Im Gastblog erklären Karl Stückler und Bernhard Doringer, wann Prozesskosten von Vermieterinnen und Vermietern steuerlich absetzbar sind – und wann nicht.

Beim Wirtschaften mit Immobilien kommt es mitunter zu Rechtsstreitigkeiten mit Mieterinnen, Mietern, Pächterinnen, Pächtern, Bauunternehmen, Hausverwaltungen etc. Die dabei anfallenden Gerichts-, Beratungs- und Vertretungskosten sind in der Regel steuerlich abzugsfähig.

Werbungskostenabzug

Die folgende Darstellung beschränkt sich auf die "klassische", das heißt rein außerbetriebliche Vermietung. Das bedeutet, dass keine über die Überlassung des Mietgegenstands hinausgehenden Leistungen erbracht werden, wie das etwa in Beherbergungsbetrieben der Fall wäre. Diese Unterscheidung ist deshalb von Relevanz, weil im außerbetrieblichen Bereich Kosten für die Immobilie selbst nur eingeschränkt steuerlich berücksichtigt werden.

Im Rahmen der Vermietung und Verpachtung anfallende Aufwendungen können als sogenannte "Werbungskosten" von der Steuerbemessungsgrundlage abgezogen werden: Besteuert wird der Überschuss der Einnahmen über die Werbungskosten (Nettoprinzip). Laufende Aufwendungen werden dabei in dem Kalenderjahr berücksichtigt, in dem diese angefallen sind. Anschaffungskosten oder Instandsetzungskosten werden dagegen über mehrere Jahre verteilt geltend gemacht (Absetzung für Abnutzung, Fünfzehntelregelung).

Es können jedoch nicht alle Aufwendungen steuerlich geltend gemacht werden, sondern nur solche zur "Erwerbung, Sicherung oder Erhaltung der künftig zufließenden Einnahmen" (VwGH 4. 2. 2009, 2006/15/0227). Die Kosten müssen also einen wirtschaftlichen Zusammenhang zur Vermietungstätigkeit aufweisen und der Einkünfteerzielung dienen beziehungsweise die vermietende Seite unfreiwillig treffen (BFG 12. 10. 2022, RV/3100090/2020, VwGH 7. 6. 2005, 2002/14/0011). Insbesondere Letzteres ist bei Prozesskosten regelmäßig dann der Fall, wenn eine Vermieterin oder ein Vermieter geklagt wird.

Mietzinsstreitigkeiten

Ein Mieter glaubt, dass er zu viel Miete bezahlt. Er mindert eigenmächtig die Miete und klagt zusätzlich die Vermieterin auf teilweise Rückzahlung des Mietzinses für die letzten drei Kalenderjahre. Eine andere Mieterin hat seit mehreren Monaten keine Miete bezahlt und auch nicht auf die Mahnschreiben des Vermieters reagiert. Dieser klagt daher die Mieterin auf Zahlung des ausständigen Mietzinses zuzüglich Verzugszinsen.

Die Lösung ist klar: Kosten für Zivilprozesse sind Werbungskosten, wenn ein objektiver Zusammenhang mit der Einkünfteerzielung besteht. Die beiden Rechtsstreitigkeiten resultieren direkt aus der Vermietungstätigkeit: prozessiert wird wegen der Höhe und Rückerstattung einerseits bzw. der Eintreibung ausständigen Mietzinses andererseits. Anfallende Prozesskosten sind daher für Vermieterinnen und Vermieter voll als Werbungskosten abzugsfähig.

Rechtsstreit um Baumängel

Etwas anders gelagert ist der folgende Fall: Ein Gebäude beziehungsweise die darin befindlichen Mietwohnungen ist beziehungsweise sind im Zuge einer Neuerrichtung (Dachbodenausbau) oder Sanierung mit massiven Baumängeln behaftet, weil die ausführenden Firmen schlecht gearbeitet haben. Der Eigentümer weigert sich daher, die Rechnungen der Baufirmen zu bezahlen. Die Mieterinnen und Mieter klagen ihre Ansprüche ein.

Zunächst könnte davon ausgegangen werden, dass die Kosten die Immobilie betreffen und daher nicht steuerlich absetzbar sind. Dem ist nicht so: Es wurden ja bereits die Aufwendungen für die Sanierung selbst getätigt, um die Vermietbarkeit des Gebäudes zu verbessern (das heißt der Vermietung zu dienen), lassen sich doch sanierte Objekte beim Erstbezug teurer vermieten. Weil die Prozesskosten aus der mangelhaften Bauführung resultieren, weisen sie einen wirtschaftlichen Zusammenhang mit der Einkünfteerzielung auf. Auch für sich gesehen dienen die Prozesskosten dem Erwerb und der Sicherung zukünftiger Einnahmen, da durch Prozessführung unter anderem die Beseitigung von Mängeln angestrebt wird, die die Vermietung negativ beeinträchtigen. Die Prozesskosten treffen den Vermieter auch unfreiwillig. Daher sind die Prozesskosten unmittelbar im Jahr ihrer Verausgabung als Werbungskosten abzugsfähig.

Daneben gibt es eine weitere Möglichkeit der Beurteilung: Nach der Rechtsprechung des BFH teilen Prozesskosten als sogenannte "Folgekosten" die einkommensteuerliche Qualifikation der streitgegenständlichen Aufwendungen. Sind also an sich steuerlich absetzbare Aufwendungen Gegenstand der Prozessführung, sind die Prozesskosten ihrerseits ebenfalls als steuerlich absetzbar zu behandeln. Die Bauunternehmen haben ausstehende Werklöhne eingeklagt. Diese sind – je nachdem, ob sie die Sanierung oder den Dachbodenausbau betreffen – als Instandsetzungs- oder Herstellungsaufwand zu handhaben. Im Regelfall würden beide in den Folgejahren werbungskostenwirksam über die Fünfzehntelregelung beziehungsweise die Absetzung für Abnutzung geltend gemacht. Dementsprechend sind die Prozesskosten ebenso zu behandeln und damit über die Fünfzehntelregelung beziehungsweise die AfA steuermindernd geltend zu machen.

Schließlich könnte der Anlass des Rechtsstreits auch in der (baumängelbedingten) Wertminderung des Gebäudes (das heißt der Einkunftsquelle) gesehen werden. Diesfalls sind die Prozesskosten nach der herrschenden Meinung anschaffungskostenerhöhend auf das Wirtschaftsgut zu aktivieren und folglich im Rahmen der AfA werbungskostenwirksam.

Freimachungskosten – etwa Räumungsprozesskosten – sind Kosten, die für die bessere beziehungsweise uneingeschränkte Nutzbarmachung einer Immobilie zur Einkünfteerzielung aufgewendet werden. Sie stehen also im Veranlassungszusammenhang mit der Vermietungstätigkeit und führen nach der Judikatur zu einer Wertsteigerung der Immobilie, weshalb sie als nachträgliche Anschaffungskosten zu aktivieren und über die Absetzung für Abnutzung werbungskostenwirksam sind. Dies muss demnach auch für Baumängelprozesskosten gelten, dienen sie doch unter anderem der Beseitigung besagter Mängel und damit der Verbesserung der Einkünfteerzielung.

Besitzstörung und Eigentumsklage

Vor selbigem Gebäude befindet sich einer Parkfläche, die mittels Beschilderung als "Privatparkplatz" gekennzeichnet ist und seit Jahren nicht vermietet wird. Auf dieser Fläche wurden wiederholt unerlaubt Kraftfahrzeuge abgestellt, weshalb der Eigentümer gegen die Halterinnen und Halter Besitzstörungsklage(n) erhebt.

Eine Mieterin hat nach dem Auszug Gegenstände in der Wohnung zurückgelassen. Der Eigentümer ließ die Wohnung räumen und die Gegenstände einlagern; nach jahrelanger Aufbewahrung wurden sie entsorgt. Eines Tages nimmt die Mieter Kontakt auf und verlangt ihr Eigentum im Klageweg zurück.

Im Zusammenhang mit der Parkfläche werden derzeit keine Einkünfte erzielt, weshalb kein Zusammenhang der Prozesskosten mit einer Einkünfteerzielung besteht. Grundsätzlich können zwar bereits vorher abzugsfähige Werbungskosten (sogenannte "Vorwerbungskosten") vorliegen, dazu ist jedoch ein konkreter Entschluss notwendig, etwa in Form bereits abgeschlossener Verträge. Gegenständlich können die Prozesskosten nicht als Werbungskosten geltend gemacht werden.

Auch "nachträgliche Werbungskosten", die erst nach Ende der Vermietung anfallen, sind grundsätzlich abzugsfähig. Der Eigentumsstreit resultiert jedoch nicht aus der Vermietung, sondern aus dem Zurücklassen der Gegenstände, weshalb die Prozesskosten nicht als Werbungskosten absetzbar sind. Die Kosten der Räumung der Wohnung sind hingegen – sofern nach der Räumung wieder vermietet wird – werbungskostenwirksame Freimachungskosten.

Auf den Punkt gebracht

Fallen bei der Erzielung von Einkünften aus Vermietung und Verpachtung Prozesskosten an, kommt es auf den genauen Anlass ihres Entstehens an, ob ein sofortiger Werbungskostenabzug zusteht oder ob andere Möglichkeiten der steuerlichen Geltendmachung genutzt werden können. Grundsätzlich sollten die zur Verfügung stehenden Optionen daher im Einzelfall geprüft werden. (Karl Stückler, Bernhard Doringer, 17.7.2023 )