Es ist sehr schwierig geworden, einen Hypothekarkredit zu bekommen – diese Erfahrung machen gerade sehr viele Menschen, die sich Wohneigentum anschaffen wollen. Die Zinsen steigen, und seit 1. August gelten strenge Regeln bei der Kreditvergabe.

Manche Bundesländer wollen deshalb unterstützen. In Niederösterreich, das sich schon im Landtagswahlkampf befindet, beschließt der Landtag beispielsweise am Donnerstag, dass die Laufzeit von Landesdarlehen von 27,5 auf 34,5 Jahre verlängert wird und dass das Land für Häuslbauer und Häuslbauerinnen eine Haftung in Höhe von fünf Prozent der jeweiligen Investitionssumme anbieten kann. Das Gesamthaftungsvolumen bei Wohnkrediten soll deshalb um 100 Millionen Euro angehoben werden, erläuterte VP-Klubobmann Klaus Schneeberger im Vorfeld der Sitzung.

Ziel ist, dass es durch diese Haftungsübernahme des Landes für potenzielle Eigenheim-Erwerber leichter möglich wird, die erforderliche 20-Prozent-Quote beim Eigenmittelanteil zu erreichen.

Nur "Sachsicherheiten" werden anerkannt

Das Problem dabei: Nach derzeitigem Stand kann eine solche Haftung nicht als Teil der Eigenmittel anerkannt werden. Das weiß man auch in Niederösterreich, deshalb nannte Schneeberger kürzlich auch eine "Bedingung", um das umsetzen zu können: Seitens der Finanzmarktaufsicht (FMA) müsse eine "grundsätzliche Überarbeitung" der sogenannten KIM-Verordnung (Kreditinstitute-Immobilienfinanzierungsmaßnahmen-Verordnung) erfolgen.

Aktuell sind deren Spielregeln klar: "Die Verordnung zählt explizit auf, was als Sicherheit anzuerkennen ist, und das sind im Wesentlichen nur Sachsicherheiten", erklärt FMA-Sprecher Klaus Grubelnik. "Alles andere kann nicht geltend gemacht werden."

Überarbeitung empfohlen

Seitens des Finanzmarktstabilitätsgremiums (FMSG), auf dessen Empfehlungen hin die FMA die KIM-VO erarbeitet hatte, wurde vor wenigen Tagen auch bereits eine Überprüfung der Sinnhaftigkeit mancher in der Verordnung getroffener Regelungen ins Spiel gebracht. Konkret hat das FMSG die FMA um "Ausarbeitung eines Konzepts zur Weiterentwicklung der KIM-VO" ersucht, allerdings "nur" hinsichtlich zweier explizit genannter Punkte: zum einen die Anerkennung nicht rückzahlbarer Zuschüsse von Gebietskörperschaften als Eigenmittel, zum anderen die Sache mit den Zwischenfinanzierungen.

Denn dass auch bereits bestehende Immobilien, die dann nach dem Erwerb einer anderen Immobilie verkauft werden, nicht als "Eigenmittel" anerkannt werden, ist seit Monaten Gegenstand heftiger Kritik, unter anderem vonseiten der Banken und auch der Immobilienwirtschaft. Michael Pisecky, Obmann der Wiener Immobilientreuhänder, plädiert dafür, diese Zwischenfinanzierungen anzuerkennen.

Er nennt als Beispiel eine Familie, die eine Wohnung oder ein Haus bewohnt und dieses erst nach dem Umzug in die neue Wohnung verkaufen kann. "Die dabei notwendige Zwischenfinanzierung bis zur Zeit dieses Verkaufs wird derzeit voll in die Beleihungsquote und in die Schuldendienstquote angerechnet, obwohl nur für einige Monate wirksam. Im Ausnahmekontingent, das den Banken aus der KIM-Verordnung zur Verfügung steht, ist in der Praxis dafür kein Platz."

Diese Zwischenfinanzierungen sollten deshalb aus dem Kontingent herausgenommen werden, fordert Pisecky. "Denn eine neue Immobilie erst dann zu kaufen, wenn das Geld aus diesem Verkauf auf dem Konto gelandet ist, geht völlig an der Realität vorbei. Deshalb scheitern zurzeit viele Finanzierungen."

Bis zur Entschärfung vergehen Monate

Klar ist, dass die KIM-Verordnung im Jänner überarbeitet wird. "Die FMA wird dem Ersuchen des FMSG auf Basis von dessen Empfehlungen selbstverständlich nachkommen", sagt Grubelnik. Doch bis zu einer möglichen Entschärfung wird es noch dauern: "Valide Daten werden frühestens Ende Jänner 2023 vorliegen." Etwaige Veränderungen der Verordnung bei den erwähnten regulatorischen Bestimmungen würden dann ein Begutachtungsverfahren erfordern, außerdem eine Genehmigung des Finanzministeriums. "Realistischerweise ist daher frühestens im zweiten Quartal 2023 eine Novellierung und damit ein Inkrafttreten möglich", sagt Grubelnik.

Dem Vernehmen nach ist man im Land Niederösterreich gerade sehr bemüht, die Anerkennung der Landeshaftungen als Eigenmittel durchzusetzen. Doch es dürfte schwierig werden, denn in der Empfehlung des FMSG ist eben explizit nur von der Anerkennung nicht rückzahlbarer Zuschüsse die Rede.

Das wird auch in Vorarlberg ein Thema, wo man gerade die Wohnbauförderung novelliert und dabei erstmals Eigenmittel-Ersatzdarlehen einführt. 25.000 Euro können mit einer Laufzeit von 20 Jahren und einem Zinssatz von null Prozent abgeholt werden, dafür werden auch die Einkommensgrenzen erhöht. Zwei Erwachsene mit einem Netto-Haushaltseinkommen von 4.760 Euro könnten für eine 78 Quadratmeter große Wohnung bis zu 125.000 Euro an Wohnbauförderung erhalten, rechnete Landeshauptmann Markus Wallner (ÖVP) kürzlich vor. Doch auch hier gilt vorerst: Ein Darlehen ist kein nicht rückzahlbarer Zuschuss.

Salzburg setzt auf Zuschüsse

Letztere gibt es in Salzburg, und zwar "sehr großzügige", wie Wohnbaulandesrätin Andrea Klambauer (Neos) meint. "Die durchschnittliche Förderung liegt bei über 50.000 Euro pro Wohnung", dabei handle es sich explizit um "verlorene", also nicht rückzahlbare Zuschüsse. "Damit wird der Kauf von über 400 Wohnungen pro Jahr gefördert." 22,5 Millionen Euro stehen dafür pro Jahr zur Verfügung. Damit dieses Geld für Hauskäuferinnen und Hauskäufer als Eigenkapital gewertet werden kann, hat man auf eine Nachrangigkeit im Grundbuch umgestellt.

Was die KIM-Verordnung betrifft, so weist Klambauer darauf hin, dass man bereits im Oktober einen Beschluss sämtlicher Landes-Wohnbaureferenten erreicht habe, in dem der Finanzminister aufgefordert wurde, die "überschießenden Regelungen" zu beseitigen. Denn das wäre das Sinnvollste, meint Klambauer – "dann braucht es nicht in den Bundesländern unterschiedliche Maßnahmen". (Martin Putschögl, 15.12.2022)