Die Mietpreisbremse bei den Richtwertmieten ist gerade in aller Munde, die Regierung strebte hier, wie berichtet, eine Preisbremse zur Dämpfung der Inflationsanpassung an. Ob sie kommt, dürfte sich am Mittwoch entscheiden. Eine solche Preisbremse würde aber jedenfalls nur das ohnehin schon preisgedeckelte Altbausegment betreffen.

Doch wie sieht es eigentlich im Neubausegment aus? Nachkriegsbauten sind frei vermietbar, bei ihnen gibt es keinen gesetzlichen Deckel. Der Markt definiert die Grenze.

Enorme Nachfrage im unteren Segment

Und dieser Markt ist sehr heterogen. Nach Wohnungen bis 700 oder 800 Euro Gesamtmiete gibt es eine enorme Nachfrage, Maklerinnen und Makler bekommen oft hunderte oder sogar tausende Anfragen auf ein Inserat. Danach wird die Luft schon dünner; sehr dünn wird sie ab einer Gesamtmiete von etwa 1200 Euro. Das ist schon länger so, denn es entstanden in den letzten rund eineinhalb Jahrzehnten enorm viele große Dachgeschoßwohnungen und gewerbliche Mietwohnungen, Wien erlebte einen Bauboom.

Ab der genannten Preisgrenze von 1200 Euro haben Mieterinnen und Mieter also "eine sehr große Auswahl", wie es Michael Pisecky, Obmann der Immobilientreuhänder in der Wiener Wirtschaftskammer, ausdrückt. Das heißt auch: In diesem Segment gibt es schon länger einen sogenannten Mietermarkt – das Angebot übersteigt die Nachfrage.

20 Euro rund um den ersten Bezirk

Doch die Preise sind zweifellos hoch. Wie ein Blick auf die Grafik zeigt, erreichen die Gesamtkosten für eine private Wiener Neubaumietwohnung – also inklusive Betriebskosten und Umsatzsteuer, aber noch ohne Strom und Heizung – in einigen Bezirken schon 20 Euro oder mehr pro Quadratmeter. Jedenfalls ist das in der City und rund um die Innenstadt der Fall. Die Mietpreise stammen von immopreise.at, einer Datenbank, in die die Inserate der Immobilienplattform des STANDARD einfließen. Die Grafik enthält ausschließlich Angebotspreise für Neubauten, darunter auch sehr viele Erstbezugsmietwohnungen.

In den letzten fünf Jahren stiegen diese Mieten um zwei Euro pro Quadratmeter, zuletzt ist allerdings in einigen Bezirken eine Abflachung oder sogar ein rückläufiger Trend zu beobachten. Wie es nun aber mit den Mietpreisen weitergehen wird, ist schwer abzuschätzen. Einerseits kommt die aktuelle Situation rund um strenge Kreditvergaberegeln und steigende Preise und Zinsen dem Mietwohnungsmarkt entgegen. "Die stark gestiegenen Immobilienpreise machen die Miete wieder interessanter", sagt Pisecky. Und insbesondere die Kreditvergaberegeln hätten auch bereits zu einer Umstellung des Marktes geführt. Davor hätten 60 Prozent der Anfragen Wohneigentum betroffen, nur 40 Prozent Mietobjekte – "jetzt ist es umgekehrt".

Andererseits sinkt das Neubauvolumen in Wien gerade stark, es kommen künftig also weniger Wohnungen auf den Markt. Und dass die Menschen nun vermehrt von Eigentum auf Miete umsatteln würden, sehen nicht alle so. Oder jedenfalls kommt das im erwähnten hochpreisigen Segment noch nicht an. "Die Leute schauen aufs Geld", das bemerke er sehr stark, sagt der Wiener Makler Michael Pfeifer, oftmaliger Gewinner des Qualitätspreises "Immy" der Wiener Kammer. Deshalb würden weiterhin sehr viele große Wohnungen institutioneller Vermieter wie Pensionskassen und Fonds leer stehen. "Wir bemerken jedenfalls nicht, dass die Vermietung leichter gehen würde als vorher."

Strenge Bonitätsprüfungen und Einkommensgrenzen würden zudem manche Vermietung verunmöglichen. "Vermieter verlangen oft, dass die Miete maximal ein Drittel des Einkommens ausmacht", und dabei zähle stets das "pfändbare Einkommen", so Pfeifer.

Immerhin: In Sachen Inflationsanpassung lassen mehr und mehr Vermieter mit sich reden, stellt der Makler mit Büro im fünften Bezirk fest. Ein von ihm betreuter Vermieter habe etwa kürzlich eine Vereinbarung mit seinen Mietern getroffen: Die Mieten werden sich heuer um maximal zwei Prozent erhöhen. (Martin Putschögl, 28.2.2023)