Die Bürotürme am Wienerberg im zehnten Bezirk kommen den meisten Menschen eher nicht in den Sinn, wenn es um urbane Gärten geht. Hier kreuzen sich mit der Triester Straße und der Wienerbergstraße immerhin zwei der meistbefahrenen Straßen Wiens. Die Immofinanz baut gerade ein Bestandsgebäude um, das ab August unter dem Namen "Myhive Urban Garden" firmieren wird. Myhive ist eine Marke des Unternehmens an mittlerweile 27 Standorten in sieben Ländern. Die Immofinanz bewirbt die Marke mit besonderer Flexibilität und All-inclusive-Service wie im Hotel.

Am Wienerberg soll der Fokus auf der Nachhaltigkeit liegen. So wird die höchste Stufe im internationalen Zertifizierungssystem Breeam angestrebt, außerdem soll das Objekt EU-Taxonomie-konform sein, hieß es bei der Präsentation eines Showrooms, der künftig potenziellen Mieterinnen und Mietern einen ersten Eindruck von den Büroflächen bieten soll.

Das Thema Nachhaltigkeit entspricht dem Zeitgeist. Und auch der Markt fordert das mittlerweile, spätestens mit der EU-Taxonomieverordnung, die ab 2024 große Unternehmen zur diesbezüglichen Berichterstattung verdonnert. Und schon heute ist klar: Wer jetzt eine Immobilie baut und dabei nicht auf Nachhaltigkeitskriterien achtet, wird es schwer haben, sie später an Investoren zu verkaufen – und zunehmend wohl auch, Mieter zu finden.

Richtige Reinigungsmittel

Denn auch diese müssen zunehmend nachhaltig handeln. Daher sind selbst Mietverträge mittlerweile grün. "Green Leases" nennen sich diese. International gibt es sie schon länger, sie zielen darauf ab, Mieter zu einer möglichst nachhaltigen Nutzung des Gebäudes zu animieren – indem sie beispielsweise nicht unnötig Energie verbrauchen und ihre Abfälle reduzieren. In der Vergangenheit seien solche "Green Leases" von lokalen Mietern nur selten nachgefragt worden, sagt Patrick Schild, Büroimmobilienexperte bei CBRE: "Mittlerweile ist das bei Mietverträgen angekommen."

In solchen Verträgen werde beispielsweise festgehalten, dass sich die Vertragspartner einig seien, dass sie sparsam mit Energie und Ressourcen umgehen und Emissionen vermeiden würden, sagt Wilhelm Huck von HSP Rechtsanwälte. Zusätzlich gebe es Nachhaltigkeitshandbücher, in denen sogar definiert werde, welche Reinigungsmittel verwendet werden dürfen.

Heizt oder kühlt ein Mieter den lieben langen Tag beim Fenster hinaus und verschwendet damit sinnlos Energie, könnten theoretisch auch Sanktionen – etwa in Form von Schadenersatz – vereinbart werden. Anwalt Huck sind solche in Mietverträgen aber bisher nicht untergekommen: "Vielleicht ist die Zeit noch nicht reif dafür." Der Rechtsanwalt betont aber auch, dass man sich an Vertragsinhalte ohnehin halten müsse.

Im Worst Case könnte es, wenn der erwähnte Mieter beispielsweise fortwährend beim Fenster hinauskühlt, zu Unterlassungsklagen und sogar zu einer Mietvertragskündigung kommen. Mit solchen Verfahren rechnet man in der Branche in Zukunft fix.

Auch bei der Immofinanz am Wienerberg wird es Green Leases geben. "Wir verpflichten uns zum Datenaustausch", sagt Country-Managerin Katrin Gögele-Celeda. So werden aktuelle Daten zu Strom, Wasser, Kälte und Energie den Mietern zur Verfügung gestellt. Es gehe um ein beiderseitiges Bekenntnis, heißt es bei der Immofinanz.

Wenige neue Flächen

Für den Standort wurde auch ein Mobilitätskonzept entwickelt. In einer App wurden Abfahrtszeiten von Bussen gebündelt, auf dem Areal wird es Anzeigetafeln und Bildschirme geben. Ein Shuttle fährt regelmäßig zur Oper und retour, in der Garage gibt es E-Ladestationen, Car-Sharing, E-Scooter und E-Bikes – wobei es noch schwerfällt, sich das Radfahren an der Triester Straße vorzustellen.

Was für den Standort spricht: Die Auswahl an neuen Büroflächen wird heuer gering sein. Nicht einmal 50.000 Quadratmeter werden fertiggestellt, im Vorjahr waren es 125.000. Stefan Wernhart vom Maklerunternehmen EHL bemerkt eine "ziemliche Dynamik" am Büromarkt, weil sich viele Unternehmen nun ganz genau mit ihrer Bürosituation beschäftigen. Ziel sei in vielen Chefetagen, die Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter nach drei Jahren Pandemie wieder aus dem Homeoffice zurückzuholen – auch durch moderne Büros mit vielen Annehmlichkeiten.

Darum sind Officemanager heute auch keine Seltenheit mehr, die sich um das Wohlergehen der Mieterinnen und Mieter kümmern. Gemeinsamer Sport oder ein Sprachkurs nach Feierabend? Auch das soll sich künftig hinter den grünen Fassaden ausgehen. (Franziska Zoidl, 17.3.2023)