Die Regierung hat am Dienstag ihre Mietpreisbremse im Bautenausschuss beschlossen, am Freitag steht der Beschluss im Plenum des Nationalrats an. Gegenüber dem im August vorgelegten Entwurf gab es noch geringfügige Änderungen, etwa bei den Kategoriemieten. Und auch die ursprünglich geplanten Verfassungsbestimmungen werden nicht zustande kommen. Das heißt andererseits ziemlich sicher auch, dass die darin enthaltene Kappung der Inflationsanpassung, etwa für private Altbaumietwohnungen, vor dem Verfassungsgerichtshof landen wird.
Frage: Warum sind die Mieten zuletzt überhaupt so stark gestiegen?
Antwort: So gut wie jede Miete – egal ob im Alt- oder Neubau – ist an die Inflation gekoppelt. Und weil diese in den letzten eineinhalb Jahren stark gestiegen ist, sind auch die Mieten stärker gestiegen. Bei den Kategoriemieten war das in den letzten eineinhalb Jahren mehrfach der Fall, und auch im Neubau wurden Mieten mehrfach angehoben – je nachdem, welche Schwelle im Mietvertrag vereinbart wurde.
Frage: Werden die Mieterhöhungen der letzten Jahre mit der Regelung nun zurückgenommen?
Antwort: Nein – und das ist ein großer Kritikpunkt von Arbeiterkammer (AK) und ÖGB, für die der Mietendeckel zu spät kommt und nicht weit genug geht. Menschen, die sich ihre Mieten schon jetzt nicht mehr leisten können, hilft der Mietendeckel also nicht. NGOs berichten immer wieder, dass viele Menschen bei den Wohnkosten an der Grenze ihrer Belastbarkeit angekommen sind.
Frage: Was ändert sich nun für Mieterinnen und Mieter im Altbau?
Antwort: Hier greift die Mietenbremse: Bis April 2025 darf es keine Mieterhöhung mehr geben. Zur Erklärung: In die Kategorie Altbau fällt hierzulande laut Mietrechtsgesetz jede Wohnung, die vor 1953 baubewilligt wurde. Allerdings greifen in den alten Häusern ganz unterschiedliche Systeme. Bei Kategoriemietverträgen – sie wurden zwischen 1982 und 1. März 1994 unterzeichnet – gab es bisher eine Fünf-Prozent-Hürde: Kletterte die Inflation darüber, wurde auch die Miete angehoben.
Das wird sich mit dem Mietendeckel nun ändern: Die Erhöhung wird auf fünf Prozent gedeckelt, und die nächste darf erst per 1. April 2025 durchgeführt werden. Im kommenden Jahr gibt es also für Kategoriemieten keine Erhöhungen, das haben die Regierungsparteien zuletzt noch an ihren Plänen geändert.
Wer den Mietvertrag für seine Altbauwohnung später unterzeichnet hat, dessen Miete unterliegt dem Richtwertsystem. Die Basis dafür, die Richtwerte, sind von Bundesland zu Bundesland unterschiedlich und wurden bisher alle zwei Jahre per 1. April an die Inflation angepasst. 2024 wäre auch nach dem bisherigen System keine Anhebung vorgesehen gewesen, bei der nächsten Anhebung per 1. April 2025 greift dann aber auch hier der Mietendeckel: Die Inflationsanpassung darf maximal fünf Prozent betragen. Und ab 2025 werden sowohl Richtwertmieten als auch Kategoriemieten einmal im Jahr an die Inflation angepasst, immer am 1. April.
Frage: Und was ändert sich für Mieterinnen und Mieter von Genossenschaftswohnungen?
Antwort: Mieterinnen und Mieter in Gebäuden von gemeinnützigen Bauträgern wie beispielsweise Sozialbau, Österreichisches Siedlungswerk oder Neue Heimat Tirol, um nur einige wenige zu nennen, profitieren davon, dass ihre Miete per 1. April 2024 nicht so stark steigen wird wie die Inflation der Jahre 2022 und 2023 hergeben würde (ca. 16,3 Prozent; 8,6 Prozent für 2022 und voraussichtlich 7,7 Prozent für 2023) – in vollem Umfang allerdings nur dann, wenn sie in einem bereits "ausfinanzierten" Gebäude residieren. Hier gilt die sogenannte Grundmiete, die mit der WGG-Novelle von 2015 bei 1,75 Euro pro Quadratmeter festgelegt wurde und seither alle zwei Jahre valorisiert wird (aktuell 1,95 Euro), sowie der Erhaltungs- und Verbesserungsbeitrag, der für Wohnungen in mehr als 30 Jahre alten Häusern aktuell bei 2,22 Euro je Quadratmeter liegt. Für jüngere Häuser ist er niedriger. (Wer es genau wissen will: Der GBV-Revisionsverband veröffentlicht in regelmäßigen Abständen die für den Sektor relevanten "wohnwirtschaftlichen Werte".) Diese Werte sollten eigentlich mit 1. April 2024 an die Inflation angepasst werden, hier wird nun aber der Mietendeckel greifen: Die Erhöhung darf nur fünf Prozent ausmachen. Dafür wird ab dann jährlich valorisiert.
Für Mieterinnen und Mieter in gemeinnützigen Häusern, die noch nicht ausfinanziert sind, wird nur die Deckelung beim EVB greifen. Das Entgelt wird bei ihnen nach dem sogenannten Kostendeckungsprinzip berechnet und orientiert sich unter anderem an den Modalitäten der Finanzierung, wozu auch die landesspezifischen Wohnbauförderungsbedingungen zählen. Vonseiten der Gemeinnützigen wird kritisiert, dass der Mietendeckel somit nur das ohnehin schon günstigste Segment umfasst und dass ihnen andererseits dadurch rund 160 Millionen Euro pro Jahr an Zahlungen entgehen, die unter anderem in Sanierungen geflossen wären.
Frage: In der Mietpreisbremse ist auch eine Glättung der Inflation enthalten, wie genau funktioniert das?
Antwort: Das betrifft Richtwert- und Kategoriemieten und gilt ab 1. April 2027. Ab dann werden nicht mehr die Inflationsraten des jeweiligen Vorjahres für die Anpassung herangezogen, sondern der Durchschnitt der vorangegangenen drei Jahre. Und hier wurde auch nochmals eine Kappung eingebaut: "Sofern diese durchschnittliche jährliche Veränderung fünf Prozent übersteigt, ist der fünf Prozentpunkte übersteigende Teil nur zur Hälfte zu berücksichtigen", heißt es künftig sowohl im Mietrechts- als auch im Richtwertgesetz. Allerdings: Die Inflationsrate geht gerade wieder zurück und dürfte schon im kommenden Jahr wieder unter fünf Prozent zu liegen kommen.
Frage: Als Mieterin oder Mieter in einer freifinanzierten Neubauwohnung profitiert man gar nicht vom Mietendeckel?
Antwort: Auf den ersten Blick nicht, weil Eingriffe in freie Mietverträge mit der ÖVP nicht machbar waren. Über einen Umweg aber eventuell doch: nämlich dann, wenn im Mietvertrag beim Punkt Betriebskosten auf den Betriebskostenkatalog des Mietrechtsgesetzes (Paragraf 21 bzw. 22) verwiesen wird. "Das Verwalterhonorar hängt an den Kategoriemieten", erklärt Immobilienexperte Clemens Limberg dazu. Werden diese nun bis April 2025 eingefroren, steigen also auch die Verwaltungskosten in Häusern, bei denen diese Obergrenze gilt, nicht. Das sind jedenfalls alle Häuser, die dem Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes unterliegen, grob gesagt also alle vor dem Zweiten Weltkrieg errichteten Häuser sowie die nach 1945 gefördert errichteten Bauten. Damit profitieren Mieterinnen und Mieter mit Kategorie- oder Richtwertmietverträgen also quasi doppelt von der Mietpreisbremse.
Der Mietendeckel trifft über diesen Umweg aber natürlich auch Hausverwaltungen, die dann ihre Honorare nicht indexieren können, obwohl sie natürlich auch mit steigenden Kosten zu kämpfen haben, wie Limberg sagt. Und Anton Holzapfel, Geschäftsführer des Österreichischen Verbands der Immobilienwirtschaft (ÖVI), sagt dazu, dass die nächsten Kollektivvertragsverhandlungen bei den Hausverwaltungen wohl "sehr schwierig werden".
Frage: Die Mietpreisbremse greift in bestehende Verträge ein. Werden die Vermieterinnen und Vermieter das so einfach hinnehmen, oder werden sie dagegen vorgehen?
Antwort: Es ist davon auszugehen, dass die Eingriffe vor den Verfassungsrichtern landen werden. Dagegen wollte sich die Regierung ursprünglich absichern, indem sie den Mietendeckel mit Verfassungsmehrheit ausstatten wollte. Das funktionierte aber nicht, unter anderem weil eine der beiden Oppositionsparteien nicht die nötige Mehrheit verschaffte. Deshalb hat man der Begründung des jüngst im Bautenausschuss eingebrachten Abänderungsantrags nun auch eine ausführliche rechtliche Abhandlung vorangestellt.
Dort wird darauf hingewiesen, dass es sich bei den geplanten Änderungen zweifellos um eine Eigentumsbeschränkung handelt, dass der Gesetzgeber laut ständiger Rechtsprechung des Verfassungsgerichtshofs über solche Eigentumsbeschränkungen verfügen könne, sofern sie "im öffentlichen Interesse liegen und nicht unverhältnismäßig ausfallen". Und darüber hinaus eröffne sowohl die ständige Rechtsprechung des VfGH als auch jene des Europäischen Gerichtshofs für Menschenrechte (EGMR) dem Gesetzgeber einen "weiten Gestaltungs- bzw. Ermessensspielraum", was die Sozialpflichtigkeit insbesondere des Immobilieneigentums betreffe. (Martin Putschögl, Franziska Zoidl, 13.12.2023)