Im neuen Jahr 2024 wird die Wohnbauleistung zurückgehen. Das hat sich 2023 schon klar abgezeichnet, seit kurzem gibt es aber neue Zahlen von Exploreal zur Pipeline im Geschoßwohnbau, also mit Projekten ab fünf Wohneinheiten. Demnach dürften 2024 bundesweit nur noch knapp 39.000 Einheiten fertiggestellt werden. 2023 dürften es laut den vorläufigen Zahlen etwa 43.800 gewesen sein.

Ursprünglich hätten es in 2023 mehr sein sollen, doch einige Projekte mit insgesamt etwas mehr als 1.000 Wohneinheiten haben sich ins Jahr 2024 verschoben. Dabei handelt es sich hauptsächlich um freifinanzierte Projekte.

Im Jahr 2025 erwarten die Datenexperten von Exploreal aktuell nur noch rund 29.000 neue Wohneinheiten.

Künftig wieder mehr gefördert

Die Bundeshauptstadt Wien verzeichnete 2023 nochmals einen Rekord an Fertigstellungen. 16.700 Wohneinheiten dürften laut vorläufigen Zahlen fertig geworden sein. Knapp 7.200 davon wurden als Eigentumswohnungen vermarktet, rund 5.300 als freifinanzierte Mietwohnungen und knapp 3.500 als geförderte Mietwohnungen.

2024 sind laut Exploreal rund 14.300 neue Wohneinheiten in Wien zu erwarten, in 2025 dürften es nach derzeitigem Stand nur noch rund 11.600 fertiggestellte Wohneinheiten werden. In den Jahren danach sollte dieses deutlich niedrigere Niveau dann gehalten werden.

Vor allem die Fertigstellung neuer, freifinanzierter Mietwohnungen wird laut dem Maklerhaus EHL schon im ersten Halbjahr 2024 drastisch abnehmen. In Wien, dem wichtigsten Markt dafür, werden in Summe nur mehr rund 2.500 Mietwohnungen übergeben werden, das bedeutet ein Minus von mehr als 50 Prozent gegenüber den 5.350 Einheiten von 2023.

Generell wird sich das Verhältnis zwischen freifinanzierter und geförderter Miete somit bald wieder fundamental verschieben. Davon geht jedenfalls Gerald Gollenz aus, Fachverbandsobmann der Immobilientreuhänder in der Wirtschaftskammer. Die Zahl der neu errichteten geförderten Mieteinheiten werde sich jener der freifinanzierten Eigentums- und Mieteinheiten im Neubau angleichen. "Bis 2024 stemmte der freifinanzierte Markt das Neubausegment mit bis zu 75 Prozent fast allein." Allerdings war das nur im Wohnbauboom des vergangenen Jahrzehnts so. Davor betrug das Verhältnis aus gefördertem vs. freifinanziertem Neubau üblicherweise etwa 70 zu 30 Prozent.

Neubaupreise bleiben hoch

Weil künftig also insgesamt weniger gebaut wird, dürfte die Nachfrage in beiden Segmenten sehr hoch bleiben und wohl noch weiter steigen. Das ist ein Grund dafür, warum es der Bundesobmann der Immobilientreuhänder als "völlig falsch" bezeichnet, bei freifinanzierten Eigentumswohnungen Preissenkungen zu erwarten. Insbesondere das Neubausegment zähle angesichts seiner Energieeffizienz und Ausstattung "zu den attraktivsten und wertbeständigsten Angeboten am Immobilienmarkt". Gollenz erwartet, dass hier die Preise "stabil bleiben und durch die Verknappung weiter steigen".

Tatsächlich zeigt auch ein Blick auf den Wohnimmobilienpreisindex der Oesterreichischen Nationalbank (OeNB), dass die Immobilienpreise grosso modo spätestens ab dem vierten Quartal 2022 zu sinken begannen – nur nicht im Segment neuer Eigentumswohnungen, in dem es erst im 3. Quartal 2023 zu einer gewissen Stagnation kam.

Und natürlich darf man die weiterhin recht hohe Inflation nicht vergessen. Inflationsbereinigt, also real, sinken die Immobilienpreise. Dieser Trend dürfte weiter anhalten, denn die Preise jedenfalls für gebrauchte Immobilien dürften noch weiter nach unten rasseln, als sie das schon getan haben. Matthias Reith, Senior-Ökonom bei Raiffeisen Research, glaubt, dass "der Großteil der Korrektur noch bevorsteht". Er prognostiziert für den Wiener Wohnimmobilienmarkt 2023 und 2024 einen Preisrückgang von in Summe bis zu 15 Prozent, im übrigen Bundesgebiet dürften es acht Prozent sein.

Hohe Nachfrage nach Mietwohnungen

Irgendwann wird das verknappte Angebot aber wohl wieder einen Gegentrend einläuten – sowohl bei Eigentum als auch bei Mietwohnungen, wo es aktuell ohnehin bereits eine starke Nachfrage gibt, weil viele Menschen derzeit keinen Kredit bekommen können. Das wird jedenfalls in den Ballungsräumen der Fall sein, wo das Wachstum anhält. "Prognosen der Stadt Wien gehen von einem Bevölkerungswachstum von 15,6 Prozent bis 2053 aus, das sind 310.000 Menschen", rechnet Michael Schmidt von der 3SI Immogroup vor. "Bei diesen Aussichten die Bautätigkeit zu drosseln wäre kontraproduktiv." Sein Unternehmen werde deshalb auch heuer "ebenso intensiv kaufen und bauen wie in den vergangenen Jahren", betont Schmidt in einer Aussendung. Bei der 3SI Immogroup sind für 2024 zehn Projektstarts geplant, etwa in den Wiener Bezirken Alsergrund, Hernals und Währing.

"Wien war schon in der Vergangenheit Österreichs größter Mietenmarkt", sagt auch Peter Weinberger, Geschäftsführer von Raiffeisen-Immobilien für Niederösterreich, Wien und Burgenland. Im Zuge der verschärften Kreditvergaberegularien und der gestiegenen Zinsen habe sich die Nachfrage nach Mietobjekten nun nochmals deutlich intensiviert – "ein klares Indiz dafür, dass viele Käuferinnen und Käufer gezwungen sind, in den Mietsektor auszuweichen. Dieser Trend wird auch 2024 anhalten, es ist daher mit weiter steigenden Mietpreisen zu rechnen." (mapu, 9.1.2024)