Die finale parlamentarische Behandlung des Bestellerprinzips bei den Maklerprovisionen ist noch in der Warteschleife, über die inhaltliche Beschaffenheit der Änderung des Maklergesetzes wird aber weiterhin heftig diskutiert. Die Mietervereinigung Österreichs (MVÖ) erhob am Dienstag in einer Pressekonferenz neuerlich Forderungen nach einer weitaus schärferen Variante. "Mieterinnen und Mieter werden sich entscheiden können, ob sie die Wohnung mit Maklerprovision nehmen – oder gar nicht", sagte Präsident Georg Niedermühlbichler, der dabei auch wörtlich von einer "Verhöhnung" sprach.

Marginale Änderungen

Er und MVÖ-Jurist Andreas Pöschko waren zuvor die Änderungen durchgegangen, die die Regierungsvorlage aus dem Dezember gegenüber dem Begutachtungsentwurf vom März 2022 erfahren hat. Sie kamen auf gezählte 23 Stück, die allermeisten davon aus Sicht der Mietervereinigung aber marginal. "Fünfmal wurde ‚Mieter‘ durch ‚Wohnungssuchender‘ ersetzt, dreimal wurde aus ‚Makler‘ ‚Immobilienmakler‘", zählte Pöschko auf.

Auf zahlreiche Vorschläge im Begutachtungsverfahren sei nicht eingegangen worden, insbesondere auch auf jene nicht, die darauf abzielten, Umgehungsmöglichkeiten auszuschließen.

So sei es etwa denkbar, dass sich eine Wohnungssuchende auf ein Inserat melde, die Wohnung dann aber schon vergeben sei und der Makler andere Objekte anbiete, für die der Vermieter "kein ausdrückliches Einverständnis zum Inserieren oder zum anderweitigen Bewerben erteilt hat". Makler und Vermieter stünden oft über eine langjährige Zusammenarbeit in einem Naheverhältnis zueinander, da sei das durchaus denkbar. In einem solchen Fall wäre dann aber wohl der Mieter provisionspflichtig bzw. trage zumindest die Beweislast, kritisiert Niedermühlbichler. In Deutschland sei es umgekehrt: Dort müsse der Makler beweisen, dass er provisionsberechtigt ist.

Niedermühlbichlers Fazit lautet deshalb: "Die Intention des Gesetzgebers, Wohnungssuchende von der Maklerprovision zu entlasten, war richtig, doch die praktische Umsetzung ist lückenhaft."

Grüne: "Umfassender Schutzschirm"

Das wollten sowohl die Grünen als auch der Verband der Immobilienwirtschaft (ÖVI) aber so nicht stehen lassen. In jeweils eigenen Aussendungen wiesen sie die Ausführungen der Mietervereinigung zurück.

Das Bestellerprinzip sei quasi wasserdicht, ein "umfassender Schutzschirm", schrieb Grünen-Wohnbausprecherin Nina Tomaselli. "Mieter:innen müssen bei Beauftragung auch dann nicht zahlen, wenn der Makler die Wohnung bereits inseriert hat oder wenn er unternehmerisch mit der Vermieter:in verbunden ist." Provisionspflichtig sei nicht die Person, die einen Auftrag gegeben habe, sondern diejenige, die den Erstauftrag gegeben habe. "Das schützt die Mieterinnen und Mieter vor Lockangeboten und anderen Umgehungskonstruktionen."

Zudem seien verdeckte Kosten wie Ablösen oder Besichtigungsgebühren ausgeschlossen. "Der Makler muss seine Geschäfte umfassend dokumentieren, um im Streitfall belegen zu können, von wem der Erstauftrag gekommen ist."

MVÖ fordert Außerstreitverfahren

In der Mietervereinigung zweifelt man genau das aber an. "Als Mieter dem Makler nachzuweisen, dass er von dem Objekt zuvor schon wusste, wird schwierig bis unmöglich sein", sagte Pöschko.

In diesem Zusammenhang fordert man auch die Möglichkeit eines sogenannten Außerstreitverfahrens im Gesetz; das würde bedeuten, dass Streitigkeiten über die Provision zumindest in jenen Städten, in denen es eine Schlichtungsstelle gibt, genau dort auch verhandelt werden könnten, was für die Mieterinnen und Mieter mit keinen Kosten verbunden wäre. Bei den Kautionen habe das vor rund 15 Jahren extrem viel bewirkt, so Niedermühlbichler.

Immo-Wirtschaft sieht "fortgesetzte Panikmache"

Über ein "nicht nachvollziehbares und unverantwortliches Vorgehen der Mietervereinigung" ärgert sich hingegen ÖVI-Präsident Georg Flödl. Diese würde "weiter die Story verbreiten, dass sich nichts ändern wird". Doch der neue Paragraf 17a des Maklergesetzes sehe "umfangreiche Maßnahmen vor, damit es eben nicht zu einer Zahlungspflicht des Mieters kommt".

Flödl spricht von "fortgesetzter Panikmache" und verweist auf den Gesetzestext, der ab 1. Juli in Kraft treten soll und bei einer wirtschaftlichen Verflechtung zwischen Makler, Verwalter und/oder Vermieter bzw. deren Organwaltern eine mieterseitige Provision künftig komplett ausschließt. Außerdem sieht das Gesetz künftig umfassende Dokumentationspflichten von Maklerinnen und Maklern vor.

Stelle eine Maklerin ab 1. Juli eine Provisionsrechnung, müsse sie dem Wohnungssuchenden darlegen, dass sie weder vom Vermieter bereits beauftragt worden sei noch eine wie auch immer geartete wirtschaftliche Verflechtung zwischen den involvierten Unternehmen vorliege. Und was die Beweislast betrifft, stellt Flödl fest: "Im österreichischen Zivilprozessrecht gilt der Grundsatz der freien Beweiswürdigung, das Gericht entscheidet letztlich, wessen Aussagen glaubwürdig(er) waren."

Verweis auf UGB "wenig hilfreich"

Eine der ganz wenigen inhaltlichen Änderungen in der Regierungsvorlage betrifft einen Hinweis auf das Unternehmensgesetzbuch, der in Absatz 3 des neuen Paragrafen 17a noch verankert wurde. Der Verweis soll klarstellen, dass sämtliche wirtschaftliche Verflechtungen eine Provisionspflicht des Wohnungssuchenden ausschließen und es außerdem auch darüber hinaus keinen "maßgeblichen Einfluss" von Vermieter oder Verwalter auf den Makler geben darf. Als "verbundene Unternehmen" sind dabei laut Paragraf 189a Zahl 8 des UGB definitionsgemäß "zwei oder mehrere Unternehmen innerhalb einer Gruppe" zu verstehen, "wobei eine Gruppe das Mutterunternehmen und alle Tochterunternehmen bilden".

MVÖ-Jurist Pöschko sieht aber auch darin keine maßgebliche Verbesserung. Das sei wenig hilfreich, solange es daneben "schwammige" Formulierungen gibt. Beispielsweise ist für ihn unklar, was genau unter "maßgeblicher Einfluss" zu verstehen ist. In den Erläuterungen zur Regierungsvorlage wird darauf nicht eingegangen. (Martin Putschögl, 24.1.2023)