Die effektiven Mieten werden weiter sinken, der Leerstand ansteigen: Der Wiener Büromarkt spürt den Konjunkturabschwung deutlich, das geht aus dem aktuellen Büromarktbericht von Otto Immobilien hervor. Heuer dürften neue Flächen (Neubauten und Generalsanierungen) im Umfang von 200.000 Quadratmetern auf den Markt kommen, was ein leichtes Wachstum gegenüber 2011 (180.000 Quadratmeter) ergeben dürfte, im Vergleich mit dem Durchschnitt der letzten zehn Jahre aber dennoch um neun Prozent zurückliegt.

Die Vermietungsleistung dürfte sich um den Vorjahreswert von 220.000 Quadratmetern bewegen, was die "Otto-Immobilienwaage", den Vergleich von Neuflächen-Angebot und -Nachfrage, fast in die Balance bringt. Bei Betrachtung der Ergebnisse der letzten drei Jahre entspricht aber auch das einem Rückgang von über sieben Prozent.

Kürzere Vertragsfristen

Getragen werde die Nachfrage hauptsächlich von Übersiedlungen, erklärte Eugen Otto, geschäftsführender Gesellschafter von Otto Immobilien, anlässlich der Präsentation des Berichts am Montag. Weiterhin werden Flächen reduziert, "die Mieter betrachten die Situation sehr skeptisch, die Bindungsfristen werden kürzer". Ist das Ende einer Mietvertragsfrist abzusehen, werden vermehrt Nachverhandlungen über die Höhe des Mietpreises angestrebt. Auch "umfassende Incentives", also Anreize wie ein paar mietfreie Monate, würden die Effektivmieten sinken lassen, bei stabiler Entwicklung der nominalen Mieten (12,10 Euro je Quadratmeter im Schnitt, bis 24,50 Euro im Top-Segment).

Trotz des verhaltenen Angebots an Neuflächen wird die Leerstandsrate heuer weiter steigen, erwartet man bei Otto Immobilien. Schon im Vorjahr war sie von 6,0 auf 6,3 Prozent angestiegen, durch die Annäherung von Neubauvolumen und Vermietungsumsatz wird es weiter nach oben gehen. Im Vergleich mit anderen europäischen Metropolen ist die österreichische Bundeshauptstadt aber sehr gut aufgestellt (siehe Artikel "Hoher Leerstand in Europa").

Vermehrte Umnutzungen

Stabilisierend auf die Leerstandsrate wirkt die sogenannte "Umnutzung" von nicht mehr marktkonformen Büroflächen hin zu anderen Nutzungsarten. Die Grundrisse von Büroobjekten neueren Datums würden sich grundsätzlich sehr gut für den Umbau zum Hotel eignen, sagte Otto. Er verwies auf das Hotel "Courtyard by Marriott Wien Schönbrunn" - das Gebäude hatte zuvor die Büros einer Versicherung beherbergt.

Auch das "Hotel Daniel" nahe dem künftigen Hauptbahnhof kann hier als Beispiel dienen (siehe Artikel), und nicht zuletzt werden, wie berichtet, auch einige Stockwerke des Millennium Towers derzeit zu einem Hotel umgebaut. Auch die Umnutzung vom Büro- zum Wohnobjekt ist ein großes Thema, Otto verwies diesbezüglich auf zwei Projekte in der Riemergasse in der Wiener City. Dort wurden ein Finanzamt sowie ein Gerichtsgebäude mittlerweile zum Großteil in Eigentumswohnungen umgewandelt. Otto erwartet weitere derartige Umnutzungen in den nächsten ein bis eineinhalb Jahren.

Investmentmarkt strauchelt

Der heimische Immobilien-Investmentmarkt bewegt sich derzeit auf niedrigem Niveau seitwärts. Mit 1,5 Milliarden Euro Transaktionsvolumen im Vorjahr wurde der Wert von 2010 nur knapp nicht erreicht, der verhaltene "Hunger" der Investoren betreffe in erster Linie die sogenannten "Core Immobilien" - Spitzenobjekte in Top-Lagen - sowie "Value-Add-Immobilien", also Objekte, die nach einer Modernisierung und/oder einer Umnutzung erhebliches Potenzial nach oben aufweisen.

Die Spitzenrendite für erstklassige Büroobjekte in Wien liegt derzeit bei 5,25 Prozent. Für viele Investoren stelle aber ein Renditenniveau von 5,5 Prozent (Jahresnettoeinnahmen im Verhältnis zum Nettokaufpreis, Anm.) die Grenze dar. Größte Käufergruppe auf dem heimischen Markt waren 2011 nationale Investoren, Wien gelte aber auch international als sicherer Hafen für Immo-Investments, weil die Bundeshauptstadt beim Thema "Sicherheit statt Rendite" punkten könne. (Martin Putschögl, derStandard.at, 27.2.2012)