Wien – Der Oberste Gerichtshof (OGH) hat bereits im Oktober entschieden, dass etliche Standard-Mietvertragsklauseln, wie die Wohnungserhaltungspflicht, nicht rechtskräftig sind. Das vorliegende Urteil gilt aber nur für Wohnungen, die nur zum Teil dem Mietrecht unterliegen. Nicht betroffen sind Gemeinde-Genossenschaftswohnungen oder Wohnungen, die eben voll dem Mieterschutz unterliegen. Betroffen sind hingegen Wohnungen, die von gewerblichen Unternehmen (Fonds, Vorsorgewohnungen) an Private vermietet werden.

In wenigen Wochen erwartet die Wohnungswirtschaft erneut eine Entscheidung des OGH. Erst wenn dieser Spruch genauso ausfällt wie der vorliegende, könne man von einer Sensation sprechen, heißt es. Dann wären nämlich auch die Wohnungen, die voll dem Mietrecht unterliegen, betroffen, und das hätte weitreichende Folgen, so die Experten. Auch die im zweiten Verfahren angefochtenen Klauseln betreffen hauptsächlich die Erhaltungspflichten von Mieter/Vermieter. Konkret geht es im vorliegenden Fall darum, dass derzeit der Mieter beim Auszug die Wohnung ausgemalt und rein übergeben muss. Oder die Kosten für die Installierung einer neuen Heizungstherme selbst tragen müsse. Die Entscheidungen des Höchstgerichts beziehen sich ausschließlich auf Unternehmer-Verbraucher-Geschäfte, sind also auf Verträge mit einem privaten Vermieter nicht anzuwenden.

Überwälzung nicht zulässig

Laut OGH ist etwa die in vielen Standardformularen übliche generell vorgenommene Überwälzung der Erhaltungspflicht für die Wohnung auf den Mieter nicht zulässig – laut Allgemeinem Bürgerlichem Gesetzbuch ist der Vermieter zur Erhaltung der Wohnung verpflichtet. Unzulässig sind auch Klauseln, in denen der Mieter erklärt, dass er durch Besichtigung den Mietgegenstand kennt und daher gegenüber dem Vermieter keine Schadenersatz- oder Gewährleistungsansprüche geltend macht. Diese sind laut OGH unwirksam, da Gewährleistungsrechte des Verbrauchers vor Kenntnis des Mangels nicht ausgeschlossen werden können. Auch die Klausel, dass eine Wohnung vom Mieter "im gleichen Zustand wie übernommen" zurückzugeben ist, hält - wörtlich genommen - nicht.

"Wenn das zweite Urteil so ausfällt, wie ich es mir erwarte, wird das ein Quantensprung für die Mietvertragsgestaltung", so Arbeiterkammer-Experte Walter Rosifka. Er hat die Verbandsklage eingebracht. "Wir haben vor zwei Jahren in einer Studie geschrieben, dass die Mietverträge vor gesetzwidrigen Klauseln nur so strotzen." (cr, DER STANDARD, Print-Ausgabe, 6.2.2007)