Vor zwei Monaten trat eine wichtige Änderung am Wohnungsmarkt in Kraft. Wohnungssuchende müssen bei Mietwohnungen seither keine Maklerprovision in der Höhe von bis zu zwei Monatsmieten mehr zahlen. Diese zahlt jetzt der Auftraggeber – und das ist in der Regel die Vermieterin. Mieterschutzorganisationen erhofften sich von diesem sogenannten Bestellerprinzip eine dringend notwendige Entlastung von Mieterinnen und Mietern, die Makler indes waren wenig glücklich darüber. Wie hat sich das Bestellerprinzip bisher ausgewirkt?

Eine Entlastung "ohne Wenn und Aber" sei die neue Regelung für Wohnungssuchende nicht, sagt Christian Bartok von der Mieterhilfe der Stadt Wien. Es gebe bereits Umgehungsversuche – oder zumindest Versuche durch Maklerunternehmen, das "Erstbestellerprinzip" auszudehnen und Beauftragungen von Wohnungssuchenden zu lukrieren, was bedeutet, dass diese dann die Provision zahlen müssen.

Auch Besichtigungsgebühren von bis zu 60 Euro oder auch Vertragserrichtungsgebühren vonseiten von Hausverwaltungen hat man bei der Mieterhilfe bereits registriert. Beides sei nicht zulässig, betont Bartok. Ob diese Methoden im großen Stil Anwendung finden, sei derzeit noch schwer abschätzbar: "Wir merken aber deutlich mehr Anfragen." Derzeit würden diese Fälle erhoben und gesammelt, sagt Bartok, Betroffene sollten sich daher bei der Mieterhilfe melden.

Keine Beratung mehr

Wolfgang Kirnbauer vom Mieterschutzverband stellt der Neuregelung insgesamt ein gutes Zeugnis aus – auch wenn es in der Anfangszeit Probleme gab, wenn der Vermittlungsauftrag noch im Juni abgeschlossen, der Mietvertrag dann aber erst im Juli unterzeichnet wurde. In diesen Fällen mussten Mieterinnen und Mieter tatsächlich noch Provision zahlen, womit viele nicht gerechnet hatten.

Was sich für Wohnungssuchende auch geändert hat: Die Makler fahren ihre mieterseitigen Beratungsleistungen auf ein Minimum zurück – weil sie von dieser Seite kein Geld mehr bekommen, möchten sie auch keine Beraterhaftung riskieren.

In diese "Beratungslücke" wollen Unternehmen wie Aurelie Immobilien vorstoßen. "Schneller mit Besteller" heißt das Programm, das man sich für Wohnungssuchende überlegt hat. Es handelt sich dabei um ein Paket von Beratungsdienstleistungen, vom Basispaket namens "Fuchs" über das schon etwas umfangreichere "Fuchsig" bis hin zu "Ausgefuchst". Letzteres kostet maximal 950 Euro und besteht aus der Begleitung zu drei Besichtigungen, der Erstellung eines Mietanbots, der Überprüfung von Verträgen bis hin zur Betreuung bei der Wohnungsübergabe. Das Basispaket kostet maximal 550 Euro und enthält eine Besichtigung, den Mietvertragscheck und die Betreuung bei der Wohnungsübergabe.

Neues Angebot

Maximalpreise sind es deshalb, weil es theoretisch ja auch sein kann, dass man damit über die "normale" Provision von zwei Bruttomonatsmieten kommen könnte, die eine Wohnungssuchende einem Suchmakler zahlen müsste. Das will man vermeiden, sagt Geschäftsführer Philipp Smula. Das Programm wurde vor kurzem gestartet, eine Handvoll Wohnungssuchende hat man bisher begleitet. Die grundsätzliche Überlegung dahinter war, dass Wohnungssuchende nun mit dem Bestellerprinzip oft "blöd dastehen" würden, weil sie von Maklern, mit denen sie im Regelfall keine Maklerverträge mehr abschließen, nicht mehr beraten werden, sagt Smula.

Bestimmte Beratungspakete, auch für Vermieter, wurden zuletzt überall entwickelt, unter anderem auch vom Wiener Immobilienmakler Michael Pfeifer. Er sieht bisher "erstaunlich geringe" Auswirkungen auf sein Unternehmen durch das Bestellerprinzip, weist aber auf einen Umstand hin: Wohnungssuchende würden mit Mietanboten nun eher sorglos umgehen. "Manche legen drei oder vier Mietanbote für unterschiedliche Wohnungen, das beste wird dann genommen" – die anderen fallengelassen. Dreimal ist ihm das im Juli passiert, sagt Pfeifer, auf rechtliche Schritte habe er bislang verzichtet. Theoretisch könnte der Fall eintreten, dass Vermieter dann Schadenersatzforderungen für ihren eigenen Makleraufwand stellen, diesbezüglich gebe es aber noch keine Fälle, heißt es beim Mieterschutzverband.

Weniger Wohnungen

Insgesamt ist in Österreich in den letzten zwei Monaten das Angebot an Mietwohnungen zurückgegangen. Eine Auswertung von ImmoUnited zeigt österreichweit zwischen Ende Juni und Ende August ein Minus von 18 Prozent, in Wien sind es sogar 21. Zehn Prozent waren es beim Maklernetzwerk Remax. Zuvor konnte man bei Remax aus einem Mietgeschäft im Schnitt 1,7 Monatsmieten vom Wohnungssuchenden und 1,3 Monatsmieten vom Abgeber lukrieren. Insgesamt kam man also auf drei Monatsmieten pro Mietgeschäft. Nun zahlt der Wohnungssuchende im Regelfall nichts mehr, die Maklerinnen und Makler sind auf die Abgeber angewiesen.

Bei Remax wurden im Juli 2023 um 25 Prozent weniger Mietwohnungen vermittelt als im Juli 2022, sagt Remax-Österreich-Chef Bernhard Reikersdorfer. Die Honorare daraus gingen aber nur um 15 Prozent zurück. "Daran erkennt man schon, dass die Abgeber durchaus bereit sind, jetzt mehr zu zahlen."

Aber eben nicht alle. Generell gibt es bei Remax Österreich die Empfehlung, zwei Monatsmieten an Provision vom Abgeber zu lukrieren. Darunter sei es schlicht "nicht wirtschaftlich", eine Mietwohnung zu vermitteln. Allerdings empfiehlt Remax Österreich seinen 116 Büros auch, manchmal zur Kundenbindung trotzdem "das Mietgeschäft mitzumachen", auch wenn es sich nicht ganz auszahlen sollte. "Denn ein Mieter wird irgendwann auch etwas kaufen", denkt Reikersdorfer. Als Suchmakler aufzutreten, also aktiv für Wohnungssuchende – provisionspflichtig – nach Wohnungen zu suchen, sei kein Thema. Zu unsicher sei die rechtliche Situation noch; der Remax-Chef sieht "die nächsten drei bis sechs Monate als Prozess", es sei vieles im Umbruch. (Martin Putschögl, Franziska Zoidl, 3.9.2023)