Das Bestellerprinzip bei Wohnungsmieten naht mit Riesenschritten, am 1. Juli wird es in Kraft treten – dann sollte für Mieterinnen und Mieter im Regelfall keine Maklerprovision mehr zu zahlen sein. Allerdings gibt es dabei etwas zu beachten: Wer sich noch vor dem Inkrafttreten auf ein Wohnungsinserat meldet und Besichtigungen vereinbart, den Mietvertrag aber erst nach dem 1. Juli unterschreiben will, um die Provision zu sparen, könnte eine negative Überraschung erleben – darauf weisen Robin Kalandra, Maklersprecher des Österreichischen Verbands der Immobilienwirtschaft (ÖVI), und ÖVI-Geschäftsführer Anton Holzapfel hin.

Im Maklergesetz-Änderungsgesetz, das eben per 1. Juli in Kraft tritt, sind nämlich klare Übergangsregelungen enthalten. Und diese besagen, dass das Gesetz auf alle "Verträge und Tathandlungen" anzuwenden ist, die ab 1. Juli "geschlossen bzw. gesetzt werden". Im Umkehrschluss bedeutet das, dass Maklerdienstleistungen, die noch vor 1. Juli in Anspruch genommen werden – also etwa Besichtigungen –, noch bezahlt werden müssen. Wer sich also darauf verlässt, dass keine Provision mehr fällig wird, sofern der Mietvertrag nach dem 1. Juli unterschrieben wird, könnte sich verspekulieren.

Abgeberprovision rückt in den Fokus

Wer sich erst ab 1. Juli auf ein Inserat meldet, ist da auf der sicheren Seite. Ab dann wird es für die Maklerunternehmen richtig ernst, denn dann geht es darum, ihre Dienstleistungen auch von der Abgeberseite, also dem Vermieter oder der Vermieterin, abgelten zu lassen. Hier wurden einige in den vergangenen Monaten bereits kreativ: Die Devise lautet, es dem Abgeber so einfach wie möglich zu machen, den Service der Makler in Anspruch zu nehmen.

Bei Otto Immobilien hat man beispielsweise erst am Montag ein Tool namens "eugen!" gelauncht, benannt nach Firmengründer und Inhaber Eugen Otto. Es ist nicht für Endkundinnen, sondern für große Bestandshalter von Wohnimmobilien gedacht und soll diesen "einen smarten, voll digitalisierten Maklerservice zur kostengünstigen Vermietung ihrer Wohnungen" bieten, wie es in der Pressemitteilung heißt. Der gesamte Vermietungsprozess, mit Ausnahme der persönlichen Besichtigungen, wurde dafür voll digitalisiert, vom Exposé-Versand bis zur Bonitätsprüfung und dem elektronischen Mietvertragsabschluss.

Volldigitalisierte Abwicklung

Ein ganz ähnliches Tool hat auch der Immobilienring gemeinsam mit dem Start-up Advoodle bereits im Testbetrieb laufen. Man will damit den Mietprozess ab der Besichtigung vollständig digital abwickeln.

Herzstück der Anwendung ist die Erstellung von "Smart Contracts", also quasi vollautomatisch aus diversen Textbausteinen und Eingabefeldern zusammengebauten individuellen Mietanboten und auch Mietverträgen, "standardisiert und dennoch maßgeschneidert", wie Andreas Böcskör, geschäftsführender Gesellschafter bei Advoodle, erklärt. "Das Tool ist cloudbasiert, und alle Beteiligten haben jederzeit Einblick zum aktuellen Stand der Abwicklung." Und auch nach erfolgreicher Vermietung einer Wohnung soll die Mieterin mit dem Vermieter weiterhin über das Tool in Kontakt treten können. Auch das Übergabeprotokoll wird dort elektronisch hinterlegt.

Werbung für die eigene Dienstleistung

Ganz generell ist man bei den Immobilienunternehmen nun stark darum bemüht, die eigenen Dienstleistungen hervorzukehren – um das Geschäft mit den Abgebern über das Bestellerprinzip hinweg zu "retten" beziehungsweise, wie es ÖVI-Geschäftsführer Holzapfel formuliert, "unsere Dienstleistungen weiter anbieten zu können" – wovon schließlich alle profitieren würden.

Diverse Dienstleistungspakete für Vermieterinnen und Vermieter sind nun überall in Ausarbeitung oder bereits im Angebot; einzelne Tarife für Besichtigungen, für die Übernahme der gesamten Kommunikation mit Wohnungssuchenden oder auch für virtuelle Touren durch Wohnungen sind im Entstehen. Von der Abgeberseite wird es schließlich auch künftig Provisionen zu holen geben, auch im Mietgeschäft; anders als von Wohnungssuchenden, die seit 2010 maximal zwei Bruttomonatsmieten zahlen mussten, sind es hier nach wie vor drei Bruttomonatsmieten, die die Obergrenze darstellen. "Unsere Honorare sind und bleiben dem Grunde nach erfolgsabhängig, der Höhe nach sind sie aber Vereinbarungssache", sagt Holzapfel.

Den eigenen Mitgliedern empfiehlt der ÖVI nun, bei Anfragen von Wohnungssuchenden diverse Unterlagen zur Aufklärung über die neue Situation mitzuschicken. Da wird drinstehen, dass der Makler jedenfalls de facto kein Doppelmakler mehr ist, denn "schon allein aus Haftungsgründen wird wohl kaum eine Maklerin mehr bereit sein, unentgeltlich die Risiken einer vertraglichen Haftung wegen Verletzung vertraglicher Aufklärungspflichten zu tragen", erklärt Holzapfel. Dass Mieterinnen und Mieter dadurch rechtlich schlechtergestellt werden, darauf wies die Branche im Zuge der gesamten Diskussion über das Bestellerprinzip des Öfteren hin.

Keine Bestätigungen mehr

Im Regelfall wird es also ab Juli überhaupt keine Maklerverträge mit Mieterinnen und Mietern mehr geben. Und damit einhergehend fällt auch etwas anderes weg: die von den Maklern in den vergangenen Jahren stets verlangten schriftlichen Bestätigungen dafür, dass sie "sofort" für die Interessentin tätig werden sollen und nicht erst nach Verstreichen einer vierzehntägigen Frist. Mit diesem Prozedere hatten sich Maklerinnen und Makler ab dem Inkrafttreten des Fern- und Auswärtsgeschäfte-Gesetzes (FAG) im Juni 2014 gegen einen Rücktritt ("Widerruf") der Wohnungssuchenden vom beabsichtigten Geschäft abgesichert, denn in so einem Fall wären sie, trotz erbrachter Leistungen, um ihre Provision umgefallen.

In Ausnahmefällen wird es von Mieterinnen und Mietern aber weiterhin Provision zu zahlen geben, denn die nun getroffene gesetzliche Regelung sieht vor, dass Wohnungssuchende aktiv Maklerinnen und Makler beauftragen können. Von Branchenvertretern wurde zwar erwartet, dass sich Maklerunternehmen kaum um dieses Geschäft "reißen" werden.

Suchmakler geht an den Start

Zumindest eines versucht es aber nun doch – zumindest als Nebengeschäft: Das junge Unternehmen Aurelie Immobilien, gegründet erst 2022 als eigener Geschäftszweig von Aurez Immobilien, will mit "Service nach dem Vorbild norwegischer Makler" punkten. "Das heißt, die Dienste des Maklers enden nicht mit dem Abschluss des Miet- oder Kaufvertrags, sondern die Betreuung und Beratung des Kunden läuft weiter", erklärt der Leiter von Aurelie Immobilien, Armin Achtsnit. Man will etwa bei der Organisation des Umzugs oder bei der Renovierung behilflich sein und vermittelt auf Wunsch Personal für die Raum- und Gartenpflege oder auch einen Interior Designer.

Kerngeschäft von Aurelie seien Kauftransaktionen, sagt Achtsnit dem STANDARD. Hier will man aber ebenfalls den Service in den Vordergrund rücken. Weil sich der Immobilienmarkt gerade wandelt, tun sich hier mitunter aber eben auch andere Optionen auf. "Der Verkauf von Eigentumswohnungen läuft mancherorts schleppend, wir treten aktiv auf Bauträger zu und sprechen die Möglichkeit an, ob nicht auch die Vermietung der Wohnungen infrage käme."

"Branche wird zusammenrücken müssen"

Suchende, die aktiv auf Makler zugehen und auch bereit sind, die Provision zu zahlen, würden mit Einsetzen des Bestellerprinzips sehr bald mehr von Maklerinnen und Maklern erwarten, sagt auch Philipp Smula, Gründer und Geschäftsführer von Aurez Immobilien. Netzwerke würden da immer wichtiger, sagt auch Achtsnit; "die Zusammenarbeit der Makler untereinander ist zuletzt etwas aus dem Blickfeld geraten", mit dem Bestellerprinzip werde die Branche wieder mehr zusammenrücken müssen. Neue Branchennetzwerke wie das erst kürzlich gegründete FORE – Future of Real Estate sollten dazu beitragen. (Martin Putschögl, 10.5.2023)