Bei der Buwog sieht es derzeit danach aus, dass es auch heuer keinen Spatenstich geben wird. Zwar hätte diese 6.000 Wohneinheiten in der Pipeline – und ein Teil davon wäre auch jederzeit startklar. Der Bauträger wartet aber auf bessere Zeiten – und ist damit nicht allein.

Kräne werden heuer wohl seltener als zuletzt aufgebaut.
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Der Immobilienbranche machen Konjunkturflaute, Zinssituation und Baukosten zu schaffen. Große Mietwohnungsobjekte würden sich derzeit schlicht nicht rechnen – auch wenn die Nachfrage nach Mietwohnungen vorhanden wäre, erklärte Daniel Riedl, Vorstand bei der Buwog-Mutter Vonovia, am Mittwoch bei der Präsentation eines Wohnungsmarktberichts gemeinsam mit EHL Immobilien.

Stehende Baustellen gebe es derzeit bei der Buwog aber nicht, weil man kapitalstark sei, betonte Riedl – bei manchen anderen Bauträgern dürfte es aber durchaus Baustopps geben, wie Karina Schunker, Geschäftsführerin von EHL Wohnen, hinzufügte; viele seien das aber nicht.

Zwar befindet man sich laut Riedl mit Baufirmen in Verhandlung, und es würde sich auch eine leichte Entspannung abzeichnen. Ein nennenswertes Sinken der Baukosten sei aber nur über serielles Bauen machbar. Aber nicht nur Großprojekte schwächeln, auch der Ausbau von Dachgeschoßen und Sanierungen sei vielerorts rückläufig.

Weniger Baubewilligungen

Es sei ein "paradoxer, aber toxischer Mix", sagt Buwog-Geschäftsführer Andreas Holler. Denn einerseits sei klar, dass in den kommenden Jahren mehr Wohnungen benötigt werden, andererseits würden Bauträger derzeit keine wirtschaftlichen Perspektiven sehen, diese Wohnungen auch zu bauen.

Das zeigt sich auch in der Statistik: In Wien dürften die Fertigstellungen heuer auf rund 13.200 zurückgehen, bei freifinanzierten Mietwohnungen gibt es einen Rückgang um mehr als 50 Prozent. Die Aussichten sind nicht viel besser: Auch die Zahl der baubewilligten Wohnungen, die also in rund zwei bis drei Jahren fertig werden sollten, ging 2023 zurück. 11.500 Wohneinheiten wurden 2023 baubewilligt – das sei gegenüber dem Rekordjahr 2019 ein Minus von fast 50 Prozent, heißt es im Bericht.

Ab 2025 rechnet Karina Schunker angesichts des kleiner werdenden Angebots daher mit einem "drastisch steigenden Mietniveau", das zeichne sich jetzt schon ab. Im Eigentumssegment wiederum, in dem die Nachfrage angesichts der Zinssituation und erschwerter Kreditvergaberegeln eingebrochen ist, wird für heuer mit einem Anstieg von maximal 2,3 Prozent und damit klar unter der Inflationsrate gerechnet.

Sinkflug und Steigflug

Bei Raiffeisen Research geht man für ganz Österreich gar von weiter sinkenden Preisen aus, 2023 und 2024 könnten es insgesamt bis zu zehn Prozent sein – der Großteil der Korrektur stehe aber noch bevor, heißt es in einem Report. Allerdings werde Wohneigentum auch nach dieser Korrektur teurer bleiben als vor Corona. Die Nachfrage bleibe aber stark.

Daher könne der Markt nächstes oder übernächstes Jahr nach diesem "kontrollierten Sinkflug" wieder in einen Steigflug übergehen – auch weil die nominalen Haushaltseinkommen wegen der hohen Inflation stark ansteigen dürften und Kreditzinsen damit wieder leichter zu schultern sein werden.

Michael Ehlmaier, Geschäftsführer der EHL-Gruppe, rechnet mit einer Trendwende am Markt für 2025. Der erwartete Zinsrückgang, der von der Branche bereits heuer für das erste Halbjahr erhofft wird, könnte die Nachfrage wieder ankurbeln. Laut Daniel Riedl würden diese erwarteten Zinsschritte aber vorrangig bei institutionellen Investoren oder Vorsorgewohnungskäufern ankommen. Für klassische Käufer sei das zu wenig, um es leistbarer zu machen.

Die Hoffnung auf Unterstützung durch politische Maßnahmen hält sich in der Immobilienwirtschaft aber in Grenzen. Immerhin steht im Herbst die Nationalratswahl an, im kommenden Jahr wird zudem in Wien gewählt. "Mindestens ein halbes Jahr vorher und nachher passiert gar nichts", sagt Buwog-Geschäftsführer Holler. Er wünscht sich mehr staatliche Incentives für Nachhaltigkeit, eine Beschleunigung behördlicher Prozesse und Erleichterungen bei der Grunderwerbsteuer sowie ein Entschärfen mietrechtlicher Beschränkungen und mehr Nachverdichtung.

Keine Grunderwerbsteuer

Dass die Zeiten keine leichten für Bauträger sind, zeigt sich nicht zuletzt auch darin, dass die Buwog für Käuferinnen und Käufer von Bestandswohnungen sowie von 200 derzeit verfügbaren Neubauwohnungen einen "Buwog-Wohnbonus" in der Höhe der Grunderwerbsteuer einführt, also de facto einen Preisnachlass von 3,5 Prozent gewährt. Überlegt würden auch Mietkauf- oder Leasingmodelle, um die Finanzierung zu erleichtern.

Solche Anreize würde man nun am Markt öfter sehen, sagt Schunker, weil sich damit die Vermarktungsdauer reduzieren lasse. (Franziska Zoidl, 14.2.2024)