Rund 10.000 Wohneinheiten werden in Wien kurzzeitig als Apartments vermietet – an Touristen, aber auch beispielsweise an Musikerinnen, Kongressteilnehmer, IT-Fachleute oder andere Menschen, die beruflich für längere Zeit in der Bundeshauptstadt zu tun haben. Und auch an reisende Hundebesitzer, die mit ihren Vierbeinern in Hotels nicht so gern gesehen sind.
So komme man jährlich auf eine Zahl von 800.000 Nächtigungen, sagt Andreas Novotny, Präsident des Verbands der Apartmentvermieter (VDAV). 15 Prozent der Gäste in Wien würden ein Apartment mieten, damit erwirtschaften die rund 200 Mitgliedsbetriebe des Verbands jährlich rund 170 Millionen Euro. "Unsere Gäste schätzen die eigene Küche und dass sie größere Räume zur Verfügung haben als in einem Hotel." Und das "Leben wie die Einheimischen" ("living like locals") sei auch ein Faktor.
Doch einen Teil des Geschäfts sieht man nun in Gefahr. Tritt nämlich die aktuell in Verhandlung befindliche Novelle der Wiener Bauordnung wie geplant in Kraft, fürchtet man, dass einige Anbieter das Handtuch werfen könnten.
Dabei geht es eher um Details; grundsätzlich ist man im Verband mit der Regulierung der Apartmentvermietungen nämlich einverstanden. Ausdrücklich begrüßt man etwa die nun beabsichtigte Regelung, dass Wohnungen nur noch für maximal 90 Tage im Jahr an Touristen vermietet werden dürfen, für alles andere wird es ab 1. Juli 2024 eine Ausnahmebewilligung brauchen. Diese Regelung schaffe Rechtssicherheit und sei deshalb positiv zu bewerten, sagten Novotny und die Rechtsanwältin Irena Gogl-Hassanin, die den Verband berät, in einem Pressegespräch am Dienstag. Im Detail fordert man aber noch Änderungen am Entwurfstext.
Fünf wichtige Punkte
Fünf Punkte sieht man dabei als "prioritär" an. Zum einen fordert man, dass das "absolute Verbot" neuer Apartmentprojekte in Wohnzonen nochmals überdacht wird. Der aktuelle Entwurf werde es unmöglich machen, neue gewerbliche Vermietungen innerhalb von Wohnzonen (die sich hauptsächlich innerhalb des Gürtels befinden) zu schaffen. Allerdings: Die Kurzzeitvermietung ganzer Wohnungen an Touristen wieder ein wenig einzudämmen und stattdessen manche dieser Wohneinheiten für den regulären Wohnungsmarkt wiederzugewinnen, genau das war – wie berichtet – eine der Intentionen der Novelle.
Punkt zwei: Die Nutzung einer Wohnung für gewerbliche Zwecke ist schon jetzt untersagt, wenn dann mehr als 20 Prozent der Nutzfläche eines Hauses gewerblich genutzt werden. Eine Ausnahme kann erwirkt werden, wenn dafür Wohnraum "in räumlicher Nähe" geschaffen wird. Dies soll mit der Novelle nun eingegrenzt werden: Der neue Wohnraum müsse "in der Wohnzone und im gleichen Bezirk" geschaffen werden, und er muss "zum Zeitpunkt seiner Schaffung hinsichtlich der Wohnungsgröße, Ausstattung und der hierfür durchschnittlich fiktiv erzielbaren Miete gleichwertig sein" – was damit künftig ausschließe, dass als Ersatz für eine Altbauwohnung eine Dachgeschoßwohnung herangezogen wird. "Neuer Wohnraum kann nicht 'alt' gebaut werden", heißt es in der Stellungnahme des Verbands, für den die Regelung deshalb "de facto unüberwindbar" ist.
Beim dritten Punkt geht es um die Vorschrift, dass auch gewerbliche Apartments in Altbauten künftig barrierefrei erreichbar sein müssen. Das sei zwar ein "grundsätzliches Ziel" des Verbands, aber in der Praxis sei das "teilweise unerreichbar bzw. nur mit massiven Eingriffen in die Bausubstanz möglich", sagen Novotny und Gogl-Hassanin.
Außerdem wünscht man sich noch Änderungen bezüglich der geplanten Vorab-Zustimmungen sämtlicher Miteigentümer, wenn man um eine Ausnahmegenehmigung ansuchen will. Eine solche Ausnahmebewilligung werden laut Novotny die meisten Mitglieder im kommenden Jahr brauchen – nur jene nicht, die jetzt schon ein gewerblich genutztes Objekt vermieten. Die Vorab-Zustimmung aller Eigentümerinnen und Eigentümer eines Haus werde aber "in der gelebten Praxis beinahe unmöglich zu bekommen sein".
"Lizenzen wie in Hamburg und Berlin"
Was den fünften Punkt betrifft, so ist man beim Verband mit der geplanten Änderung zwar auch im Detail zufrieden. Hier geht es nämlich um Auflagen in Sachen Brandschutz und Sicherheitsstandards im Allgemeinen. Für Verbandsmitglieder seien Brandmelder, CO2-Melder und Brandschutzdecken in den Wohneinheiten selbstverständlich, sagte Novotny. Dies sowie ein gültiger Elektrikerbefund sollten andererseits aber auch für Vermietungen im Ausmaß von weniger als 90 Tagen im Jahr gelten – um quasi Chancengleichheit mit privaten Anbietern herzustellen.
Novotny und Gogl-Hassanin wollen sich nun um Termine mit den verantwortlichen Politikerinnen und Beamten bemühen. Wird die Novelle umgesetzt wie geplant, werden wohl einerseits einige Verbandsmitglieder ihre Betriebe schließen, denkt Novotny. Und andererseits müssten die neuen Regelungen auch für die Behörden praktizierbar sein. Das sieht er als nicht gegeben an, denn allein der zusätzliche Personalbedarf für die Ausnahmebewilligungen werde in den Erläuternden Bemerkungen des Entwurfs massiv unterschätzt, glaubt Novotny. Was die behördliche Registrierung von Apartmentvermietern betrifft, schlägt er zudem Lizenzen vor, ganz ähnlich wie das in Hamburg und Berlin gemacht werde.
Eigene Verordnung oder eigene Widmung
Und ganz grundsätzlich sieht man im Verband in der Bauordnung auch gar nicht das richtige rechtliche Vehikel, um "ein komplexes Thema wie die Vermietung von Apartments und die damit verbundene Bewerbung des Wirtschafts- und Tourismusstandorts Wien zu regulieren". Ein eigenes Gesetz oder auch nur eine eigene Verordnung, die alle wichtigen Parameter beinhalte, wäre wesentlich besser dafür geeignet, sagt Gogl-Hassanin.
Recht ähnlich sieht man das beim Zentralverband Haus und Eigentum. Kurzzeitvermietungen seien "kein Regelungsgebiet der Bauordnung", heißt es in dessen Stellungnahme. Vorgeschlagen wird eine eigene Widmung für Kurzzeitvermietungen.
Nicht alle Stellungnahmen öffentlich
Die Stellungnahme des Zentralverbands Haus und Eigentum ist öffentlich auf der Website der Stadt Wien einsehbar, so wie insgesamt 19 weitere Stellungnahmen. Auch der Verband der Apartmentvermieter hat seine Stellungnahme rechtzeitig an der entsprechenden Stelle abgegeben. Veröffentlicht wurde sie trotzdem nicht.
Zahlreiche weitere Stellungnahmen, die abgegeben wurden und von denen auch DER STANDARD mittlerweile erfuhr, finden sich nicht auf der Website. Mehreren Personen wurde als Grund dafür vom Wohnbauressort gleichlautend mitgeteilt, dass nur die Stellungnahmen jener Stellen bzw. Institutionen, die aktiv um eine Stellungnahme gebeten wurden, veröffentlicht würden.
Die Wiener FPÖ hält das für keine gute Idee und hat deshalb bereits eine Anfrage an Wohnbaustadträtin Kathrin Gaál (SPÖ) verfasst. Wohnbausprecher Dietbert Kowarik will darin unter anderem wissen, welche weiteren Institutionen und Personen eine Stellungnahme zum Entwurf des Gesetzes eingebracht haben und wann diese den Mitgliedern des Wiener Landtags zur Verfügung gestellt werden. "Eine Beteiligung an der politischen Willensbildung macht nur Sinn, wenn die Mitglieder der gesetzgebenden Körperschaften (also des Wiener Landtags) uneingeschränkten Zugang zu den eingelangten Stellungnahmen haben", heißt es in der Anfrage, die dem STANDARD vorliegt. Für eine Antwort hat Gaál nun zwei Monate Zeit. (Martin Putschögl, 6.9.2023)