Seit September 2016 präsentiert das Vienna Research Forum (VRF), eine Kooperation der größten Wiener Gewerbemakler, Zahlen und Daten zum Wiener Büromarkt – insbesondere was die Vermietungsleistung betrifft. Zuvor waren Kriterien definiert worden, die den gesamten Bürobestand in einen modernen und einen nicht mehr ganz so zeitgemäßen Bestand teilen.

Das Gleiche haben die Makler (bis auf eine Ausnahme sind es dieselben) nun auch mit dem Markt für Logistik- und Industrieimmobilien vor. Im kommenden September soll es auch für dieses Segment einen ersten VRF-Marktbericht geben, der in der Folge halbjährlich erscheint.

Derzeit ist man laut dem Projektverantwortlichen Frank Brün – selbstständiger Immobilienberater und Vorsitzender des Österreich-Boards der Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS), eines weltweiten Berufsverbands von Immobilienfachleuten – noch bei der Datensammlung und -erhebung, über den Sommer erfolge die Feinabstimmung.

Wichtig sei es zunächst gewesen, zu klären, welche Objekte man aufnehmen will. Neben Logistik- und Industrieimmobilien ("die meist ohne größere Anpassungen auch für das jeweils andere Segment verwendet werden können") hat man auch größere Fachmarktliegenschaften im Auge. Die Mindestgröße von Objekten beträgt 5000 m². Brün rechnet damit, dass sich am Ende etwas mehr als 200 Immobilien im ersten VRF-Logistikbestand finden werden. Die involvierten Maklerhäuser sind CBRE, Colliers, EHL, Moser Interpool, ÖRAG, Otto und Spiegelfeld.

Markttrend: Miete statt Eigentum

Remax Commercial, die Gewerbe-Sparte des bundesweiten Makler-Franchise-Netzwerks, hat kürzlich einen eigenen bundesweiten Logistikimmobilien-Marktbericht vorgelegt. Demnach wurden 2018 um rund 160 Millionen Euro österreichische Logistikimmobilien gekauft. Das waren um fünf Millionen weniger als 2017 und um 30 Millionen weniger als 2015, dem bisherigen Rekordjahr. 2014 waren es allerdings nur 40 Millionen Euro.

Seit damals sei dieser Markt stark gewachsen, berichtet Stefan Krejci von Remax Commercial. "Wir beobachten seit geraumer Zeit ein deutlich gestiegenes Investoreninteresse bei gleichzeitig überschaubarem Angebot." Es werden also schlicht zu wenige Logistikimmobilien am Markt angeboten, um für einen neuen Transaktionsrekord zu sorgen.

Das liegt daran, dass der österreichische Logistikimmomarkt nach wie vor sehr stark von Eigennutzungen geprägt ist. Entwicklungen "im Umfeld von Finanzinvestoren" würden aber zunehmen, wie etwa die Segro-Projekte in Wien-Liesing oder der Industrial Campus Vienna East der Deutschen Logistik Holding (DLH) in Enzersdorf an der Fischa zeigen würden. "Um flexibel zu bleiben, tendiert die Mehrheit der Logistikunternehmen aktuell eher in Richtung Miete als in Richtung Eigentum", so Krejci in einer Aussendung.

Von Süd nach Nord

In Wien und dem Wiener Umland, dem wichtigsten von sechs relevanten Logistikmärkten in Österreich, gebe es aktuell rund 3,2 Mio. Quadratmeter an Flächen, hauptsächlich im Süden. Wegen geringerer Grundstückspreise würde sich der Schwerpunkt aber nun in den Norden und Osten und ins angrenzende Niederösterreich verlagern. 250 bis 400 Euro pro Quadratmeter müsse man derzeit in Wien für Logistikbaugrund bezahlen, im Umland sind es nur 100 bis 250 Euro. Die Mieten für Lagerhallen und Logistikflächen bewegen sich zwischen 4,50 und 6,0 Euro pro Quadratmeter.

Der zweitgrößte Logistikstandort Österreichs ist Linz mit einem Bestand von 1,8 Millionen Quadratmetern. Entwicklungen fokussieren sich auf Flughafen und Hafen, wo etwa derzeit in Hochregallager investiert wird. Die Mieten liegen aktuell zwischen 3,80 und 5,0 Euro netto pro Quadratmeter.

Viele neue Flächen in Graz

Der drittgrößte Logistikstandort Graz mit einer Gesamtfläche von rund 800.000 m² stelle aufgrund der hohen Neuflächenproduktion "wahrscheinlich den modernsten Logistikstandort in Österreich dar", heißt es in der Aussendung. Auch hier fokussiere sich der Markt stark auf den Süden, etwa mit dem Cargo Center Graz. Erste spekulative Projekte wie der VGP Park in Premstätten würden ebenfalls bereits realisiert. Die Mieten bewegen sich zwischen 3,50 und 5,0 Euro netto pro Quadratmeter.

In Salzburg und Innsbruck lässt die enge Lage am Grundstücksmarkt kaum Neuentwicklungen zu. "Flächen über 20.000 m² für Gewerbe und Industrie sind nicht vorhanden", sagt Arno Wimmer von Remax Commercial Innsbruck. Gewerbeflächen kosten schon jetzt oft mehr als 500 Euro, in Salzburg 200 bis 350 Euro. Die Mieten liegen in Innsbruck zwischen 4,0 und 5,50 Euro, in Salzburg bei 4,0 bis 5,50 Euro, bei Neuentwicklungen bis 7,0 Euro.

Im Raum Klagenfurt/Villach schließlich gibt es die günstigsten Grundstückspreise mit meist unter 200 Euro und Mieten zwischen 3,50 und 5,50 Euro. (mapu, 31.5.2019)