr" nennt: Bei den erwähnten Siemensäckern gibt es derzeit etwa massiven Widerstand einer Bürgerinitiative. Zechner ist aber zuversichtlich, dass bis Ende des Jahres die Flächenwidmung vom Gemeinderat beschlossen wird, im Jahr 2017 die Baugenehmigung folgt. "Für das 2. Quartal 2018 ist der Baubeginn vorgesehen." Die Sozialbau übernimmt dort für mehrere weitere beteiligte Gemeinnützige die Projektsteuerung.

Durchschnittsmiete gestiegen

Die Durchschnittsmiete bei Sozialbau-Wohnungen lag 2015 bei 4,12 Euro pro Quadratmeter, "und damit deutlich unter dem Wiener Richtwert", so Ludl. Dieser liegt aktuell bei 5,39 Euro, "aber dafür bekommt man in Wien ja eh keine Wohnung". Die Sozialbau-Mieten stiegen allerdings von 2014 auf 2015 um drei Prozent, wobei sich "der Neubau durchschlägt", so Ludl. Die höheren Neubaumieten drücken also den Durchschnitt nach oben.

Die heuer in Kraft getretenen Änderungen im Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz werden sich aber für den einen oder anderen Mieter ebenfalls auf die Miete auswirken. Im ausfinanzierten Altbestand darf nämlich nun auf den neuen Grundbetrag von 1,75 Euro ein Erhaltungs- und Verbesserungsbeitrag (EVB) in Höhe von bis zu zwei Euro eingehoben werden. Ludl gibt zu, dass man das "in fast allen diesen Fällen" auch getan habe, "weil einerseits die Ungleichbehandlung im Haus, dass manche einen niedrigeren EVB zahlten, manche einen höheren, vorbei ist". Andererseits würden diese Mieter dann in Zukunft nur noch mit Inflationsanpassungen konfrontiert, was für diese auch leichter verständlich und kalkulierbar sei als die zuvor stufenweisen Erhöhungen.

Geringere Betriebskosten

Bei den Betriebskosten gab es eine Überraschung selbst für den Vorstand: Sie waren nämlich insgesamt um zwei Prozent geringer als 2014. Mit der August-Mietenvorschreibung werden daher heuer 90 Prozent aller Sozialbau-Kunden eine Rückzahlung von durchschnittlich 178 Euro erhalten. In den Genuss der Gutschrift kommen 39.973 Kunden, die Summe aller Rückzahlungen macht rund sieben Millionen Euro aus. Ein milder Winter, Anstrengungen etwa zur Müllvermeidung, aber auch den Effekt von thermischen Sanierungen sehe man hier, so Ludl. Auch für Juli 2016 bis Juni 2017 erwartet er stabile Bedingungen.

In die Sanierung flossen im Geschäftsjahr 2015 bei der Sozialbau rund 28 Millionen Euro, dabei wurde auch bei 250 zurückgegebenen Wohnungen eine sogenannte Kategorieanhebung durchgeführt. "Bei diesen Kategorieanhebungen überschreiten wir langsam die 60-Prozent-Quote", so Ludl. "Seit 1990 wird bei uns jede Wohnung, die Kategorie B ist, also keine zeitgemäße Heizung hat, auf Kategorie A angehoben. 39 Prozent dieser Wohnungen haben wir noch zu sanieren." Dazu gehört neben der Heizung auch eine technische Aufrüstung, etwa mit einem zeitgemäßen TV-Anschluss.

Mehr als 50.000 Wohnungen im Bestand

Genau 50.971 Wohnungen hatte die Gruppe zum Jahreswechsel im Bestand, davon sind 43.306 Miet- und Genossenschaftswohnungen und 7.665 von der Sozialbau verwaltete Eigentumswohnungen. Im November 2015 hat man die 50.000ste Sozialbau-Wohnung übergeben. Mit 29.467 Pkw-Stellplätzen und 551 Geschäftslokalen kommt man auf einen Gesamtbestand von 80.989 Verwaltungseinheiten.

Das Wachstum drückt sich auch in den Zahlen für das Geschäftsjahr 2015 aus, der Umsatz legte um sechs Prozent auf 50,3 Millionen Euro zu, das EGT stieg auf 11,9 Millionen Euro (2014: 11,5), und der Bilanzgewinn war laut Ludl mit 7,1 Millionen Euro (2014: 4,4 Mio.) "das beste Ergebnis seit der Gründung im Jahre 1954".

"Wir wachsen nach wie vor nachhaltig, werden von Jahr zu Jahr ein Stück größer", freute sich Ludl. Das Grundkapital der Sozialbau AG liegt nun bei 228,6 Millionen Euro, im Vorjahr waren es 213 Millionen. Die Bilanzsumme stieg um 6,3 Prozent auf 594 Millionen Euro, die Eigenkapitalquote stieg erstmals auf über 50 Prozent. "Damit können wir die Hälfte dessen, was wir uns vornehmen, mit Eigenmitteln finanzieren."

Wechsel im Vorstand

Verantworten wird die Geschicke der Sozialbau AG künftig aber hauptsächlich Zechner. Der 72-jährige Ludl verabschiedet sich am heutigen Donnerstag in die Pension, der bisherige Vize-Generaldirektor Zechner (64) übernimmt am Freitag. Die Nachfolge hat der Aufsichtsrat schon im Juni 2015 fixiert. Als kaufmännischer Vorstand fungiert weiter Bernd Rießland. Neu in den Vorstand zog vor einem Jahr Ernst Bach ein, seit 1992 im Unternehmen. Nach zwölf Monaten mit vier Mitgliedern ist der Vorstand künftig wieder dreiköpfig.

Der Gesamtvorstand hat für seine Tätigkeit im Geschäftsjahr 2015 insgesamt Bezüge von 999.458,17 Euro erhalten, geht aus der am 24. Juni im "Amtsblatt" der "Wiener Zeitung" publizierten Bilanz hervor. Für 2014 waren es 903.086,71 Euro gewesen (nach 884.176,58 Euro für 2013). (Martin Putschögl, 30.6.2016)