Reduzierte Flächen, neue Grundrisse und Ausstattungen, und auch ein ungewohntes Maß an Untervermietungen: Corona hat den Wiener Büromarkt ordentlich durcheinandergewirbelt. Allein die drei großen Banken BA, Erste und Bawag haben Untervermietungen im Ausmaß von etwa 40.000 Quadratmetern durchgeführt, erzählt Steven Bill Scheffler, Büromarktexperte von Otto Immobilien. "Das war sehr attraktiv, denn diese Flächen waren natürlich rasch verfügbar, und man konnte den eigenen Mietpreis zuletzt auch 1:1 weitergeben, fallweise sogar mehr verlangen, als man selbst bezahlt."
Nun kehrt aber auch auf diesem Sub-Markt wieder etwas Ruhe ein, so wie am Gesamtmarkt auch. "Regelbetrieb" nennt es Scheffler, doch Corona wirkt sich natürlich immer noch aus. Viele Unternehmen hätten bereits Flächen reduziert oder seien in der Umsetzung, wobei der Büromarktexperte die Sache nicht so dramatisch sieht wie vielleicht befürchtet. "Wer eine kleinere Fläche bezieht, macht auch Flächenumsatz." Gemeint ist: Das zählt auch zur Vermietungsleistung, die aber dennoch – siehe Grafik – bis auf weiteres nicht mehr in jene lichten Höhen weit jenseits der 200.000 Quadratmeter pro Jahr vorstoßen dürfte, die man bis 2018 und auch viele Jahre davor am Wiener Markt gewohnt war. Heuer werden rund 135.000 Quadratmeter an Neuvermietungen erwartet, und auch in den kommenden Jahren sollte die Vermietungsleistung seiner Ansicht nach nicht darunter zu liegen kommen. Und zwar deshalb, weil es 2024 und 2025 wieder wesentlich mehr Fertigstellungen als heuer geben wird, was wohl die eine oder andere Vermietung anstoßen werde.
Nur zwei größere Projekte
Die beiden einzigen größeren Projekte, die heuer fertig werden, sind das Myhive Urban Garden der Immofinanz am Wienerberg mit 15.500 Quadratmetern, das kürzlich eröffnet wurde und aktuell zu rund 36 vermietet ist (mit weiteren Mietern ist man laut Immofinanz in "fortgeschrittenen Verhandlungen") und das Vio Plaza auf den ehemaligen Komet-Gründen in Meidling mit 22.600 Quadratmetern. Letzteres ist zu 90 Prozent vermietet, wie DER STANDARD von Entwickler Real-Treuhand erfuhr. Einziehen werden hier u. a. das Austria Wirtschaftsservice (AWS), die Österreichische Gebietskrankenkasse (ÖGKK) und die Steuerberatungskanzlei Ecovis.
Für das kommende Jahr sind also wieder deutlich mehr Flächen in der Pipeline, mit dem Francis von 6B47 beim bzw. über dem Franz-Josefs-Bahnhof wird es allerdings nur ein einziges neues Bürogebäude geben, das einigermaßen zentral liegt. Ansonsten passiert viel an der Peripherie, etwa in Floridsdorf (Grand Central von Haring und Orca, Plus Energie Quartier 21 von Süba) und der Donaustadt (Robin in der Seestadt von Soravia).
Mehrere Türme in der Pipeline
Und in der etwas längeren Pipeline befinden sich dann auch wieder ein paar Bürotürme. Bereits gebaut wird am 150-Meter-Turm von ARE und Signa im Vienna Twentytwo in Kagran, wo gemeinsam mit einem weiteren Bauteil im Jahr 2025 rund 35.000 Quadratmeter fertig werden. Auch am DC Tower 2 mit 26.600 Quadratmetern an Büroflächen wird bereits gearbeitet, diesfalls von der S+B Gruppe im Auftrag der Commerzreal. Weiters sind an größeren Entwicklungen der ehemalige Donaumarina Tower, den Signa heuer an UBM verkauft hat, sowie das Leopoldquartier im zweiten Bezirk, ebenfalls von UBM, zu nennen. Und beim Prater errichtet Value One den Büroturm Weitblick.
Zurück zur Statistik: Ganz vergleichbar sind die Zahlen nicht, denn erst seit 2016 gibt es das Vienna Research Forum, eine Kooperation der größten Gewerbemakler. Sie gleichen ihre Zahlen ab – zumindest jene, die der Definition an "modernen" Büroflächen entsprechen. Die Zahlen bis 2015 stammen nur von Otto Immobilien und beinhalten naturgemäß auch Flächen, die nicht den strengen VRF-Maßstäben genügten. Von diesen werden nach wie vor Jahr für Jahr welche vermietet, weshalb sich die Zahlen für den Gesamtmarkt von Maklerhaus zu Maklerhaus dann doch auch heute noch geringfügig unterscheiden. (Martin Putschögl, 6.10.2023)