Der Wiener Büromarkt hat sich im Vorjahr konstant gezeigt. Die Vermietungsleistung lag 2006 mit rund 340.000 m² auf dem selben hohen Niveau wie 2005 und wieder deutlich über dem Neuangebot an Büroflächen (Neubau und Generalsanierung) von rund 190.000 m². Die Mieten sind stabil, die Leerstandsrate liegt weiterhin bei rund sechs Prozent. Dies geht aus dem aktuellen Büromarkt-Bericht von NAI Otto Immobilien hervor.

Für das Jahr 2007 rechnet man bei NAI mit einem Anstieg der Neuproduktion auf etwa 220.000 m², die Vermietungsleistung wird auf dem selben Niveau wie 2006 erwartet. Für die aktuell sehr hohen Vermietungsumsätze sind überwiegend Standortverlegungen verantwortlich, "wobei in aller Regel eine Erhöhung der Flächeneffizienz im Vordergrund steht", weiß man bei NAI.

Mieten blieben konstant

Laut dem Bericht verzeichnen derzeit ausschließlich Lagen mit einem eindeutigen Nachfrageüberhang, wie der 1. Bezirk, steigende Mietpreise. Hier kann die Nachfrage nach hochwertigen Flächen nicht gedeckt werden. Über das gesamte Stadtgebiet betrachtet haben sich per Ende 2006 sowohl die nominale Durchschnittsmiete (11,70 Euro) als auch die Spitzenmieten (22 Euro) im Jahresvergleich nicht erhöht. Für heuer wird allerdings in Teilsegmenten ein geringfügiger Anstieg erwartet.

Im Vergleich europäischer Metropolen liegen die Wiener Spitzenmieten für Büroflächen mit 264 Euro pro Quadratmeter und Jahr weiter im Mittelfeld. Spitzenreiter ist unangefochten London mit 1.630 Euro (Details siehe Tabelle unten).

Gewerbeimmobilien-Markt internationalisiert sich

Auf dem österreichischen Gewerbeimmobilienmarkt sei die lange angekündigte "internationale Aufmerksamkeit" im Vorjahr nun erstmals tatsächlich zu bemerken gewesen, so der Bericht. Die größten Transaktionen an ausländische Investoren waren in den letzten Monaten der Verkauf des IZD-Towers an die britische Matrix um 247 Millionen Euro und der Verkauf des Florido-Towers an die deutsche DIFA um rund 110 Millionen Euro.

Insgesamt seien im Vorjahr rund 2,2 Milliarden Euro in Gewerbeobjekte investiert worden, die Hälfte davon von Anlegern aus dem Ausland. Zunehmend handle es sich dabei um Investoren, die eine Cash-flow-orientierte Strategie verfolgen, heißt es bei NAI Otto Immobilien.

Die Renditen bleiben stabil, Objekte mit langfristig abgesicherten Mieteinnahmen erwirtschaften nach wie vor rund 5,5 Prozent (Nettomieteinnahmen bezogen auf den Nettokaufpreis). Die Bandbreite reicht allerdings bis 6,9 Prozent.

Starke Nachfrage am Bukarester Büromarkt

In einem Spezial-Report zur rumänischen Hauptstadt Bukarest berichtet NAI Otto, dass hier im Logistik- und Shoppingcenter-Bereich durch internationale Entwickler in den letzten Jahren ein wahrer Bau-Boom ausgelöst wurde. Auf dem Büro-Sektor, wo vor wenigen Jahren noch zweistellige Renditen möglich gewesen seien, herrsche hingegen starker Nachfrageüberhang, derzeit liegen die Renditen bei 7,5 Prozent.

65.000 m² Büroflächen auf internationalem Standard wurden im Vorjahr in Bukarest neu errichtet, die sehr rasch vom Markt angenommen worden seien. Die Spitzenmieten liegen wie in Wien bei 22 Euro/m²/Monat. (map)

Tabelle: Höchstmieten auf den europäischen Büromärkten

Stadt	Höchstmiete (Euro/m²/Jahr)
London	1.630
Paris	680
Moskau	462
Frankfurt	416
Mailand	400
Madrid	360
Amsterdam	350
Oslo	343
Brüssel	290
Wien	264
Budapest	264
Bukarest	264
Athen	252
Berlin	252
Warschau	240
Prag	204
Sofia	180

(Quelle: NAI International Property News, NAI Otto Immobilien Büromarktbericht Frühjahr 2007)