Die Wiener Bauordnungsnovelle 2023, jedenfalls die größten Teile davon, trat mit 14. Dezember 2023 in Kraft. Die Neuerungen sind vielfältig und vielschichtig und betreffen unter anderem den Schutz von Altbauten, die touristische Vermietung von Wohneinheiten, die weiter eingeschränkt wird, neue Regeln für die Errichtung von Stellplätzen sowie viele weitere Aspekte des Bauens, die meisten davon können unter den Schlagworten Klimaschutz und Klimawandelanpassung subsummiert werden.

Bauwerksbuch für alle

Die Novelle bringt aber auch für Eigentümerinnen und Eigentümer von Immobilien, die nicht umbauen oder sanieren wollen, Neuerungen. Denn mit dem abgeänderten Paragrafen 128a werden nun Eigentümerinnen und Eigentümer sämtlicher (!) Altbauten dazu verpflichtet, bis zu gewissen Stichtagen ein sogenanntes Bauwerksbuch zu führen und in einer eigens geschaffenen Bauwerksbuchdatenbank registrieren zu lassen.

Das betrifft zunächst Gebäude, die vor dem 1.1.1919 errichtet wurden, und damit also auch sämtliche Gründerzeitzinshäuser. Für sie muss ein solches Bauwerksbuch spätestens am 31.12.2027 vorliegen. Noch etwas länger haben Eigentümerinnen und Eigentümer von Häusern Zeit, die zwischen 1.1.1919 und 1.1.1945 errichtet wurden. Für sie lautet der Stichtag 31.12.2030.

Warum man ausgerechnet mit den ältesten Häusern beginnt, wurde im Begutachtungsverfahren kritisiert, schlussendlich aber nicht mehr geändert. "Und es ist auch absolut unverständlich, warum man ausgerechnet die schlechtest gedämmten Häuser der Nachkriegszeit außen vor lässt", sagt der Immobilienexperte Alexander Pawkowicz, der sich als früherer Wohnbausprecher der Wiener FPÖ intensiv mit der Bauordnungsnovelle beschäftigt hat. Auch dem Österreichischen Verband der Immobilienwirtschaft (ÖVI) erschien das in seiner Stellungnahme im Sommer als sachlich nicht unbedingt gerechtfertigt. Aus den Erläuterungen zum Gesetz geht allerdings hervor, dass das Bauwerksbuch "Schritt für Schritt auf den gesamten Baubestand" erweitert werden soll.

Erste Einführung 2014

Und ganz neu ist das Bauwerksbuch übrigens nicht. Schon mit der Bauordnungsnovelle 2014 wurde die Verpflichtung geschaffen, ein solches erstellen zu lassen – damals allerdings nur für ab nun errichtete Neubauten mit mehr als zwei Hauptgeschoßen. Jetzt wird die Verpflichtung auch auf Altbauten ausgeweitet, und sie gilt nun auch für viele alte Einfamilienhäuser. Ausgenommen sind nur "Kleingartenhäuser, Kleingartenwohnhäuser und Gebäude mit einer bebauten Grundfläche von nicht mehr als 50 Quadratmetern", heißt es jetzt in der Wiener Bauordnung. Der Behörde, diesfalls der Baupolizei (MA 37), wird darüber hinaus die Möglichkeit gegeben, "in begründeten Fällen" auch die Eigentümer (oder auch Miteigentümerinnen) aller anderen Gebäude "mit der Erstellung eines Bauwerksbuchs innerhalb einer angemessenen Frist zu beauftragen".

Die Kosten für die Erstellung eines Bauwerksbuchs werden wohl zwischen 3.000 und 6.000 Euro liegen, rechnet man beim ÖVI vor. Im Zuge der Erstellung ist nämlich laut Gesetzestext auch eine "erstmalige Überprüfung" durch einen Ziviltechniker, eine gerichtlich beeidete Sachverständige für das einschlägige Fachgebiet "oder eine oder einen nach den für die Berufsausübung maßgeblichen Vorschriften Berechtigte oder Berechtigten", die oder der nicht ident mit den Eigentümern sein darf und mit diesen auch "in keinem Dienst- oder Organschaftsverhältnis stehen darf". Es muss also zwingend jemand Externer damit beauftragt werden.

Bau- und Benützungsbewilligungen

Und was genau muss das Bauwerksbuch enthalten? Auch das ist im Gesetz geregelt: Unter anderem Baubewilligungen und Fertigstellungsanzeigen oder Benützungsbewilligungen, was für alte Gebäude eine große Herausforderung werden könnte, wie der ÖVI bemerkte. Außerdem allerlei Informationen über Bauteile, die einer regelmäßigen Überprüfung zu unterziehen sind, Überprüfungszeiten und -intervalle sowie natürlich die Ergebnisse der durchgeführten Überprüfungen, ein aktuelles Verzeichnis der Baugebrechen und gegebenenfalls auch einen Plan zu deren Behebung.

Die Bauwerksbuchdatenbank ist im Paragrafen 128c geregelt, in dem steht, dass der Magistrat sie nun bis 1. Juli 2024 einzurichten und zu führen hat. Dort müssen die Eigentümerinnen und Eigentümer der davon betroffenen Immobilien bis zu den oben genannten Stichtagen ihre Daten und Unterlagen einmelden. (Martin Putschögl, 14.12.2023)

Link

Das Landesgesetzblatt mit der Wiener Bauordnungsnovelle

Nachlese

Vor Beschluss der Wiener Bauordnung herrschte bei Planern Hochbetrieb

Neues Stellplatz-Zonenmodell geht der Immo-Branche nicht weit genug