Ende August hatte ihn die Regierung überraschend angekündigt, seither ist es relativ still geworden um den geplanten "Mietendeckel". Wir erinnern uns: Im Segment der Richtwert- und Kategoriemieten (großteils also im Altbau und im geförderten Neubau) sollen die Mieten künftig nur noch um maximal fünf Prozent pro Jahr steigen können. Ein erster Entwurf für ein "3. Mietrechtliches Inflationslinderungsgesetz" wurde am 30. August vorgestellt, er sah Eingriffe ins Mietrechtsgesetz, ins Richtwertgesetz sowie ins Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz vor – und zwar ausschließlich per Verfassungsbestimmungen, damit die Eingriffe nicht angefochten werden können.

Letzteres sorgte allerdings für einen gehörigen Aufschrei. Die Regierung wolle die Indexanpassungen bei den Mieten damit einzementieren, um künftige Eingriffe zu verunmöglichen, mutmaßte die SPÖ. Diese will bekanntlich die Mieten bis 2025 komplett einfrieren.

Auch mit der FPÖ war eine Verfassungsmehrheit nicht in Sicht. Der Mietendeckel blende freie Mietverhältnisse aus, schrieb Bautensprecher Philipp Schrangl erst vor wenigen Tagen in einer Aussendung. Und er rupfe den gemeinnützigen Wohnbau "wie eine Martinigans", denn auch sie dürfen die Mietvorschreibungen in ihren ausfinanzierten Häusern jährlich nur noch um fünf Prozent anheben, wenn der Deckel wie geplant kommt.

Gutachten des Verfassungsdiensts im BKA

Fix ist das alles also noch nicht. Hinter den Kulissen wird aber verhandelt – und die Regierungsfraktionen holten auch die eine oder andere Fachmeinung ein. Der Verfassungsdienst des Bundeskanzleramts hat etwa in den vergangenen Wochen die vorgesehenen Regelungen begutachtet. Seine Conclusio: Die Pläne der Regierung seien in jenen Bereichen, in denen es schon jetzt geregelte Mieten gibt, also im privaten Altbau und im geförderten Wohnbau, im Großen und Ganzen verfassungsrechtlich unbedenklich – wenn sie gut und ausreichend begründet werden. Im Segment der freien Mieten – denn auch dieses wollten die Regierungsparteien ja überprüfen – aber nicht.

Und deshalb wird nun an einer einfachgesetzlichen Umsetzung der bekannten Pläne gearbeitet, also zum Großteil ohne Verfassungsbestimmung. Wie aus Kreisen der Regierungsparteien zu hören ist, braucht es dafür aber im Justizministerium noch Überzeugungsarbeit; denn dass die einfachgesetzlichen Regelungen vor den Verfassungshütern landen werden, weil sich viele Hausbesitzer das nicht so einfach gefallen lassen werden, gilt als ausgemachte Sache.

Im Erstentwurf vom August war noch ein Inkrafttreten des Mietendeckels per 1. Oktober 2023 vorgesehen. Daraus ist nichts geworden, nun wird der 1. Jänner 2024 angestrebt. Damit hätten die Gemeinnützigen drei Monate Zeit, um sich darauf einzustellen, denn ihre Grundmieten und Erhaltungs- und Verbesserungsbeiträge (EVB) werden üblicherweise alle zwei Jahre per 1. April an die Inflation angepasst. Dass sich hier nach der alten Regelung per 1. April 2024 Mieterhöhungen im zweistelligen Prozentbereich ergeben hätten, war offenbar ein wesentlicher Treiber des fünfprozentigen Mietendeckels auf ÖVP-Seite. Die Gemeinnützigen halten dagegen, dass dies ohnehin nur ihr günstigstes Segment betrifft, nämlich ausfinanzierte Wohnungen, und haben ausgerechnet, dass ihnen dadurch rund 160 Millionen Euro im Jahr fehlen werden – und forderten Kompensation.

Nächste Richtwert-Anhebung so oder so erst 2025

Was die privaten Altbaumieten betrifft, die dem Richtwert unterliegen (also mit Mietverträgen ab März 1994), so ist die Verzögerung wenig dramatisch. Denn die nächste Inflationsanpassung der Richtwerte steht so oder so erst mit April 2025 wieder auf dem Programm – auch nach der bisherigen Regelung.

Anders verhält es sich bei den Kategoriebeträgen, die für Mietverträge gelten, die zwischen 1982 und Februar 1994 abgeschlossen wurden. Hier könnte es nach der bisherigen Gesetzeslage durchaus schon in den nächsten Monaten wieder so weit sein, dass angehoben werden müsste, denn die Kategoriebeträge werden gemäß Mietrechtsgesetz immer dann angepasst, wenn die Inflationsrate seit der letzten Anhebung um mehr als fünf Prozent gestiegen ist. Zuletzt wurden die Kategoriebeträge im Juli 2023 an die Inflation angepasst, Auslöser war damals die Indexzahl des VPI 2000 für den Monat März – und die lag bei 172,3 Prozent. Für September weist die Statistik Austria eine Indexzahl von 176,0 des VPI 2000 aus, aktuellere Zahlen gibt es noch nicht. Weil sich die Teuerung zuletzt aber abgeschwächt hat, wird die Anhebung natürlich hinausgezögert.

Gut möglich, dass Mieterinnen und Mieter mit Kategoriemietverträgen im April 2024 so oder so eine neue Vorschreibung bekommen werden – denn spätestens dann dürfte die Fünf-Prozent-Schwelle nach der bisher geltenden Regelung erreicht sein. Wird der Mietendeckel vorher noch wie bisher bekannt beschlossen, gibt es ebenfalls eine Anhebung per 1. April – und dann aber erst wieder am 1. April 2025, denn die Kategoriemieten sollen mit dem 3. Mietrechtlichen Inflationslinderungsgesetz an den Rhythmus der Richtwerte angeglichen werden. (Martin Putschögl, 12.11.2023)