Ein Büro in Wien für 600 Menschen in möglichst zentraler Lage, dazu zahlreiche Laborflächen; alles entweder bezugsfertig, baugenehmigt oder zumindest als Projekt so weit konkretisiert, dass sich ein Bezug im ersten Quartal 2026 (jedenfalls als "Wunschtermin") ausgeht: So lauten ganz grob die Anforderungen des Umweltbundesamts, das einen neuen Standort sucht und dafür Ende des Vorjahrs ein strukturiertes Bieterverfahren gestartet hat.
"Schwieriges Profil"
Diese spezielle Kombination zu finden könnte allerdings schwierig werden, sagen die Gewerbeimmobilienexperten Steven Bill Scheffler (Otto Immobilien) und Elisa Stadlinger (Örag) unisono. Trotz doch einiger großer Projekte in der Wiener Büro-Pipeline für die kommenden Jahre dürfte sich die Auswahl wohl auf eine Handvoll Standorte beschränken, sagt Scheffler – je nachdem, wie stark das Kriterium "zentrale Lage" gewichtet werde.
Für Stadlinger gibt es durchaus einen Mangel an solchen "Spezialimmobilien" am Markt, und eine neu entstandene Nachfrage könne auch nicht sofort bedient werden, "das braucht einiges an Vorlaufzeit". Vor allem weil es sich um eine sehr große Fläche handelt, die das Umweltbundesamt sucht, nämlich zwischen 9.000 und 10.000 Quadratmeter.
"TwentyOne" geht ins Rennen
Wer den Platz hätte und auch sonst "alle Anforderungen erfüllt", wie er selbst sagt, ist Entwickler Anton Bondi. Er hat bei seinem Großprojekt TwentyOne in Floridsdorf den ersten Teil namens Innovation Hub bereits fertiggestellt und ist nun mit dem Bauteil Central Hub schon recht weit. Von den 50.000 Quadratmetern an Nutzfläche sind hier 25.000 für Büro- und Labornutzung vorgesehen, außerdem wird es Veranstaltungs- und Konferenzräume geben sowie Gewerbe und Gastronomie. Bondi nimmt an der Ausschreibung jedenfalls teil.
Neben Bondis Projekt an der S-Bahn-Station Siemensstraße gäbe es wohl auch in der Seestadt geeignete Flächen, wo die Wirtschaftsagentur Wien gerade am dritten Bauteil ihres Technologiezentrums werkt. Dieses wird zwar nur 4.300 Quadratmeter aufweisen, zwei weitere Bauteile sind aber noch geplant.
Grundsätzlich sei das Umweltbundesamt natürlich ein attraktiver Mieter, sagt Scheffler. "Wenn ein Gebäude die Anforderungen erfüllen kann, wird sich wohl jeder Eigentümer bewerben." Bis Ende Februar ist dafür noch Zeit.
Aktueller Büromarkt
Die Neubauleistung am Wiener Büromarkt dürfte laut Otto Immobilien heuer knapp 100.000 Quadratmeter erreichen. Nach 48.800 vom Vorjahr immerhin eine Verdoppelung, freilich war die 2023er-Neubauleistung auf vergleichsweise niedrigem Niveau. In den beiden Corona-Jahren 2021 und 2022 waren es jeweils etwas mehr als 120.000 Quadratmeter. Für 2025 werden rund 160.000 erwartet.
Die größten neuen Büroimmobilien des heurigen Jahres werden das Francis am Franz-Josefs-Bahnhof (47.700 Quadratmeter) sowie das Grand Central beim Bahnhof Floridsdorf (12.500 Quadratmeter) sein. Im nächsten Jahr wird dann das ENNA fertig werden, ein Generalsanierungsprojekt an der Erdberger Lände mit 22.000 Quadratmeter Bürofläche. Das einstige ÖBB-Gebäude wird von Art-Invest Real Estate umgestaltet und bereits als "Work-Life-Building" vermarktet. Außerdem sind 22.400 Quadratmeter an Büros im Leopoldquartier der UBM in der Pipeline vermerkt. (Martin Putschögl, 21.2.2024)