Kurz vor dem Verbandstag der Gemeinnützigen am Mittwoch und Donnerstag in Salzburg hat die Arge Eigenheim, der Zusammenschluss ÖVP-naher gemeinnütziger Wohnbauprofis, in einer Pressekonferenz neue Forderungen präsentiert. Denn die gerade laufenden Finanzausgleichsverhandlungen seien eine "gute Gelegenheit, die Struktur der Wohnbaufinanzierung in Österreich komplett neu zu regeln", sagte Arge-Obmann Christian Struber.

Die Wohnbaufinanzierung soll laut Arge Eigenheim auf neue bzw. mehrere Beine gestellt werden.
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Drei Töpfe

Der Vorschlag der Arge lautet folgendermaßen: Neben der "klassischen" Wohnbauförderung, die sich aus Arbeitgeber- und Arbeitnehmerabgaben von Löhnen und Gehältern speist (in Summe ein Prozent des Bruttolohns) und die hauptsächlich in den Neubau fließt, sollte es einen zweiten Topf mit einer "Klimaschutzförderung" geben, finanziert beispielsweise vom Klimaschutzministerium, von der Europäischen Investitionsbank und aus Mitteln des EU-"Green Deals", sagte Struber. Aus diesem Topf sollte der Großteil der Dekarbonisierung finanziert werden.

Und auch einen dritten Topf namens "Soziale Wohnbauförderung" stellt man sich vor, gefüllt unter anderem mit jenem Geld, das im Rahmen der "Wohnschirm"-Aktion der Bundesregierung zur Verfügung gestellt wurde. Dieser Topf sei gedacht "für Menschen, die sich das Wohnen nur mit Unterstützung leisten können".

Hintergrund der Überlegungen ist, dass der Neubau zwar aus Sicht der Arge nicht vernachlässigt werden dürfe, es aber trotzdem mehr Geld brauche, um den Gebäudebestand in Österreich klimafit zu machen. Eine Neuordnung sei also nötig, "und die Basis für diese Neuordnung wurde bereits auf europäischer Ebene durch mehrere milliardenschwere Finanzierungstöpfe geschaffen", beispielsweise eben mit dem "Green Deal" und Mitteln der Europäischen Investitionsbank.

"Dritte Schiene" bei der Eigentumsbegründung

Die Arge macht aber auch Druck auf eine "dritte Schiene" der Eigentumsbegründung im Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz (WGG). Es gibt hier einerseits den Sofortkauf, andererseits die Kaufoption nach zehn, für Mietverträge ab August 2019 schon ab fünf Jahren. Doch dabei gehen die bezahlten Mieten verloren, sagte Struber. Der Arge schwebt ein Modell namens "Junges Eigentum" vor: "Ein Sofortkauf, bei dem 20 Prozent des Kaufpreises mit Eigenmitteln finanziert und sofort bezahlt werden, die restlichen 80 Prozent werden vom Bauträger gestundet mit der Verpflichtung, dass diese Stundung monatlich mit einem fixen Betrag von zum Beispiel 1.000 oder 1.200 Euro abgebaut wird." Anstelle einer Miete werde dann also die Stundung Stück für Stück zurückbezahlt. "Das hätte zwei Riesenvorteile: Die Miete wird auf den Kaufpreis angerechnet, und man kann über die gesamte Laufzeit jederzeit Sondertilgungen machen."

Der Bauträger bleibe im Grundbuch bis zur finalen Bezahlung des gestundeten Kaufpreises. "Mit dieser Regelung wird es wieder möglich, trotz der gestiegenen Zinsen und Baukosten 'Junges Eigentum' zu erwerben", sagte Struber. Ein solches Ansparmodell findet sich allerdings auch im Programm der türkis-grünen Bundesregierung – es wurde bisher aber nicht weiterverfolgt.

KIM-VO "völlig unbrauchbar"

"Die Arge Eigenheim hat ihre Überlegung bereits in die politische Diskussion eingebracht", sagte Struber und meinte damit unter anderem den von der Politischen Akademie der ÖVP am Montag veranstalteten "Zukunftsraum-Dialog", bei dem auch Arge-Vorstand Herwig Pernsteiner dabei war. Er ist Obmann der gemeinnützigen ISG in Oberösterreich, außerdem auch Vorstandsmitglied im Gemeinnützigen-Verband. Auf der Pressekonferenz am Dienstag sagte Pernsteiner, die Nachfrage nach Wohneigentum sei innerhalb von acht Monaten um 80 Prozent eingebrochen. "Und eine Verbesserung ist nicht in Sicht."

Struber nannte die KIM-Verordnung, die seit August 2022 die Vergabe von Wohnkrediten massiv erschwert, einen "völlig unbrauchbaren Eingriff in den Markt", viele junge Menschen könnten sich nun weder eine Wohnung noch ein Haus kaufen. Und sie sorge dafür, dass nun österreichische Banken teilweise nach Deutschland ausweichen und über dortige Filialen Käuferinnen und Käufer in Österreich finanzieren. "Das kann ja wohl nicht im Sinne des Erfinders sein", sagte Struber. "Wir müssen den Druck erhöhen, dass die KIM-VO wieder geändert wird."

Baukosten hoch, aber zumindest stabil

Die zuletzt erlebte regelrechte Explosion der Baukosten für den Wohnhaus- und Siedlungsbau habe in der Zwischenzeit eine Seitwärtsbewegung eingeschlagen, hieß es von den führenden Vertreterinnen und Vertretern der Arge Eigenheim. "Es gibt wieder Angebote auf Ausschreibungen", berichtete Struber. Bei zwei zuletzt durchgeführten Ausschreibungen seines Unternehmens Salzburg Wohnbau seien jeweils fünf bis sieben Angebote abgegeben worden, "und sie lagen knapp unter den geschätzten Kosten". Auch Isabella Stickler, Obfrau der Genossenschaft Alpenland in St. Pölten, sagte, dass sie zuletzt wieder Fixpreise mit Baufirmen aushandeln konnte.

Doch die Preise sind hoch. Wie hoch, das versuchte Struber anhand eines Beispiels zu illustrieren: Die Salzburg Wohnbau habe in Radstadt kürzlich ein Bauprojekt mit 34 Eigentumswohnungen übergeben – zu einem Quadratmeterpreis von 4.200 bis 4.400 Euro. Würde er heute ausschreiben, läge der Preis bei rund 6.200 Euro.

Und ebenso markant habe sich auch die Nachfrage nach Eigentumswohnungen entwickelt. "Insgesamt haben die multiplen Krisen dazu geführt, dass die Nachfrage nach Eigentum innerhalb von acht Monaten um 80 Prozent eingebrochen ist. Und eine Verbesserung ist nicht in Sicht", sagte Pernsteiner. Denn das gesamte Finanzierungsvolumen sei von rund 2,4 Milliarden Euro pro Monat auf unter eine Milliarde pro Monat gefallen. "Das bringt Probleme für Immobilien-Entwickler, Banken, Neubauprojekte und somit auch für die gesamte Volkswirtschaft, zumal das Bauwesen einen 7,5-prozentigen Anteil am Bruttoinlandsprodukt (BIP) hat." Die Nachfrage nach Mietobjekten halte sich bei den gemeinnützigen Wohnbaugenossenschaften hingegen stabil auf dem Niveau der Vorjahre. (mapu, 13.6.2023)