In Österreich wird auf Teufel komm raus Bauland gehortet. Viele, die ein gewidmetes Grundstück besitzen, wollen es weder bebauen noch verkaufen. Sie wollen nicht, dass das Nachbargrundstück verbaut wird oder, so ein weiteres Argument, sie heben es – oft jahrzehntelang – auf. Die Kinder oder Enkel könnten es ja später brauchen. Doch die Realität sieht in vielen Fällen anders aus: Der Nachwuchs zieht weg und will oder kann sich oft kein Einfamilienhaus auf der grünen Wiese auf dem Land bauen.

Die traurige Konsequenz: Obwohl es in Österreich viel gewidmetes Bauland gibt, fehlt es dennoch. Manche Gemeinden widmen deshalb munter weiter um. Auch wenn das nach und nach schwieriger wird. So haben einige Bundesländer der Hortung den Kampf angesagt und das Umwidmen bereits erschwert und/oder ohne triftigen Grund sogar ganz verboten.

Immobilie statt Grundstück

Eine Möglichkeit, schon gewidmete Grundstücke zu mobilisieren, hat sich nun der im Osten Österreichs tätige Bauträger Immacon überlegt. Das Unternehmen bietet Wohnungen oder Häuser im Tausch gegen Grundstücke an. Viele Grundstücksbesitzer wüssten nicht, wie sie das Geld aus einem Verkauf anlegen sollten. "Selbst bauen können oder wollen die meisten nicht, weil sie keine Finanzierung bekommen oder es zu aufwendig für sie ist", sagt Immacon-Geschäftsführer Christian Kaltenegger.

Viele würden ihre Grundstücke nicht einmal verpachten und somit keine Rendite erwirtschaften, lediglich laufend Grundsteuer dafür zahlen müssen. Eine Immobilie sei vielen lieber als ein Grundstück als Anlageform.

Durch das Angebot würden beide Seiten profitieren. Für Bauträger werde es immer schwieriger, Grundstücke zu finden. In Wien sei das laut Kaltenegger gar nicht mehr leistbar, daher weiche sein Unternehmen zunehmend in ländlichere Gemeinden aus. Durch das Tauschangebot bekomme der Bauträger ein Grundstück und damit automatisch Eigenkapital für das Projekt. "Wir bräuchten eine riesige Portokasse für jedes Grundstück. Aber so ersparen wir uns den Ankauf", sagt Kaltenegger.

Die Verkäuferin erhält im Gegenzug später im fertigen Projekt ein Haus oder eine oder mehrere Wohnungen, die sie selbst nutzen, vermieten oder verkaufen kann. Vorab würden Verträge mit "aufschiebender Bedingung" unterschrieben, wie Kaltenegger erklärt. Eigentümer hätten vor allem den großen Vorteil, dass sie sich um nichts kümmern müssen. Viele Bauträger können derzeit aufgrund der hohen Kosten nicht bauen. "Bei uns ist das anders, weil wir auch selbst produzieren", sagt Kaltenegger. Bis auf die Statik habe man alles im Haus.

Mindestens zehn Einheiten

"Für uns wäre die Errichtung eines solchen Projekts zu viel gewesen", sagt Gernot Helm. Er ist Miteigentümer eines 1,5 Hektar großen Grundstücks in Feldkirchen in Kärnten, auf dem von Immacon in drei Wohnhäusern bald 30 Wohneinheiten in Modulbauweise gebaut werden. Im Gegenzug für die Überlassung des Grundstücks erhalten die Eigentümer vier Wohnungen im Projekt – ob sie diese vermieten oder verkaufen wollen, stehe noch nicht fest. Falls die Entscheidung für die Vermietung fällt, würde Immacon auch die Erstvermietung übernehmen und dann an eine Hausverwaltung übergeben.

Das Modell funktioniert nur ab einer gewissen Grundstücksgröße, etwa ab 500 Quadratmeter Wohnnutzfläche oder zehn Wohnungen, sagt Kaltenegger. Neben Wohnungen könnten auch Reihenhäuser entwickelt werden oder eine touristische Nutzung, je nach Widmung und Bebauungsplan.

Bauen auf Baurechtsgrund

Auch Baurechtsprojekte werden von Immacon entwickelt. Diese Immobilien sind um 15 bis 20 Prozent günstiger, da der Anteil für das Grundstück nicht mit dazu gekauft werden muss. Wie beispielsweise bei einem aktuellen Projekt in Scheibbs. Der Landwirt, dem das Grundstück gehört, bleibt Eigentümer und gewährt der Immacon auf 99 Jahre ein Baurecht. Die zukünftigen Eigentümer der Häuser erwerben das Grundstück nicht, sondern bekommen dafür einen langfristigen Baurechts-, also Mietvertrag, erklärt Kaltenegger. Dennoch stehen sie im Grundbuch. Nach 99 Jahren kann der Vertrag verlängert werden oder 20 Prozent des Gebäudewerts wird abgelöst.

Auch das ist eine Option, der Baulandhortung in Österreich entgegenzuwirken. Zwar wird weiterhin die grüne Wiese verbaut, doch immerhin auf schon gewidmeten Grundstücken – zumindest ein kleiner Tropfen auf einem schon sehr heißen Stein. (Bernadette Redl, 13.1.2024)