Der Wohnbau kämpft mit allerlei Unbill: hohen Zinsen, hohen Baukosten, teuren Grundstücken, fehlenden Käuferinnen und Käufern. Private Interessenten bekommen derzeit keinen Kredit; Investoren hätten zwar meist das Geld, warten aber ab, ob es nicht noch billiger wird für sie.
Ja, die gewerblichen Bauträger hatten fantastische 15 Jahre, in denen schier jedes Grundstück vergoldet werden konnte. Jetzt sind die Grundstückspreise am Plafond, weil Glücksritter Liegenschaften zu Fantasiepreisen gekauft haben. Viele Bauträger, vor allem kleine, geraten nun schwer unter Druck.
Strengere Kreditvergaberegeln
Umso wichtiger wäre es, dass nach dieser goldenen Ära des gewerblichen Wohnbaus das Pendel wieder umschlägt und der Anteil an Sozialwohnungen am mehrgeschoßigen Neubau wieder zunimmt. Zuletzt lag der Anteil bei nur noch einem Drittel. Doch auch die Gemeinnützigen haben stark zu kämpfen: Zu den eingangs erwähnten Herausforderungen gesellen sich bei ihnen auch noch öffentliche Wohnbaufördertöpfe, die von Jahr zu Jahr geringer dotiert sind. Auch die KIM-Verordnung, also die strengen Kreditvergaberegeln seit August 2022, macht ihnen zu schaffen, weil sie kaum Käufer für ihre freifinanzierten Doppel- und Reihenhäuser finden.
Was wäre also zu tun? Die KIM-Verordnung war zwar bestimmt notwendig – nur kam sie um zwei oder drei Jahre zu spät. Jetzt hat sich der Markt durch die Zinswende ohnehin schon fundamental gedreht, deshalb könnte die Verordnung spätestens im kommenden Jahr weiter gelockert werden.
Für die Gemeinnützigen ist die Aufstockung der Wohnbaufördermittel zudem essenziell. 2,5 Milliarden Euro werden jährlich (inklusive Rückflüssen) in Form der Wohnbauförderbeiträge eingenommen, nur 1,9 Milliarden davon landen tatsächlich im Wohnbau. Kanzler Nehammer hat die Wiedereinführung der Zweckbindung dieser Mittel bereits versprochen. Nun muss er liefern – und zwar schon in den laufenden Finanzausgleichsverhandlungen.
Die Länder, die im föderalen Österreich eigentlich für den Wohnbau zuständig sind, müssen ihre Wohnbauförderungen noch stärker zu Sanierungsförderungen umbauen und den Fokus insgesamt stärker auf den Bestand richten, denn Bodensparen ist angesagt. Abgaben oder höhere Grundsteuern sollten helfen, leerstehende Objekte zu mobilisieren – es muss hier aber auch, notfalls mit Zwang, für vernünftige Preise gesorgt werden. Denn sonst wird die Spekulation am Grundstücksmarkt nur weiter angeheizt – und das hilft kaum jemandem. (Martin Putschögl, 18.9.2023)