Zeitgleich mit der Erhöhung der Mietrichtwerte per Anfang April – jener Wiens beträgt nun, wie berichtet, 5,58 statt zuvor 5,39 Euro je Quadratmeter – legen auch die Lagezuschläge in Wien kräftig zu. Auf der Website der Stadt Wien wurde nun die neue Lagezuschlagskarte der MA 25 veröffentlicht, und sie hat es in sich: Im ersten Bezirk steigt der Lagezuschlag demnach von 7,99 Euro (2014) um mehr als 36 Prozent auf 10,93 Euro je Quadratmeter. Dies deshalb, weil – wie auf der neuen Karte ebenfalls ausgewiesen wird – der Grundkostenanteil im ersten Bezirk von 2.700 Euro je Quadratmeter Nutzfläche auf nunmehr 3.600 Euro gestiegen ist.

4,16 Euro außerhalb des Rings

In den Vierteln außerhalb des Rings weist die neue Karte einen Lagezuschlag von 4,16 Euro statt bisher 3,04 Euro pro Quadratmeter und Monat aus, in weiten Gegenden des 13., 18. und 19. Bezirks sowie in den Gürtel-nahen Lagen der inneren Bezirke legt er von 2,22 auf 3,34 Euro zu. In den Ausläufern des 13., 16. und 17. Bezirks sowie in manchen Gegenden in der Leopoldstadt können statt 1,56 Euro künftig 2,18 Euro verlangt werden.

Basis für die neuen Werte ist die Kaufpreissammlung der MA 69. In erster Linie hängen die Lagezuschläge damit also von den Grundstückspreisen ab. Werden die Grundstücke teurer, steigt auch der jeweilige Lagezuschlag. So weit die Theorie laut Mietrechtsgesetz.

Vonseiten der Stadt Wien wird auch stets betont, dass die veröffentlichte Lagezuschlagskarte als "unverbindliche Serviceleistung" zu verstehen ist – als Orientierungshilfe für Mieter, und natürlich auch für Vermieter.

"'Bis zu' steht im Gesetz"

Im Mietrechtsgesetz steht aber geschrieben, dass ein Lagezuschlag nur dann zulässig ist, "wenn die Liegenschaft, auf der sich die Wohnung befindet, eine Lage aufweist, die besser ist als die durchschnittliche Lage". Für Wohnrechtsexperten wie Walter Rosifka von der Arbeiterkammer ist die Lagezuschlagskarte deshalb einerseits viel zu ungenau. "Es ist einfach falsch, wenn man sagt, 70 Prozent aller Wiener Lagen sind überdurchschnittlich." Es müsste auch innerhalb einzelner Bezirke mäßige oder sogar unterdurchschnittliche Lagen geben, sagt Rosifka zum STANDARD. Darauf lasse jedenfalls nicht zuletzt der jährliche Immobilienpreisspiegel der Wirtschaftskammer schließen.

Rosifka stößt sich aber auch daran, dass die "empfohlenen" Lagezuschläge, die die Stadt Wien veröffentlicht, nicht klipp und klar als "Obergrenze" des zulässigen Lagezuschlags benannt werden. "Im Gesetz steht bei der Berechnung des Lagezuschlags ‚bis zu‘ – so müsste das auch in der Lagezuschlagskarte sein." Kein Sachverständiger habe diese Obergrenze aber "jemals nicht ausgeschöpft", ist sich Rosifka sicher.

Gültig im Altbau

Die Richtwertmiete samt Lagezuschlag gilt in vor 1945 errichteten Altbauten. In Gründerzeitvierteln ist ein Lagezuschlag verboten, das hat der Verfassungsgerichtshof im vergangenen Herbst bestätigt.

Der erste Bezirk, dessen Bausubstanz meist ohnehin älter ist, ist davon aber ausgenommen. Eine "durchschnittliche Lage" ist laut Richtwertgesetz nämlich ein Gründerzeitviertel mit (zum Zeitpunkt der Errichtung) "überwiegend kleinen, mangelhaft ausgestatteten Wohnungen". (Martin Putschögl, 3.4.2017)