"Zunächst sollte man sich darüber im Klaren sein, was man will. Und denken sie nicht nur in Quadratmetern!", warnt der Wiener Immobilienbewerter und -berater Alfons Metzger. Manche Leute reden immerzu von 120 oder 130 Quadratmetern, können aber gar nicht genau sagen, welche und wie viele Räume sie tatsächlich benötigen. Zudem sei die Lage zwar weiterhin wichtigstes Immobilienkriterium - jedoch keineswegs allgemeingültig, sondern individuell abhängig von persönlichen Faktoren wie etwa Nähe zum Arbeitsplatz und zu Bildungseinrichtungen der Kinder sowie zu diversen präferierten Freizeitaktivitäten. "Wenn man nicht individuell bewertet, dann sitzt die Familie später den halben Tag im Auto", so Metzger.

Was ist beim Wohnungskauf sonst noch zu beachten? Wer sich für eine Eigentumswohnung interessiert, muss bedenken, dass er kein unabhängiges Eigenheim auf der Etage, sondern - untrennbar damit verbunden - auch einen bestimmten Anteil an einem Grundstück kauft und damit Mitglied einer Eigentümergemeinschaft wird. Das umgebende Haus und die übrigen Besitzer sind also keineswegs unwichtig. Der Vorteil bei bestehenden Bauten: Man kann sich von der Eigentümerstruktur und vom Gebäude leicht ein Bild machen.

Zukunft im Blick

Ist das Haus bereits in die Jahre gekommen, sollte ein prüfender Blick in die Zukunft nicht außer Acht gelassen werden, etwa auf bevorstehende Sanierungsarbeiten oder Lifteinbauten. "Besonders bei Altbauten sollte man Informationen über die bestehenden Rücklagen einholen", rät Marko Weinberger, Geschäftsführer von Weinberger Biletti Immobilienmanagement, "es ist wichtig zu wissen, ob das Geld ausreicht, um zu erwartende Instandhaltungskosten abzudecken." Laut Wohnungseigentumsgesetz sind die Eigentümer nämlich lediglich dazu aufgefordert, Rücklagen "in angemessenem Umfang" parat zu haben - der Begriff ist bekanntermaßen dehnbar.

Ebenfalls ratsam sei ein Blick auf die Betriebskostenabrechnungen: "Lassen sie sich zumindest die letzten beiden Jahresabrechnungen vorlegen", so Weinberger. Gibt es regelmäßig hohe Nachzahlungen, dann sind die günstigen monatlichen Vorschreibungen in Wahrheit teuer erkauft.

Einsicht in Unterlagen

Wie kommt man an die Informationen heran? Verständlicherweise geben sich Hausverwaltungen gegenüber unbekannten Kaufinteressenten nicht sehr gesprächig. Am besten fragt man direkt beim Verkäufer oder beim Makler nach. Im Regelfall geben sie Einsicht in die wichtigsten Unterlagen, zu denen auch Wohnungseigentümerverträge und Versammlungsprotokolle zählen.

Wer von Immobilien keine Ahnung hat, hinsichtlich Wert oder technischem Zustand der favorisierten Wohnung aber kein Risiko eingehen will, der kann einen Gutachter hinzuziehen. Dieser stellt etwa die Funktionstüchtigkeit von Heizung und Sanitäranlagen sicher, verfügt aber auch über das nötige Fachwissen zum Entziffern des Grundbuchauszugs. Die drei Promille des Kaufpreises, die ein Ziviltechniker für diese Tätigkeit laut Gebührenordnung maximal verlangen darf, sind unter Umständen geschickt investiert.

Bürokratische Vorteile gibt es auch: "Ein vorgelegtes Gutachten hat schon so manchen Kreditantrag beschleunigt", erklärt Metzger, für den die Wohnungssuche erst mit einer klar aufgestellten Finanzierung konkret wird, "doch der Kreditrahmen muss wohl überlegt sein. Wenn er nur den veranschlagten Kaufpreis sowie die Betriebs- und Instandhaltungskosten abdeckt, dann ist das zu wenig." Die Zusatzkosten seien nämlich nicht zu vernachlässigen.

Nebenkosten berücksichtigen

Die in der Immobilienbranche populäre Faustformel, wonach sich die Nebenkosten beim Wohnungskauf auf mindestens zehn Prozent des Kaufpreises belaufen, lässt sich leicht nachvollziehen: Die Grunderwerbssteuer schlägt mit 3,5 Prozent zu Buche, die Maklergebühren mit drei Prozent, das Honorar für den Vertragserrichter mit 2,5 Prozent und die Eintragungsgebühr ins Grundbuch mit einem Prozent. Immerhin: Maklerprovision und Anwaltshonorar sind verhandelbar.

Dreißig bis vierzig Objekte sollte man sich angesehen haben, bevor man über Preis und Qualität entscheiden kann. "Es ist unüblich, dass Leute bereits bei der dritten besichtigten Wohnung Ja sagen", meint Metzger. Im Schnitt vergeht von der Grundsatzentscheidung und dem tatsächlichen Wohnungskauf rund ein Jahr. (Christoph Warnke, DER STANDARD, Print-Ausgabe, 1./2.3.2008)