Die Wohnbaumilliarde des Bundes ist im Parlament beschlossen worden, aber geflossen ist das Geld noch nicht. Das dürfte auch noch länger auf sich warten lassen – denn die Bundesländer sind noch einigermaßen ratlos, ob und wie sie an das Geld kommen.

Das Wohnbaupaket ist vom Nationalrat beschlossen worden, doch über manche Einzelheiten herrscht in den Bundesländern noch Rätselraten.
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Wunsch nach "umgehender" Sitzung

Am vergangenen Dienstag haben sich die Länder deshalb zu einer eilig einberufenen Konferenz der Landeswohnbaureferentinnen und -referenten zusammengefunden. Sie haben dabei unter dem Vorsitz der Wiener Wohnbaulandesrätin Kathrin Gaál (SPÖ) über das Paket diskutiert und dann einen einstimmigen Beschluss gefasst: Der Bund in Person von Finanzminister Magnus Brunner (ÖVP) und Wirtschaftsminister Martin Kocher (ÖVP) wird darin aufgefordert, "umgehend" in einer gemeinsamen Sitzung mit den Ländern offene Details zum Wohnbaupaket zu klären.

Dabei geht es insbesondere um die "Additionalität" bzw. "Zusätzlichkeit" des frischen Geldes vom Bund. Dieser will ja verhindern, dass die Länder im Gegenzug für die Milliarde ihre eigenen Wohnbauförderungen zurückfahren; das Geld soll zusätzlich in den Wohnbau fließen. Dazu wurde im Gesetz festgehalten, dass ein Land, das die Mittel in Anspruch nehmen will, in den Jahren 2024 und 2025 mehr Wohneinheiten gefördert errichten muss als im Durchschnitt der Jahre 2022 und 2023. Die Erfüllung dieser Voraussetzungen ist dem Bund außerdem jährlich in einem Bericht vorzulegen.

Doch diesen Durchschnitt zu übertreffen, das wird in manchen Ländern gelingen, in manchen aber nicht. Oberösterreich hat beispielsweise in den vergangenen beiden Jahren besonders viel zugesichert; das zu übertreffen wird schwierig.

Bauwerber warten ab

Auch deshalb, weil das Paket nun offenbar zu einem "Zuwarten" der Bauwerber führt, wie der oberösterreichische Wohnbaulandesrat Manfred Haimbuchner (FPÖ) jüngst schon in einer Aussendung feststellte. "Jeder möchte, dass sein Projekt die vermeintlich besseren Konditionen des Bundes bekommt." Im ersten Quartal 2023 habe das Land Oberösterreich für 150 Wohneinheiten im mehrgeschoßigen Wohnbau eine Wohnbauförderung zugesichert, im selben Zeitraum des heurigen Jahres aber noch für keine einzige. "Ein ähnliches Muster zeichnet sich im Eigenheimbereich ab. Geplante Baustarts werden – in der Hoffnung auf eine leichtere Finanzierung durch die großspurig angekündigten Förderungen des Bundes – auf unbestimmte Zeit nach hinten verschoben." So werde die Bauwirtschaft durch die Bauoffensive nicht belebt, sondern "in den Winterschlaf versetzt", schrieb Haimbuchner.

Für "kleine" Häuslbauer und Eigenheimkäufer wird mit dem Wohnbaupaket bekanntlich ja auch die Möglichkeit geschaffen, günstige Kredite vom Land zu bekommen. Bis zu 200.000 Euro sollen möglich sein, der Fixzinssatz soll dabei 1,5 Prozent nicht überschreiten – Möglichkeiten zur Aufnahme entsprechend günstiger Darlehen bei der Bundesfinanzierungsagentur (ÖBFA) in Höhe von maximal 500 Millionen Euro verschaffte der Bund nun den Ländern. Der nötige Zinszuschuss kommt vom Bund.

"Wer entscheidet, wer ein günstiges Darlehen bekommt?"

Kärntens Wohnbaulandesrätin Gaby Schaunig (SPÖ) sieht aber insbesondere auch in diesem Teil des Wohnbaupakets noch zahlreiche offene Fragen. Mit den Kärnten zustehenden 31,5 Millionen Euro aus dem 500-Millionen-Topf könnten etwa in den Jahren 2024 und 2025 insgesamt genau 157,5 Kredite zu je 200.000 Euro vergeben werden. "Das ist in etwa die Hälfte dessen, was Kärnten im Schnitt an Eigenheimen fördert." Doch wie solle man entscheiden, wer ein solches günstiges Darlehen bekommt und wer nicht?

Außerdem wird die 1,5-prozentige Fixverzinsung des Bundes nur bis 2028 garantiert. "Es ist völlig unklar, was auf den Darlehensnehmer danach zukommt", sagt Schaunig. Für die Kärntner Landesrätin ist darüber hinaus noch offen, ob das Land die Mittel bei der ÖBFA aufnehmen muss, und wenn ja, was das für die Verschuldung des Landes bedeutet. Außerdem vergebe die ÖBFA üblicherweise endfällige Darlehen – "wie ist das mit laufenden Rückzahlungen der Fördernehmer vereinbar?", fragt sich Schaunig. Und nicht nur sie: Antworten auf all diese Fragen hätten naturgemäß gerne alle anderen Bundesländer auch, und zwar so rasch wie möglich.

Darüber hinaus ersetzt ein solches günstiges Bundesdarlehen keine Eigenmittel. Was die KIM-Verordnung betrifft, die seit August 2022 geltenden strengen Kreditvergaberegeln, ändert das Darlehen also überhaupt nichts. Darauf hat kürzlich auch Gerald Gollenz, Fachverbandsobmann der Immobilientreuhänder in der WKÖ, hingewiesen. Seiner Einschätzung zufolge werden diese Darlehen deshalb kaum für die erhoffte starke Belebung des Marktes sorgen können.

Geld wird nach der Volkszahl verteilt

Immerhin: Für den gemeinnützigen Wohnbau in Kärnten wird aus dem Wohnbaupaket relativ unkompliziert mehr Geld zur Verfügung stehen. Von den 780 Millionen Euro, die aus der Wohnbaumilliarde in den Neubau fließen, werden etwas mehr als 49 Millionen Euro für das südlichste Bundesland zur Verfügung stehen. Das Geld wird nach der sogenannten Volkszahl gemäß Finanzausgleichsgesetz aufgeteilt. Rund ein Viertel des Geldes geht nach Wien, ein knappes Fünftel landet in Niederösterreich, 17,5 Prozent in Oberösterreich.

Landesrätin Schaunig hat bereits Gespräche mit den gemeinnützigen Bauvereinigungen in Kärnten aufgenommen, sagt sie. "Berechnungen zum Mitteleinsatz und zur Frage, wie viele Projekte damit umgesetzt werden können, sind derzeit im Gange." Dass Kärnten den Durchschnitt der Jahre 2022 und 2023 nicht übertreffen wird, diese Gefahr bestehe eher nicht. "Wir kriegen das hin." (Martin Putschögl, 19.4.2024)