Wer in Salzburg eine Wohnung sucht, braucht viel Glück – und Geld. Denn Salzburg hat sich in den letzten Jahren zum teuersten Pflaster des Landes gemausert. Kein Wunder also, dass das Thema Leerstand hier besonders heiß diskutiert wird. Denn Wohnungen, die wenig oder gar nicht genutzt werden, verknappen das Angebot weiter.

Bisher seien diese Diskussionen aber "ein Stochern im Nebel" gewesen, sagt Andreas Van-Hametner vom Ressourcen Forum Austria. Gemeinsam mit Christian Smigiel von der Universität Salzburg ist er angetreten, das zu ändern: Im Auftrag der Stadt Salzburg haben sie im Rahmen eines Forschungsprojekts versucht, Licht ins Dunkel zu bringen.

Der Plan war, sämtliche Wohnbauten, die zwischen 2000 und 2021 in der Stadt errichtet wurden und aus mindestens 30 Wohnungen bestehen, unter die Lupe zu nehmen. Dafür wurden die Wohnungs- und Meldedaten herangezogen, und es wurde überprüft, wie viele Wohnungen mindergenutzt sind – für die also entweder gar keine Meldung oder nur eine Nebenwohnsitzmeldung vorliegt. Das Ergebnis: 8,7 Prozent der insgesamt mehr als 7000 untersuchten Wohnungen sind mindergenutzt, mit 5,6 Prozent spielt der Leerstand die größere Rolle.

"Eigentlich dachten wir, dass Nebenwohnsitze das größere Thema sind", sagt Van-Hametner. Allerdings: "Es ist schon möglich, dass eine Wohnung als Festspielwohnung genutzt wird, dort aber kein Nebenwohnsitz angemeldet wird."

Eigentum steht öfter leer

Drei Aspekte kristallisierten sich außerdem heraus. Erstens: Im freifinanzierten Segment ist die Mindernutzung ein größeres Thema als im gemeinnützigen. Zweitens: In Eigentumsobjekten steht mehr leer als in Mietshäusern. Und drittens: Je kleiner ein Projekt, desto mehr Leerstand und Nebenwohnsitzmeldungen, "weil es sich dabei häufig um hochpreisige Projekte am Stadtrand handelt", so Van-Hametner.

Das könnte auch die öffentliche Diskussion verändern. "Es schwang immer mit: Die Nebenwohnsitzwohnungen werden von Studierenden oder Pendlern genutzt." Nun sei aber offenkundig, dass es sich dabei auch um hochpreisige Wohnungen handelt, die für diese Zielgruppe nicht infrage kommen.

Zusätzlich zur Überprüfung der Meldedaten wurden rund 800 Haushalte in 14 Wohnprojekten, in denen die Mindernutzungsquote besonders hoch ist, mittels Fragebogen befragt. "Da wurde auch oft rückgemeldet: Wir sehen den Leerstand auch, und er stört uns", sagt Van-Hametner. Als weiterer Schritt wurden zudem Fachleute aus der Immobilienbranche hinzugezogen. Bei ihnen wurde der Leerstand aber als kein so großes Problem wahrgenommen. Die Rückmeldung der Immo-Profis: Zwar sei der Anteil der Anlagekäuferinnen und -käufer, die Wohnungen als Geldanlage kaufen und dann weitervermieten, aufgrund der niedrigen Zinsen, der Sorgen wegen der Inflation und der Pandemie in den letzten Jahren gestiegen. Diese Wohnungen würden aber mehrheitlich auch tatsächlich vermietet. Und der Druck zu vermieten werde angesichts der geänderten Zinssituation nun auch weiter steigen.

Am Land fehlen die Zahlen

Der Druck vonseiten des Gesetzgebers bleibt indes weiter überschaubar. Seit Anfang des Jahres gibt es im Bundesland Salzburg zwar eine Leerstandsabgabe, die Ausnahmen sind aber zahlreich und die Abgaben niedrig. Derzeit gibt es dazu noch keine Zahlen, fällig wird die Abgabe erst im kommenden Jahr. Und während in Städten mittlerweile der Leerstand immerhin diskutiert bzw. im nahen Innsbruck sogar sehr professionell erhoben wird, fehlt es auf dem Land weiterhin an Zahlen. Dabei ist der Leerstand gerade in touristischen Regionen oft ein großes Thema, betont Van-Hametner.

Die Arbeit geht jenen, die dem Leerstand auf den Grund gehen, also noch lange nicht aus. (Franziska Zoidl, 26.10.2023)