Der Wind am Wohnungsmarkt hat sich gedreht. Ein Mix aus steigenden Zinsen, strengeren Vergaberegeln für Kredite und den ohnehin sehr hohen Preisen hat bewirkt, dass Wohnungssuchende, Investorinnen und Projektentwickler auf die Bremse steigen. Einige Projekte wurden daher bereits auf die lange Bank und der Baustart ins kommende Jahr geschoben.

Die aus den letzten Jahren erfolgsverwöhnte Immobilienbranche ist über diese Entwicklung naturgemäß nicht glücklich. Der Immobiliendienstleister EHL schlägt Alarm, weil in Ballungsräumen in den kommenden Jahren eine Angebotslücke zu befürchten sei. Konkret werden die Fertigstellungen in Wien laut Erhebungen des Unternehmens von heuer bis 2025 um gut die Hälfte auf maximal 7.500 Einheiten zurückgehen. Die Zahl könnte aber noch geringer ausfallen, sagte Karina Schunker, Geschäftsführerin der EHL Wohnen, bei einem Pressegespräch, "praktisch wöchentlich" erfahre sie von Projekten, die wegen der hohen Bau- und Finanzierungskosten vorläufig gestoppt wurden.

Und wohl auch, weil das Interesse von institutionellen Investoren, die in den letzten Jahren bereits in Bau befindliche Wohnprojekte aufgekauft hatten, merklich abgekühlt ist. Tendenziell würden von dieser Käufergruppe – Immobilienfonds, Pensionskassen, Versicherungen – derzeit sogar Mittel aus dem Immobiliensegment abgezogen, berichtete Franz Pöltl, Geschäftsführer des Investmentzweigs bei EHL. Und das werde sich auch erst ändern, wenn die EZB die Zinsanhebungen abgeschlossen hat.

Politische Maßnahmen

Um eine drohende Verknappung des Wohnraums zu verhindern brauche es politische Maßnahmen, etwa steuerliche Anreize oder die Beschleunigung von Umwidmungs- und Bauverfahren und die Nutzung von Baulücken. Auch politische Diskussionen über einen Mietenstopp, die im Frühjahr angesichts von Inflationsanpassungen geführt wurden, seien nicht hilfreich gewesen.

Ob mit den vorgeschlagenen Maßnahmen allerdings der Bau leistbarer Wohnungen angestoßen würde, ist fraglich. Immerhin sind die Baukosten in den letzten Jahren stark gestiegen und Grundstücke – nicht zuletzt aufgrund des Runs aufs Betongold – teuer geworden.

Bei EHL geht man aber davon aus, dass der gemeinnützige Wohnbau eine anhaltende Schwäche des freifinanzierten Wohnbaus nicht kompensieren könnte. "Der Bedarf ist so enorm, den kann eine Sparte alleine nicht aufholen", sagte Franz Pöltl. Die private Wohnungswirtschaft könne auf die Situation schneller reagieren als die gemeinnützige.

Preise sinken mancherorts

Was Wohnungssuchende nun wohl am meisten interessiert: Wie schaut es aktuell mit den Preisen aus? Bei EHL spricht man von einer "Seitwärtsbewegung". Bei Raiffeisen Research findet man deutlichere Worte: Hier beobachtet man bereits einen "Sinkflug", der sich auch 2024 fortsetzen dürfte, günstiger als vor der Pandemie dürften die Preise aber nicht mehr werden. Und beim Maklerunternehmen Engel & Völkers beobachtet man außerhalb des Gürtels teilweise eklatante Preisrückgänge um ein Viertel im Vergleich zum Vorjahr. (Franziska Zoidl, 18.5.2023)