Wer im Altbau, in Gemeinde- oder in Genossenschaftswohnungen lebt, profitiert von der angekündigten Mietpreisbremse der Regierung, die vorsieht, Erhöhungen auf fünf Prozent zu deckeln. Jene Mieterinnen und Mieter auf dem freien Markt schauen allerdings durch die Finger, für sie gilt die Regelung nicht. Wie sich die Bremse in den nächsten Jahren in den unterschiedlichen Mietsegmenten auswirkt – ein grafischer Überblick.

Richtwertmieten

Die Richtwerte wurden zuletzt meist alle zwei Jahre angehoben. 2021 wurde die Erhöhung ausgesetzt, dafür 2022 nachgeholt, und auch 2023 wurden sie bereits angehoben, um 8,6 Prozent – der Jahresinflationsrate von 2022. Richtwertmieten gelten in Altbauten, wenn die Mietverträge nach Februar 1994 abgeschlossen wurden, und in vielen Gemeindewohnungen.

Nächstes Jahr steht keine Erhöhung der Richtwerte, die für jedes Bundesland einzeln verlautbart werden, an. Für die nächste Erhöhung im Jahr 2025 wird dann nur noch die Inflationsrate aus dem Vorjahr, also 2024, herangezogen. Nach bisheriger Methode müsste auch 2023 berücksichtigt werden, womit die Erhöhung bei 11,3 Prozent läge. Hier wirkt also der Deckel.

Kategoriemieten

Die Kategoriemieten werden in Altbauten gezahlt, deren Mietverträge zwischen 1982 und Februar 1994 abgeschlossen wurden. Diese Mietverträge sind mittlerweile sehr selten, nur etwa 230.000 Menschen leben noch in solchen Mietverhältnissen.

Die Kategoriemieten stiegen bisher in unregelmäßigen Abständen, und zwar immer dann, wenn die Inflationsrate eine Fünf-Prozent-Hürde überschritten hat. Ab 1. April 2024 soll sich das ändern. Ab dann werden auch die Kategoriemieten jährlich um den Wert der Inflation des Vorjahres erhöht. Im nächsten Jahr und in den Jahren danach dürfte die Inflation laut Prognosen bei unter fünf Prozent liegen, daher würde ein Mietendeckel in diesem Segment keine Wirkung zeigen.

Genossenschaften

Auch die Wohnungen von gemeinnützigen Wohnbauträgern sind vom Mietendeckel umfasst. Im Entwurf der Novelle ist ihnen sogar der größte Raum gewidmet, was auch der Komplexität des Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetzes (WGG) geschuldet ist. Hier geht es im Großen und Ganzen aber nur um bereits ausfinanzierte Wohnungen, bei denen also keine Finanzierungskosten mehr anfallen. 2016 wurde das WGG geändert, damals wurde für diese Wohnungen eine Grundmiete von 1,75 Euro je Quadratmeter und ein maximaler Erhaltungs- und Verbesserungsbeitrag von 2,0 Euro, abhängig vom Alter der Wohnung, festgelegt. Diese Werte werden alle zwei Jahre an die Inflation angepasst; auch diese fallen künftig unter den Mietendeckel.

Freie Mieten

Auf dem freien Markt, also im Teilanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes, wird es keine Mietpreisbremse geben – was von vielen kritisiert wird. In den meisten Mietverträgen gibt es Wertsicherungsklauseln, die festlegen, dass die Miete mit der Inflationsrate mitsteigt. Mit mehr oder weniger Verzögerung, abhängig von der genauen Vertragsgestaltung, kann hier also vom Vermieter die Teuerung an die Mieterin weitergegeben werden. In der Grafik sind die Inflationszahlen für die jeweiligen Jahre angegeben und nicht die Erhöhungen nach den Zahlen aus dem Vorjahr. Die Prognosen zur Jahresinflation für die nächsten Jahre sind natürlich nur Annahmen, laut Wirtschaftsforschungsinstitut wird sie aber bis 2027 auf rund zwei Prozent sinken. (Martin Putschögl, Bernadette Redl, 31.8.2023)