Zwei Großanmietungen hatten die Jahresbilanz 2020 "gerettet", und auch das erste Quartal 2021 ließ am Wiener Büromarkt noch keine Krisenstimmung aufkommen. Die 37.000 von Jänner bis März vermieteten Quadratmeter waren sogar ein Fünf-Jahres-Spitzenwert für das erste Quartal. Steven Bill Scheffler, Teamleiter Bürovermietung bei Otto Immobilien, sprach im April von einer "spürbaren Zuversicht der Nutzer", gab aber schon damals zu bedenken, dass einige Vermietungen aus dem Dezember 2020 in das neue Jahr verschoben wurden.

"Verunsicherung vieler Unternehmen"

Und nun ist der befürchtete Dämpfer eingetreten: Im zweiten Quartal 2021 lag die Vermietungsleistung gemäß den Kriterien des Vienna Research Forum (VRF) bei nur 15.250 Quadratmetern, das war einer der geringsten Quartalswerte seit fünf Jahren. Gegenüber dem Vergleichszeitraum des Vorjahrs seien die Vermietungen damit um 50 Prozent geringer ausgefallen, heißt es im aktuellen Büromarkt-Update von Otto.

Hintergrund dürfte eine Corona-bedingte Verunsicherung vieler Unternehmer sein, analysiert Scheffler nun in einer Aussendung im Juli. "Vielen Unternehmen ist unklar, welche langfristigen Auswirkungen Homeoffice auf ihren Flächenbedarf hat bzw. ob die dadurch eingesparten Flächen im Gegenzug für Besprechungs- oder Sozialräume benötigt werden", so Scheffler. Er geht aber davon aus, dass sich "nach abgeschlossener Evaluierung des Bedarfs dieser Trend spätestens im vierten Quartal umkehren wird".

Leerstand nimmt zu

Vorerst steigt aber die Leerstandsrate. Nach VRF-Zahlen lag sie im zweiten Quartal bei 4,1 Prozent. Das heißt, dass vom Gesamtbestand von 5,93 Millionen Quadratmetern an modernen Wiener Büroflächen rund 243.000 Quadratmeter ungenutzt waren.

Am höchsten ist die Leerstandsquote in der Airportcity Vienna am Flughafen Wien-Schwechat (14,9 Prozent), gefolgt vom Sub-Markt Wienerberg (7,7 Prozent). Den geringsten Leerstand gibt es in den Inneren Bezirken (2,4 Prozent).

Mieten stabil, ...

Auf die Mieten habe diese Entwicklung keine Auswirkungen, diese seien weiterhin stabil, eine Preiskorrektur sei im Gegensatz zu anderen internationalen Metropolen ausgeblieben. "Die Nachfrage nach hochwertigen Flächen in erstklassigen Lagen ist konstant hoch und die Nachfrage übersteigt das Angebot."

Ein Novum am Wiener Büromarkt seien allerdings großflächige Untervermietungen, wie etwa am Wiener Hauptbahnhof. Auch diese seien ohne nennenswerte Preisabschläge, sondern auf Niveau der Hauptmietverhältnisse abgeschlossen worden, teilt Otto Immobilien mit.

... und auch die Investments

Und wie sieht es mit Investitionen am österreichischen Immobilienmarkt aus, insbesondere am Wiener Büromarkt? Das haben sich die beiden Immo-Dienstleister EHL und CBRE kürzlich angesehen.

Laut CBRE wurden im ersten Halbjahr rund 1,6 Milliarden Euro in österreichische Immobilien investiert, um sieben Prozent weniger als im Vergleichszeitraum des Jahres 2020. Das zweite Quartal war dabei – traditionellerweise – mit mehr als 900 Millionen Euro wesentlich stärker als das erste Quartal mit knapp 700 Millionen Euro, berichtet Georg Fichtinger, Head of Investment Properties bei CBRE Österreich.

Die Aufteilung des Volumens auf die einzelnen Assetklassen erscheint dabei auf den ersten Blick überraschend, denn Einzelhandelsimmobilien waren mit 39 Prozent führend, gefolgt von Wohnen (30 Prozent). Auf das Bürosegment entfielen schwache 13 Prozent, es landete somit nur ganz knapp vor Industrie & Logistik (zwölf Prozent).

Büros wenig attraktiv für Investoren

Dass der Retail-Anteil so groß ausfiel, war allerdings auf eine Großtransaktion zurückzuführen: Im April erwarb die französische Großbank Crédit Agricole Assurances 45 Prozent an der Shopping City Süd (SCS) südlich von Wien. Das Bürosegment sei aber gleichwohl für Investoren derzeit wenig interessant, so Fichtinger – das Angebot allerdings auch eingeschränkt. "Das Interesse der Investoren an Office-Transaktionen ist vorhanden, aber es gibt derzeit nicht ausreichend Investmentoptionen, um die Nachfrage bedienen zu können." Allerdings befänden sich einige Transaktionen in der Pipeline, "was den Anteil der Assetklasse Office am Investmentvolumen in der zweiten Jahreshälfte positiv beeinflussen sollte".

Bei EHL, wo man für das erste Halbjahr Immo-Investments von mehr als 1,7 Milliarden Euro erhob und den Anteil der Wohnimmobilien mit 37 Prozent an erster Stelle sah (und den Einzelhandel nur bei 32 Prozent), weist man ebenfalls darauf hin, dass sich im Bürosegment einige Transaktionen in Abwicklung befänden und wohl erst im zweiten Halbjahr finalisiert werden. Die Assetklasse Büro kam demnach auf 14 Prozent des gesamten Transaktionsvolumens, für das Segment Logistik/Industrie weist man bei EHL einen Anteil von zwölf Prozent aus.

Noch kaum internationale Käufer

Die bis 2019 stetig voranschreitende "Internationalisierung" des heimischen Immobilien-Investmentmarkts in Form vieler Käufer aus Asien und dem angloamerikanischen Raum wurde 2020 durch Corona abrupt gestoppt. Auch im ersten Halbjahr 2021 kamen diese Käufer noch nicht wirklich zurück; die Credit Agricole sowie die südafrikanische Collins Property Group, die laut EHL ein Portfolio an Obi-Märkten erworben hat, waren zwei Ausnahmen, auf die aber immerhin 30 Prozent des gesamten Transaktionsvolumens entfielen. Ansonsten waren ausschließlich österreichische (45 Prozent) oder deutsche Investoren (25 Prozent) aktiv. (red, 6.7.2021)